14 tys. zł za metr w bloku z PRL. To nie żart, rynek zaskakuje

Debata o przyszłości bloków z wielkiej płyty nabiera tempa, jednak rynek pozostaje odporny na alarmistyczne prognozy. Dane transakcyjne wskazują na niewielkie korekty cen, a nie gwałtowne spadki czy wyprzedaż mieszkań.

W największych miastach Polski sytuacja wygląda następująco. Dane zostały zebrane przez analityków sonarhome.pl.

• Kraków: ok. 12,7 tys. zł/m² (-3,5 proc.)
• Wrocław: ok. 11,2 tys. zł/m² (-1,9% proc.)
• Warszawa: ok. 14,2 tys. zł/m² (-1,6 proc.)
• Poznań: ok. 9,6 tys. zł/m² (-0,3 proc.)
• Łódź: stabilnie – 7,4 tys. zł/m²
• Gdańsk: wzrost – 12,3 tys. zł/m² (+1,1 proc.)

To pokazuje, że popyt na mieszkania z wielkiej płyty utrzymuje się na solidnym poziomie.

Wiek budynku a cena mieszkania. Wyraźna zależność

Na rynku nieruchomości wciąż obowiązuje prosta zasada: im nowsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr kwadratowy.

Najtańsze pozostają lokale z lat 1970–1989, czyli klasyczna wielka płyta. Droższe są mieszkania z lat 90. i początku XXI wieku, a najwyższe ceny osiągają nowe inwestycje oddane po 2020 r.

Skala różnic zależy jednak od lokalnego rynku. W Gdańsku nowe mieszkania są droższe od wielkiej płyty o kilkanaście procent, natomiast w Łodzi różnica może przekraczać nawet 50 proc.

Lokalizacja ważniejsza niż rok budowy

Eksperci podkreślają, że cena mieszkania zależy nie tylko od wieku budynku, ale przede wszystkim od lokalizacji i standardu.

Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie mieszkania oddane po 2020 r. mają czasem niższą medianę cen niż te z lat 2010–2019. Wynika to z faktu, że nowe inwestycje częściej powstają w tańszych dzielnicach, podczas gdy starsze projekty obejmują bardziej prestiżowe lokalizacje.

Podobne zjawisko można zaobserwować również w Poznaniu, co pokazuje, że struktura transakcji ma ogromny wpływ na statystyki cen.

Ekspert: rynek nie odwraca trendu

– Obserwowane zmiany to istotny sygnał, że rynek nie tyle reaguje na wielką płytę spadkami cen, a raczej dostosowuje je w ramach szerszego cyklu – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego, Dyrektor Operacyjny w SonarHome.

– Skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu. W praktyce oznacza to, że mieszkania z tego segmentu nadal znajdują nabywców i utrzymana jest płynność – dodaje.

Co dalej z wielką płytą?

Na razie wszystko wskazuje na to, że wielka płyta pozostanie ważnym segmentem rynku mieszkań – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie oferuje dobrą lokalizację w niższej cenie.

– Nie będzie to nagłe ‘20–30 lat do końca’, lecz raczej długotrwały proces, w którym o wartości mieszkań zdecyduje zdolność do adaptacji – podsumowuje Anton Bubiel.

W dłuższej perspektywie znaczenie mogą mieć rosnące koszty modernizacji, wymagania energetyczne i regulacje. Jeśli te czynniki się nasilą, różnice cen między wielką płytą a nowym budownictwem mogą się pogłębiać.