Z domu do biura w 15 minut? Nowa koncepcja projektowania miast podbija świat

W branży nieruchomości króluje pewne powiedzenie. Jakie są trzy najważniejsze czynniki, które decydują o atrakcyjności nieruchomości? To lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Mimo, że w praktyce w analizach pod uwagę bierze się szeroki zakres innych elementów (zarówno przy budowie nowych inwestycji jak i np. przy wynajmie powierzchni biurowej), to właśnie na położenie kładziony jest największy nacisk.

Lokalizacja ma m.in. główny wpływ na to, gdzie dokładnie zlokalizowany będzie biurowiec (albo szerzej – biuro) i jednocześnie ile trzeba zapłacić za jego wynajem. Jeszcze do niedawna niezależnie od miasta, najdroższe biura (bo najbardziej rozchwytywane) zlokalizowane były w centrach miast. Tam też pojawiali się najczęściej operatorzy biur elastycznych. To się jednak zmienia.

I tu dochodzimy do rewolucji, o której coraz częściejmówi się „miasto 15-minutowe”. Dziś to nie pracownicy dopasowują się do pracodawców i deweloperów biurowych. Trend się odwraca!

Miasto w 15-minut

W wielkim skrócie miasto 15-minutowe oznacza, że wszystkie niezbędne punkty dla życia człowieka położone są w obszarze 15-minutowej podróży. Idealnie – na pieszo lub rowerem. Chodzi tu zarówno o mieszkanie, szkołę, sklep, najważniejsze punkty usługowe ale także (i przede wszystkim) – miejsce pracy.

Konkretne badanie przeprowadziła firma IWG zajmująca się biurami elastycznymi. W ankiecie, która została przeprowadzona w listopadzie 2020 roku, aż 77 proc. pracowników zadeklarowało, że przy decyzji o zmianie pracodawcy, nowe miejsce musi być bliżej ich domu. Oznacza to, że biura w centrach miast tracą na znaczeniu.

IWG sprawdziło również ten wątek. W największych miastach na świecie przeciętny czas spędzany na dojeździe i powrocie do domu z pracy za pomocą komunikacji miejskiej sięga od 45 minut do godziny. To nie podoba się pracownikom, bo dzięki pandemii zrozumieli, że ich praca może wyglądać inaczej. Poza tym bardziej doceniają równowagę między życiem prywatnym a zawodowym (work/life balance) oraz zwracają coraz większą uwagę na kwestie ekologii. Tyle, że jaki dziś mają wybór? Weźmy pod uwagę Warszawę. Tu na śródmieściu jest nieco ponad 1,2 mln mkw. powierzchni biurowych. Dla porównania – na Woli, Ochocie czy Włochach jest to od 500 do 600 tys. mkw. Dzielnice uznawane za mieszkaniowe, takie jak Ursynów czy Praga Południe mają „zaledwie” od 100 do 200 tys. mkw. biur. To okazja dla np. operatorów biur elastycznych, którzy mają dla nich gotowe rozwiązanie – łatwo dostępne przestrzenie do pracy blisko miejsca zamieszkania.

Dobre miejsce na biuro?

W Polsce, jeśli mowa o firmach zajmujących powierzchnie biurowe, do niedawna mieliśmy do czynienia z prostym wyborem lokalizacji. Biura w centrach miast wybierały korporacje duże firmy. To najdroższe lokalizacje ale jednocześnie najbardziej reprezentantywne, do których można zaprosić ważnego klienta. Gwarantowały także najlepszą dostępność do pracowników, bo w każdym dużym mieście najłatwiej jest dotrzeć do centrum. Były także wizytówką i często magnesem dla najlepszych kadr. Biura na obrzeżach (najczęściej małych dzielnicach biznesowych) wybierały firmy, które nie miały dużych budżetów. Minus – trudniejszy dostęp do pracowników. Były także biura zlokalizowane w nieruchomościach mieszkaniowych, które dla wielu osób wymagały nawet dwugodzinnej podróży rano i wieczorem.

Dziś taki podział ulega zatarciu. Pojawiła się koncepcja miasta 15-minutowego. I błyskawicznie zdobywa popularność, głównie dzięki polityce dużych firm zachęcających pracowników do pracy hybrydowej. 

Rozwiązanie problemów

Odpowiedzią na nowe wyzwania są biura elastyczne i powierzchnie coworkingowe. Chodzi tu o dwa obszary – po pierwsze firmy albo ograniczają zajmowaną powierzchnię w klasycznych biurach na rzecz tego typu rozwiązań a po drugie to pracownicy chcą z nich częściej korzystać. Dlaczego? Bo praca zdalna stała się czymś zupełnie normalnym. Skoro od roku cała infrastruktura firm dopasowana jest do nowych wyzwań, to z punktu widzenia firmy nie ma znaczenia, czy zespół pracuje z domu, własnego biura albo biura elastycznego. Tym bardziej, że tego typu biura są skuteczną odpowiedzią na nowe trendy w zarządzaniu firmami – czyli podejścia projektowego. Określony zespół, mający określone cele, nie musi  przyjeżdżać do jednego, centralnego biura, ale może zajmować np. jeden pokój przez rok w wynajętej przestrzeni. 

Drugi trend to podejście pracowników. Nie każdy ma możliwość wykonywania pracy z domu. Z drugiej strony nie każdy chce jechać przez 40 minut do centrum, do biura. Skoro niedaleko mieszkania ma powierzchnie biurowe – tyle, że elastyczne, to dlaczego by nie skorzystać z takiego rozwiązania? Rozumieją to globalne firmy, podpisując np. długoterminowe umowy z operatorami powierzchni elastycznych, które gwarantują każdemu pracownikowi całodobowy dostęp do biur na całym świecie. Czasem skala takich umów jest nieprawdopodobna NTT, japoński gigant technologiczny podpisał niedawno umowę z IWG, dzięki której z globalnej sieci powierzchni elastycznych będą mogli skorzystać wszyscy pracownicy tej firmy. Łącznie 300 tys. osób.

Popyt na powierzchnie elastyczne rośnie od lat, ale teraz dynamika jeszcze mocniej przyspieszyła. Z tego trendu mogą także skorzystać polscy przedsiębiorcy poprzez uruchamianie własnych powierzchni elastycznych w oparciu o doświadczenia globalnego partnera, jakim jest IWG

– deklaruje Michał Dorszewski, dyrektor rozwoju franczyzy na region Europy Środkowej i Wschodniej w IWG.

Firma, jak pisaliśmy w pierwszym odcinku cyklu, uruchomiła koncept franczyzowy swoich biur elastycznych, znanych w Polsce m.in. pod marką Regus. W efekcie każda, zainteresowana osoba, może stać się właścicielem biura elastycznego, które już teraz zaczynają przeżywać oblężenie. – Decyzja o wejściu w obszar franczyzowy była dla nas ważna z perspektywy rozwoju sieci. Podjęliśmy ją w 2019 roku, zanim jeszcze ktokolwiek mógł przypuszczać, co przyniesie pandemia – dodaje Dorszewski.

Tak, jak w branży e-commerce, tak i w przypadku miejsc do pracy, pandemia przyniosła przyspieszenie trendów o co najmniej kilka lat. W związku z tym biura elastyczne będą otwierały się nie tylko w centrach miast, ale i na ich obrzeżach. Pojawia się także nowy trend – biura w mniejszych miastach.

Średnie miasto nie musi być wykluczone 

W Polsce jest dokładnie 38 miast, w których mieszka co najmniej 100 tys. osób. Obok pięciu wielkich aglomeracji (w których mieszka ponad pół miliona mieszkańców) jest więc kilkadziesiąt miast średniej wielkości, w których nowoczesnych powierzchni biurowych praktycznie nie ma. Weźmy pod uwagę Opole. Tu, jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, jest zaledwie 47 tys. mkw. powierzchni biurowych przypadających na 120 tys. mieszkańców. W wielkim Wrocławiu – 1,2 mln mkw. na 640 tys. mieszkańców. W Częstochowie jest około 34 tys. mkw. powierzchni biurowych. A mieszkańców 225 tys. W Łodzi – 600 tys. przy ponad 650 tys. mieszkańcach. 

Wniosek? W średnich miastach w Polsce dostęp do nowoczesnej powierzchni biurowej praktycznie nie istnieje. To się zmienia, właśnie dzięki koncepcji miasta 15-minutowego. W świecie po pandemii odległość przestaje mieć znaczenie, jeśli tylko ma się internet. 

Rosnąca popularność pracy hybrydowej sprawia, że firmy mogą korzystać ze znacznie większej liczby talentów nie opierając się wyłącznie na tych, którzy mieszkają w dużych miastach. Zatrudnienie osoby mieszkającej w Częstochowie do pracy dla firmy z Warszawy nie jest problemem. Ale jeśli taka osoba potrzebuje do pracy biura, wówczas rodzi się problem. Jego rozwiązaniem są powierzchnie elastyczne. – Warto skorzystać z doświadczeń i możliwości, jakie oferuje współpraca z IWG, czyli globalnym operatorem tego typu rozwiązań. Dlatego poszukujemy osób, które chciałyby poprowadzić własne biuro i wynajmować miejsca do pracy lokalnym pracownikom lub całym firmom. To trend, który narasta. Możesz być jego częścią – tłumaczy Michał Dorszewski.  

Jeśli chcesz odwiedzić Targi Franczyzy i dowiedzieć się więcej o ofercie IWG, wyślij e-mail na adres: [email protected] i wygraj jedną z 10 darmowych wejściówek!

Chcesz dowiedzieć się więcej o koncepcji miasta 15-minutowego i jak w praktyce będzie ono wyglądało? Pobierz dokument!