Dubaj przestaje być „bezpieczną przystanią”. Geopolityczne napięcia obnażają, czym grozi brak dywersyfikacji portfela

Ryzyko koncentracji zasobów

Obecna sytuacja dobitnie pokazuje, jak niebezpieczne może być ignorowanie podstawowych zasad ryzyka i brak dywersyfikacji. 

– Nieruchomości są z natury aktywem o niskiej płynności. Jeśli w jeden apartament za granicą zainwestujemy połowę swoich oszczędności, podejmujemy ogromne ryzyko koncentracji. Każde lokalne wahanie, czy to recesja gospodarcza, czy jak w tym wypadku: poważny konflikt geopolityczny w regionie, ma bezpośredni wpływ na wartość takiego majątku – wyjaśnia Przemysław Barankiewicz, szef Finax na Polskę.

Od boomu do niepewność

Apartamenty w Dubaju od kilku lat kuszą inwestorów obietnicą wysokich, często nieopodatkowanych stóp zwrotu, przewidywalnego otoczenia prawnego oraz atrakcyjnych modeli zakupu. Warto jednak pamiętać, że każdy rynek – nawet ten postrzegany jako stabilny – wiąże się z określonymi zagrożeniami. Z danych raportu UBS Global Real Estate Bubble Index wynika, że już drugi rok z rzędu ryzyko przegrzania rynku nieruchomości w Dubaju pozostaje podwyższone. W ciągu ostatnich czterech kwartałów realne ceny wzrosły o 11 proc., osiągając poziomy zbliżone do rekordów z 2014 r. Jednocześnie dynamika wzrostu cen zaczyna wyprzedzać tempo wzrostu czynszów oraz dochodów mieszkańców. Coraz większą rolę odgrywa kapitał inwestycyjny, a nie popyt wynikający z faktycznych potrzeb mieszkaniowych.

Również Fitch Ratings przewiduje, że w latach 2025–2027 może dojść do korekty cen rzędu 10–15 proc. Jednym z głównych czynników ryzyka jest rosnąca podaż. W 2026 r. planowane jest oddanie do użytku ponad 120 tys. nowych mieszkań – około dwukrotnie więcej niż w poprzednich latach. W całym okresie 2025–2027 zasób nieruchomości ma zwiększyć się o 16 proc., podczas gdy liczba mieszkańców wzrośnie prognozowo jedynie o 5 proc. Taka dysproporcja może negatywnie wpłynąć na poziom czynszów i ograniczyć rentowność najmu. Z inwestycyjnego punktu widzenia kluczowe jest więc chłodne podejście i unikanie decyzji podejmowanych pod wpływem emocji czy marketingowych obietnic.

Kluczowe jest rozłożenie ryzyka

Przedstawiciel Finax zwraca uwagę, że skuteczne inwestowanie powinno opierać się na szerokiej, globalnej dywersyfikacji oraz systematycznym budowaniu portfela, najlepiej z wykorzystaniem pasywnych funduszy indeksowych ETF. Takie rozwiązanie pozwala ograniczyć wpływ pojedynczych zdarzeń – zarówno regionalnych, jak i sektorowych – na wartość całego majątku.

– Umożliwiają one efektywne rozłożenie ryzyka między regiony, sektory i gospodarki na całym świecie. Obecna sytuacja przypomina, że podstawowe zasady inwestowania, takie jak konsekwentna dywersyfikacja, nie powstały na czasy prosperity, lecz jako mechanizm ochronny na okres niepewności i kryzysów – mówi Przemysław Barankiewicz.