"Mieszkanie już samo na ciebie nie zarobi". Spadek marż i rosnące wymagania najmujących

Stary meblościankowy wystrój i skrzypiąca kanapa? Zdjęcia takiego ogłoszenia prędzej staną się memem niż znajdą grupę docelową. Zmienia się profil osób korzystających z najmu mieszkań w dużych miastach, a wraz z nim – ewoluuje cały rynek.

Jeszcze kilka lat temu w metropoliach zamykało się oczy i wynajmowało praktycznie wszystko, niezależnie od stanu. Te czasy minęły bezpowrotnie. Konkurencja na rynku jest ogromna, a standard rynkowy stał się wyraźnie wyższy. Kto tego nie zrozumie, zostanie z pustym mieszkaniem i rachunkami do opłacenia.

Polski rynek najmu wyraźnie przyspiesza, jednak staje się jednocześnie rynkiem znacznie bardziej wymagającym dla właścicieli. Zmiany te są wynikiem nałożenia się na siebie kilku czynników makroekonomicznych i prawnych, które weryfikują dotychczasowe modele biznesowe inwestorów. 

Popyt rośnie, ale podaż dotrzymuje mu kroku 

Z najnowszych danych serwisu Otodom wynika, że w styczniu 2026 roku liczba zapytań o najem wzrosła o 29 proc. w ujęciu miesięcznym i aż o 40 proc. rok do roku. Wysokie zainteresowanie nie oznacza jednak braku wyzwań dla wynajmujących. Równolegle z popytem zauważalnie rośnie bowiem liczba dostępnych ofert – w analizowanym okresie na rynku aktywnych było 23,6 tys. ogłoszeń (wzrost o 8 proc. m/m).

Zwiększona konkurencja to w dużej mierze efekt inwestycyjnego boomu z ubiegłych lat. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), w samym tylko rekordowym 2022 roku oddano do użytkowania ponad 238 tysięcy mieszkań, z czego znaczna część trafiła na rynek jako lokale inwestycyjne. To nasycenie sprawia, że najemcy mają dziś znacznie większy wybór, a właściciele muszą konkurować jakością i standardem obsługi.

Nowe regulacje unijne obejmą ponad 100 tysięcy lokali

Kolejnym wyzwaniem, z którym mierzą się inwestorzy w 2026 roku, jest wejście w życie unijnego Rozporządzenia 2024/1028. Wprowadza ono bezwzględny obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego. Przepisy te, uchwalone w celu zwiększenia przejrzystości i usprawnienia wymiany danych między platformami rezerwacyjnymi a organami publicznymi, nakładają na właścicieli nowe obowiązki administracyjne.

Jak wskazują analizy firm iFirma oraz Helpfind, nowe regulacje obejmą potężny segment rynku, liczący w Polsce ponad 100 tys. mieszkań.

– Przy ponad dwóch tysiącach rezerwacji miesięcznie wiemy, że każda sytuacja już się wydarzyła. Pilot do garażu o 23:00, nagła hospitalizacja najemcy czy rozliczenie szkody po wyprowadzce. Najem to dziś złożony proces operacyjny rozpisany na konkretne procedury, a nie tylko ogłoszenie w internecie – tłumaczy Paulina Benda, prezeska zarządu firmy wynajmującej mieszkania.

Spadek marż i rosnące koszty eksploatacji

Mimo wysokiego zainteresowania najmem, rentowność tego typu inwestycji ulega kompresji. Z analiz przeprowadzonych przez OnGeo oraz MarinaOstroda wynika, że średnia stopa zwrotu netto (ROI) z najmu mieszkań w Polsce wynosi obecnie około 5–6 proc. rocznie. Najniższe stopy zwrotu notowane są w stolicy – w Warszawie ROI spada do poziomu 3–5 proc., podczas gdy w wybranych, mniejszych miastach wciąż może przekraczać 9 proc.

W ujęciu nominalnym oznacza to, że mieszkanie o wartości 400 tys. zł generuje średnio około 20–24 tys. zł zysku netto w skali roku (nie uwzględniając aprecjacji wartości samego aktywa).

Wynik ten jest jednak coraz silniej obciążony rosnącymi kosztami stałymi. Analizy DobregoNajmu dowodzą, że w wielu budynkach opłaty administracyjne i eksploatacyjne uległy w ostatnich latach podwojeniu. W sytuacji, gdy marża netto wynosi kilka procent, każdy miesiąc pustostanu lub nierozliczona szkoda stanowią poważne uderzenie w rentowność całego przedsięwzięcia.

– Właściciele często są zaskoczeni, jak bardzo wynik zależy dziś od zarządzania. To nie lokalizacja pracuje za mieszkanie, tylko decyzje operacyjne – podkreśla Paulina Benda.

Ewolucja profilu najemcy i koniec ery prowizorki

Na rynkowe zmiany nakłada się również ewolucja samych najemców. W dużych aglomeracjach coraz rzadziej mamy do czynienia z tradycyjnym najmem studenckim. Rynek przesuwa się w stronę klientów korporacyjnych, specjalistów na kilkumiesięcznych kontraktach oraz osób korzystających z usług medycznych i rehabilitacyjnych.

Dla tej grupy docelowej mieszkanie na wynajem nie jest wyłącznie miejscem noclegowym, lecz w pełni funkcjonalnym, tymczasowym domem. To bezpośrednio winduje oczekiwania dotyczące standardu wykończenia. Obecnie rynkowym wymogiem staje się pełnowymiarowe łóżko (wypierające popularne dotąd rozkładane sofy), kompleksowo wyposażona kuchnia (z obowiązkową zmywarką) oraz profesjonalna administracja zapewniająca przewidywalność kosztów i sprawną obsługę ewentualnych usterek.