W ten sposób nie dasz się oszukać deweloperowi. Nawet 15 proc. ceny mieszkania do negocjacji

Po okresie dużych wahań cen i popytu rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 r. zaczął się stabilizować. Z analiz ekspertów SonarHome.pl wynika, że w pierwszej połowie roku podaż mieszkań w największych miastach rosła, natomiast w drugiej części roku zaczęła stopniowo maleć.

Może to oznaczać, że rynek nieruchomości wchodzi w bardziej zrównoważoną fazę, w której zarówno kupujący, jak i sprzedający stopniowo dostosowują swoje oczekiwania do aktualnych warunków gospodarczych.

Jednocześnie ceny mieszkań w większości analizowanych miast zmieniały się tylko w niewielkim stopniu – zwykle o kilka procent w skali roku. Stabilność stawek ofertowych nie oznacza jednak, że pole do negocjacji praktycznie zniknęło.

Nawet 15 proc. różnicy między ceną ofertową a transakcyjną

Mimo względnie stabilnych cen ofertowych na rynku nadal widoczna jest znacząca różnica między kwotą widoczną w ogłoszeniach a faktyczną ceną sprzedaży.

Według analiz SonarHome.pl różnice te wynosiły w 2025 r. około:

• 15 proc. w Warszawie,

• 14 proc. w Łodzi, Gdańsku i Wrocławiu,

• 11 proc. w Poznaniu i Krakowie.

W praktyce oznacza to bardzo konkretne kwoty przy zakupie mieszkania. W Warszawie różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynosiła średnio około 2,2 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w Łodzi niespełna 1 tys. zł za m².

W przypadku mieszkania o powierzchni 40 m² w stolicy przeciętna różnica między ceną ofertową a prawdopodobną ceną transakcyjną mogła wynosić około 88 tys. zł. W Łodzi było to około 40 tys. zł.

Eksperci podkreślają, że pokazuje to, iż mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywają bardzo istotną rolę na rynku nieruchomości.

Najwięcej ofert to mieszkania o powierzchni 40–60 m²

Pod względem struktury podaży sytuacja w 2025 r. pozostawała stosunkowo stabilna. Największą część dostępnych ofert w analizowanych miastach stanowiły mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m². W praktyce oznacza to dominację lokali dwupokojowych.

To segment, który najlepiej odpowiada potrzebom zarówno osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby, jak i inwestorów poszukujących lokali na wynajem.

Udział najmniejszych mieszkań, czyli lokali poniżej 40 m², różnił się w zależności od miasta. Najwięcej takich ofert pojawiało się w Łodzi, gdzie stanowiły one około 32 proc. całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28 proc., a w Warszawie 27 proc.

Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu – około 21 proc. oferty.

Jeśli chodzi o strukturę według liczby pokoi, w większości analizowanych miast mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40 proc. wszystkich ofert. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły aż 48 proc. ogłoszeń.

Małe mieszkania najdroższe w przeliczeniu na metr

Analiza cen pokazuje wyraźną zależność między metrażem mieszkania a ceną za metr kwadratowy.

Najdroższe w przeliczeniu na metr pozostają najmniejsze mieszkania, które cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów.

Przykładowo w Warszawie lokale o powierzchni poniżej 40 m² były oferowane średnio po około 17,8 tys. zł za m², choć ich cena była o około 4% niższa niż rok wcześniej.

Jednocześnie w stolicy zauważalny był wzrost cen w segmencie dużych mieszkań. W przypadku lokali o powierzchni od 80 do 100 m² ceny wzrosły o około 4 proc rok do roku, a w segmencie mieszkań powyżej 100 m² wzrost wyniósł około 6 proc.

Podobne zależności można było zaobserwować także w innych dużych miastach. W Krakowie najdroższe pozostawały najmniejsze mieszkania – lokale poniżej 40 m² osiągały średnio około 16 tys. zł za m². Z kolei duże mieszkania powyżej 100 m² kosztowały przeciętnie około 14 tys. zł za m².

We Wrocławiu również widoczna była zależność między metrażem a ceną jednostkową. Najmniejsze mieszkania kosztowały średnio około 14,4 tys. zł za m², natomiast w przypadku lokali o powierzchni powyżej 100 m² ceny spadały do około 10,9 tys. zł za m².

Coraz większy udział dużych mieszkań w ofercie

Zmiany struktury podaży widoczne były również w mniejszych miastach. Analiza dziesięciu rynków regionalnych pokazuje, że w 2025 r. mieszkania o powierzchni do 60 m² stanowiły około 67 proc. wszystkich ofert.

Jednocześnie zwiększył się udział największych lokali – mieszkań o powierzchni powyżej 100 m². W porównaniu z rokiem 2024 udział tego segmentu wzrósł z około 3 proc. do 8 proc. całkowitej liczby ofert.

Nie musi to jednak oznaczać rosnącej popularności takich mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest, że większe lokale sprzedają się wolniej, przez co dłużej pozostają w ogłoszeniach i częściej pojawiają się w statystykach podaży.

Wszystko to pokazuje, że choć poziom cen mieszkań w 2025 r. pozostaje stosunkowo stabilny, rynek stopniowo zmienia swoją strukturę. Coraz większe znaczenie ma nie tylko sama cena nieruchomości, lecz także struktura oferty oraz jej dopasowanie do realnego popytu kupujących.