Horrendalne ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty. "Pozostaną w niezmienionym do 2060 roku"

Dopłaty rządowe do kredytów hipotecznych mocno ożywiły rynek wtórny, w tym nieruchomości zwane „wielką płytą”. W rezultacie w Warszawie za metr kwadratowy kilkudziesięcioletniego mieszkania trzeba zapłacić ponad 15 tys. zł. i jest to wzrost o 28% rok do roku. Choć w ujęciu rocznym to Kraków podrożał najbardziej. Czy opłaca się zatem kupować mieszkania w blokowiskach z PRL-u?

Wielka płyta bardzo droga

Jak nie ma w czym wybierać, kupujemy to, co jest. Jak ceny windują, kupujemy to, na co nas stać. Podczas napędzania popytu na własne M, w ślad za ogłoszeniem programu Bezpieczny Kredyt 2%, w połowie ubiegłego roku renesans zaczęły przeżywać mieszkania zlokalizowane w budynkach wielkopłytowych. Dlaczego nieruchomości kojarzone ze słabą jakością, usterkami i przestarzałymi instalacjami oraz zbyt dużym skupiskiem mieszkańców nagle zaczęły znikać z rynku? Ze względu na cenę, która jest o kilka procent niższa od cen młodszych lokali kupowanych od poprzednich właścicieli i nawet o 10-20% niższa od mieszkań deweloperskich. 

- Galopujące ceny wywołane programem rządowych subsydiów sprawiły, że uwaga części osób zainteresowanych kupnem mieszkania na kredyt skupiła się nie dość, że na rynku wtórnym, to na mieszkaniach w blokach z lat 70-tych. Mimo że z roku na rok zarabiamy więcej, to ceny mieszkań rosną szybciej niż płace i spory odsetek ludzi musi poszukiwać okazji do zakupu własnego M wśród ofert lokali wybudowanych w złotym wieku wielkiej płyty. Dzięki programom termomodernizacji oraz renowacji takich budynków, mieszkania stają się coraz lepiej ocieplone i odnowione. To powolny proces i wiele zależy od decyzji zarządu spółdzielni mieszkaniowych, ale „wielka płyta” nie zawsze już kojarzy się z mieszkaniem gorszej jakości - mówi Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Przeczytaj także: Polaków nie stać na nowe mieszkania

Zbliża się koniec wielkiej płyty

W Polsce pierwszy blok z wielkiej płyty został wybudowany w Jelonkach pod Warszawą w 1958 roku. Boom na budownictwo wielkopłytowe notuje się na lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte, a 75% tego typu bloków powstało pomiędzy 1971 a 1988 rokiem. Inżynierowie obliczali ich funkcjonalność na 50, maksymalnie 70 lat, jednak obecnie według ekspertów czas użytkowania tych konstrukcji to najprawdopodobniej co najmniej 100-120 lat, co oznacza, że w niezmienionym stanie powinny pozostać do 2060, a nawet 2080 roku. To z kolei powoduje, że banki nie widzą przeszkód, by finansować tego typu inwestycje w ramach kredytu hipotecznego.

Na polskim rynku nieruchomości mamy około 60 tys. bloków wykonanych w technologii wielkiej płyty, co przekłada się na około 4 mln mieszkań. Żyje w nich blisko 12 mln Polaków. Metraże mieszkań nie są duże, ponieważ powierzchnia lokali była niegdyś określana przez tzw. normatywy mieszkaniowe. Na przykład w normatywie z 1959 roku przyjęto, że jednej osobie wystarczy do życia 11 mkw. powierzchni użytkowej. Dopiero później zauważono potrzebę wydzielenia miejsca do jedzenia w kuchni, powiększenia łazienki lub przedpokoju. W efekcie na małych metrażach znajdziemy niewielkie pomieszczenia, często ciemne, z wąską kuchnią. Mimo tych mankamentów oraz postrzegania bloków z wielkiej płyty jako rozwiązania tymczasowego, ten segment rynku mieszkaniowego nadal jest dobrą alternatywą dla osób, których nie stać na mieszkanie w młodszym budownictwie.

Dwucyfrowe wzrosty ceny mieszkań

- Należy zauważyć to, co zadziało się na rynku mieszkaniowym w drugim półroczu minionego roku. We wszystkich miastach wojewódzkich nastąpił spadek liczby ogłoszeń nieruchomości w budynkach wielkopłytowych. Największa różnica dotyczy Mazowsza, gdzie w lipcu 2023 było ponad 1700 ofert na sprzedaż, a w styczniu br. już nieco ponad 1300. Warszawa to największy i najbardziej dynamiczny rynek. Tutaj cena za metr kwadratowy wielkiej płyty jest najwyższa, bo przekracza 15 tys. zł, mimo to średnia liczba wyszukiwań tego typu budynków w serwisie Otodom w pierwszych miesiącach 2024 była największa od roku – mówi Karolina Klimaszewska. - Mieszkania te są poszukiwane zarówno przez nabywców indywidualnych, jak i inwestorów. Ci zaś po wyremontowaniu takich lokali mogą ponownie wprowadzić je na rynek na przykład w momencie ogłoszenia kolejnego programu dopłat - dodaje ekspertka Otodom.

O 39% wzrosła liczba wyszukiwań mieszkań z wielkiej płyty w serwisie Otodom w styczniu i lutym br. w ujęciu rocznym. To, jak stymulowanie popytu wpływa na zachowania konsumentów, widać w liczbach. W lipcu 2023 roku wzrost liczby wyszukiwań ofert mieszkania z wielkiej płyty wyniósł +38% miesiąc do miesiąca. Od tego czasu wolumen ogłoszeń sukcesywnie maleje. Obecnie najwięcej ofert wielkiej płyty możemy znaleźć w województwach mazowieckim, dolnośląskim oraz śląskim. Natomiast najmniejszy udział mieszkań w blokach zbudowanych w technologii wielkopłytowej notujemy w Gdańsku, 2%.

Za mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych najdrożej zapłacimy w stolicy, ale to w Krakowie nastąpił największy skok ceny, bo o 36%. Obecnie metr kwadratowy kosztuje tutaj ponad 14 tys. zł. To wciąż około 6% mniej niż średnia na rynku pierwotnym w Krakowie. Dwucyfrowe wzrosty - powyżej 20% - nastąpiły także na rynkach wrocławskim oraz poznańskim. A gdzie zapłacimy najmniej? Dane Otodom Analytics wskazują na dwa miasta – Łódź (7,7 tys. zł/mkw.) oraz Katowice (8 tys. zł/mkw.).

- Od drugiego kwartału widzimy spadek mediany życia ogłoszenia, zarówno dla wielkiej płyty, jak i dla innych nieruchomości mieszkaniowych. To Bezpieczny Kredyt 2% tak zachęcił do masowego zakupu mieszkań, nawet tych w wielkiej płycie - podsumowuje Klimaszewska z Otodom.

Mieszkania za miliony

Mieszkanie w bloku wielkopłytowym nie musi być lokum tymczasowym, przejściowym o zaniżonym standardzie. Wręcz przeciwnie. Na rynku są dostępne oferty takich nieruchomości na przykład czteropokojowych wykończonych w stylu premium. W serwisie ogłoszeniowym Otodom można znaleźć mieszkanie w wielkiej płycie za ponad 1,4 mln zł. – i to nie jedno. Najwięcej milionowych inwestycji tego typu jest w Warszawie i w Krakowie. Co je łączy? Duży metraż, nowoczesne wnętrza z marmurem, parkietem czy zabudową szaf i kuchni, a także bliskość popularnych sklepów, stacji metra, przystanków komunikacji miejskiej, przedszkoli i szkół. Wśród zalet wymieniane są jeszcze tereny zielone wokół budynku, miejsce parkingowe pod blokiem, piwnica oraz winda i balkon. Te ostatnie udogodnienia wskazywane są przez ogłoszeniodawców najczęściej. Z danych Otodom wynika, że mieszkania z wielkiej płyty z reguły posiadają balkon – oznaczone w 72% ofert na sprzedaż – oraz windę – 38% ofert.

Popularność odnowionych mieszkań z czasów PRL-u oraz ich lokalizacja powodują to, że nabierają one wartości. Skalę wzrostu cen takich lokali napędził Bezpieczny Kredyt 2%, a teraz wyczekiwany program „Na start”. Mimo względnego wyciszenia na rynku, wydaje się, że jesteśmy obecnie w okresie przejściowym. W momencie uruchomienia kolejnych dopłat nieruchomości z wielkiej płyty będą ważnym segmentem rynku dla potencjalnych kredytobiorców.