Zmierzch biur w stolicy

W 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 milionów mkw., a do użytku oddano ponad 324 000 mkw. powierzchni biurowej. Do końca bieżącego roku do użytku oddane zostaną wszystkie projekty biurowe, których realizacja rozpoczęła się jeszcze przed wybuchem pandemii. To tylko niektóre wnioski wynikające z podsumowania 2021 roku na warszawskim rynku biurowym.

Inflacja uderza w podaż biur

Wzrost inflacji pozostanie jednym z głównych czynników wpływających na rynek powierzchni biurowych w 2022 roku. Według danych GUS, PKB Polski w 2021 roku osiągnął poziom 5,7% względem 2020 roku. Jednocześnie, w 2021 roku znacząco przyspieszyła inflacja, a jej poziom w grudniu wyniósł 8,6%, co jest najwyższą wartością notowaną od 2000 roku. Na rynku biurowym wysoki poziom inflacji oznacza przede wszystkim wyższe koszty budowy i wykończenia powierzchni oraz wzrost kosztów eksploatacyjnych, których główną składową są rosnące ceny energii, usług komunalnych i koszty pracy.

W 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 milionów mkw., a do użytku oddano ponad 324 000 mkw. powierzchni biurowej. Do największych projektów, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie, możemy zaliczyć: Warsaw Unit (Ghelamco – 56 400 mkw.), Skyliner (Karimpol – 48 500 mkw.), Generation Park Y (Skanska Property Poland – 44 200 mkw.). Na koniec 2021 r. w Warszawie w budowie znajdowało się około 308 000 mkw. powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2022-2024, co jest najniższą wartością od 2009 roku.

- Według szacunków Cushman & Wakefield w 2022 roku oddanych do użytku zostanie ok. 220 000 mkw., z czego znaczna część to projekty, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed wybuchem pandemii Covid-19. Ograniczenie liczby nowych budynków wprowadzanych na warszawski rynek biurowy, obserwowane od marca 2020, doprowadzi to do znaczącego spadku podaży nowej powierzchni biurowej, a oczekiwana luka podażowa może potrwać nawet do 2025 roku. Niemniej jednak, część deweloperów intensyfikuje swoją aktywność związaną z przygotowaniem inwestycji, chcąc wykorzystać moment mniejszej konkurencji – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

- W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy możemy spodziewać się ogłoszenia nowych projektów, które będą realizowane na zasadach spekulacyjnych wraz z poprawą sentymentu na rynku. Znaczna część tych inwestycji będzie zlokalizowana w największych strefach biurowych, takich jak: Centralny Obszar Biznesu, Centrum Zachód czy Mokotów – dodaje Jan Szulborski.

Wskaźnik pustostanów

Począwszy od drugiego kwartału 2020 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej był na ścieżce wzrostu, na co w dużym stopniu wpłynęła niepewna sytuacja gospodarcza wywołana przez wybuch pandemii Covid-19. W wyniku ograniczonej aktywności najemców w ostatnich kwartałach i kumulacji nowej podaży, stopa powierzchni niewynajętej wyniosła 12,7%, co oznacza wzrost o 2,8 pkt. proc. rok do roku.

- Relatywnie wysoki współczynnik pustostanów przekłada się na 778 400 mkw. powierzchni biurowej dostępnej na wynajem od zaraz. Oczekujemy, że w najbliższych 12 miesiącach będziemy obserwować stopniową kompresję dostępnej powierzchni biurowej, dzięki rosnącej aktywności najemców, zwłaszcza dużych podmiotów. Dodatkowo, warto odnotować, że poziom wynajęcia projektów oddanych do użytku w 2021 roku wyniósł ponad 94%, co potwierdza zdrowe fundamenty rynku w czasie podwyższonej niepewności ekonomicznej  - mówi Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research w Cushman & Wakefield.

Popyt na biura

Popyt na powierzchnie biurowe w okresie miedzy I kw. 2020 r. a II kw. 2021 roku był na niższym poziomie w porównaniu do analogicznego okresu 12 miesięcy wcześniej. W III kw. 2021 roku, po raz pierwszy od 18 miesięcy aktywność najemców przełamała trend spadkowy, a w IV kw. 2021 roku, popyt brutto osiągnął poziom 250 800 mkw., co jest wartością porównywalną do okresu sprzed wybuchu pandemii Covid-19. Całkowita aktywność transakcyjna w 2021 roku wyniosła 646 500 mkw. i była wyższa względem 2020 roku o ponad 7%.

Według wstępnych szacunków popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy, który rozpoczął się w drugiej połowie 2021 roku.

Po korekcie stawek czynszu w 2020 roku, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23,00-25,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów bazowych przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt wynikającym ze wzrostu kosztów budowy i aranżacji powierzchni biurowych.