Podatek katastralny w Polsce. Czy opłata zmieni zasady gry dla deweloperów?

Podatek od nieruchomości w 2025 roku wzrósł zgodnie z inflacją o 2,7 proc. W praktyce oznacza to, że właściciele mieszkań zapłacą maksymalnie 1,19 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. To kwota niemal symboliczna w porównaniu z kosztami utrzymania czy potencjalnymi zyskami z wynajmu.

Dla inwestora posiadającego portfel stu mieszkań o średniej powierzchni 60 metrów kwadratowych całkowity koszt podatku nie przekroczy 7,1 tys. zł rocznie. To mniej niż koszt remontu jednego lokum czy miesięczna pensja specjalisty ds. zarządzania nieruchomościami.

Sektor komercyjny również może spać spokojnie. Grunty związane z działalnością gospodarczą podlegają stawce 1,38 zł za metr kwadratowy, podczas gdy budynki biurowe czy handlowe obciąża podatek 34 zł za metr kwadratowy. Budowle płacą 2 proc. swojej wartości, co w dalszym ciągu pozostaje konkurencyjną stawką na tle Europy.

Europa płaci nawet 50 razy więcej – polska przewaga trwa

Różnica między Polską a resztą Europy jest wręcz dramatyczna. Właściciel mieszkania 60-metrowego w centrum Warszawy zapłaci rocznie maksymalnie 71 zł podatku. Jego odpowiednik w Berlinie wyłoży od 780 do 3 tys. zł, w Londynie od 1,5 do 3 tys. zł, a w hiszpańskiej Marbelli nawet 4,2 tys. zł.

Dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych ta różnica ma ogromne znaczenie. Niższe koszty operacyjne przekładają się bezpośrednio na wyższą rentowność inwestycji. Nie dziwi więc rosnące zainteresowanie Polski ze strony kapitału zagranicznego, szczególnie w segmencie mieszkań na wynajem.

Deweloperzy i zarządzający mają powody do optymizmu

Stabilny system podatkowy to przewidywalność biznesowa na lata. Deweloperzy mogą śmiało planować długoterminowe projekty, wiedząc, że koszty utrzymania nie odstraszą potencjalnych nabywców. W czasach wysokich stóp procentowych i rosnących kosztów budowy to istotna przewaga konkurencyjna.

Firmy zarządzające portfelami mieszkaniowymi zyskują z kolei na niskich kosztach operacyjnych. Większość obciążeń można przerzucić na najemców, zachowując atrakcyjną marżę. To szczególnie ważne w obecnym cyklu, gdy rentowność wynajmu jest kluczowa dla utrzymania płynności finansowej.

Nawet inwestorzy indywidualni nie muszą się martwić o podatek pochłaniający znaczną część dochodów z najmu. W praktyce koszt ten często mieści się w granicach statystycznego błędu przy wyliczaniu rentowności inwestycji.

Czy podatek katastralny zmieni zasady gry

OECD i MFW od lat naciskają na Polskę, aby wprowadzić podatek katastralny oparty na wartości rynkowej nieruchomości. Argumenty wydają się przekonujące – większe dochody dla gmin, sprawiedliwszy system obciążeń, lepsza alokacja kapitału.

Przykład hipotetyczny pokazuje skalę potencjalnych zmian. Mieszkanie warte 800 tys. zł w centrum Warszawy dziś kosztuje właściciela 119 zł rocznie podatku. Po wprowadzeniu stawki katastralnej na poziomie 1 proc. ta sama nieruchomość generowałaby obciążenie 8 tys. zł rocznie.

Skutki dla rynku byłyby dalekosiężne. Rentowność inwestycji mieszkaniowych spadłaby o 0,5-1 punkt procentowy, szczególnie w segmencie premium. Popyt przesunąłby się w kierunku tańszych lokalizacji i mieszkań. Koszty w naturalny sposób zostałyby przerzucone na najemców, co mogłoby wpłynąć na dynamikę wzrostu czynszów.

Ministerstwo uspokaja, ale rynek pozostaje czujny

Oficjalnie Ministerstwo Finansów zaprzecza prowadzeniu jakichkolwiek prac nad podatkiem katastralnym. Prezydent Karol Nawrocki również zadeklarował sprzeciw wobec obciążania mieszkań zwykłych obywateli.

Równocześnie pojawiają się sygnały o możliwych kompromisach. Jednym z nich może być progresywny podatek dla właścicieli wielu nieruchomości przeznaczonych na wynajem. To rozwiązanie mogłoby zwiększyć dochody budżetowe bez dotykania podstawowych potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

Kluczowy pozostaje kontekst fiskalny. Deficyt budżetowy na poziomie 300 mld zł to presja, której trudno zignorować w dłuższej perspektywie. Rząd będzie musiał szukać dodatkowych źródeł dochodów, a nieruchomości pozostają jednym z najbardziej oczywistych celów.