Sprzedaj, by wynająć. Firmy w Polsce uwolniły z nieruchomości aż 3,5 miliarda złotych

Dla wielu tradycyjnych przedsiębiorców posiadanie własnej fabryki czy magazynu było przez lata powodem do dumy i symbolem stabilności. Dziś ten model myślenia odchodzi do lamusa. Rosnące koszty kredytów i potrzeba szybkiego uwolnienia gotówki na rozwój sprawiły, że polskie firmy masowo odkrywają mechanizm najmu zwrotnego. Sprzedają mury, ale zostają w środku, zyskując potężny zastrzyk kapitału.

800 tysięcy metrów kwadratowych i kilkukrotny wzrost rynku

Miniony rok okazał się dla tego sektora absolutnie przełomowy. Jak wynika z najnowszych podsumowań, liczba transakcji typu sale-and-leaseback wzrosła o około 25-30 proc. rok do roku. Skala tego zjawiska robi jeszcze większe wrażenie, gdy spojrzymy na łączną powierzchnię i wartość zaangażowanego kapitału.

– Głównie warto zwrócić uwagę na rekordową liczbę i wartość transakcji. Pierwszy raz w historii polskiego rynku najmu zwrotnego przekroczono 800 tys. mkw. aktywów operacyjnych w kluczowych sektorach – logistycznym, handlowym i produkcyjnym. Łączna wartość transakcji szacowana jest na poziomie ok. 3,5 mld złotych. To oznacza kilkukrotny wzrost w stosunku do lat 2022-2024 i wyraźnie pokazuje rosnące znaczenie tej formy finansowania – podkreśla Agnieszka Radkiewicz, ekspertka rynku nieruchomości komercyjnych, Business Development Manager w INWI.

Jak zauważa ekspertka, mechanizm ten przestał być niszową nowinką finansową. Stał się pełnoprawną alternatywą dla emisji obligacji czy kredytów bankowych, a jego rosnąca popularność ściągnęła nad Wisłę potężny kapitał zagraniczny z funduszy private equity, REIT czy AIF.

Ponad miliard złotych za dwie hale. Rekord Europy Środkowo-Wschodniej należy do Polski

Potencjał polskiego rynku najlepiej obrazują konkretne transakcje, a te w minionym roku biły historyczne rekordy. Najgłośniejszym echem odbiła się operacja przeprowadzona przez polskiego giganta branży stolarki otworowej.

– W zeszłym roku polski rynek najmu zwrotnego odnotował kilka wyjątkowo dużych i strategicznych transakcji. Najbardziej spektakularna była sprzedaż dwóch nowoczesnych obiektów należących do producenta Eko Okna o łącznej wartości przekraczającej 250 mln EUR. Sprzedano dwie nowoczesne hale o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. za kwotę przekraczającą 1 mld PLN – przypomina Radkiewicz.

Co ciekawe, była to największa transakcja sale-and-leaseback w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej! Ale to nie koniec wielkich roszad na rynku. Jak wylicza ekspertka INWI, gigantyczne portfele uwalniały też inne znane marki:

Były wrocławski kampus Volvo (75 tys. mkw.) został sprzedany i wynajęty przez szwedzkiego producenta pomp ciepła AIRA.

W Bydgoszczy fundusze przejęły potężne centrum dystrybucyjne odzieżowego giganta LPP (ponad 100 tys. mkw.).

Na Górnym Śląsku w formule najmu zwrotnego sprzedano portfel nieruchomości przemysłowych firmy Tenneco (ok. 180 tys. mkw.).

Kontekst: Warto zaznaczyć, że w przypadku firmy Eko Okna, transakcja ta miała kluczowe znaczenie dla stabilizacji finansowej spółki. Jak informował portal Puls Biznesu, uwolnienie ponad miliarda złotych z nieruchomości produkcyjnych w Kornicach i Wodzisławiu Śląskim (nabywcą był fundusz zarządzany przez ICG Real Estate) pozwoliło firmie zrefinansować zadłużenie i zabezpieczyć kapitał na dalszą, globalną ekspansję w czasach dużej niepewności w branży budowlanej.

Inflacja w dół, apetyty w górę. Co dalej z rynkiem?

Co napędza ten boom? Paradoksalnie, jednym z silników napędowych była spadająca inflacja, która pozwoliła stronom transakcji bezpieczniej kalkulować długoterminowe umowy.

– Wzrosty były napędzane też przez spadek inflacji. To pozwoliło firmom lepiej planować przepływy finansowe i zwiększyć apetyt na wykorzystanie aktywów nieruchomościowych do refinansowania działalności operacyjnej. Najem zwrotny pomagał firmom uwalniać kapitał z nieruchomości bez konieczności zaciągania drogich zobowiązań kredytowych – wyjaśnia Agnieszka Radkiewicz.

Jednocześnie mechanizm ten przestaje być zarezerwowany wyłącznie dla ogromnych parków logistycznych. Inwestorzy coraz śmielej zerkają w stronę mniejszych obiektów handlowych, takich jak parki handlowe (retail parki) czy centra convenience.

Nie brakuje jednak wyzwań. Eksperci zwracają uwagę na to, że polskie prawo podatkowe wciąż nie przewiduje specjalnych preferencji dla najmu zwrotnego, co stawia go w nieco gorszej pozycji administracyjnej względem klasycznego leasingu. Dodatkowo, w polskim DNA wciąż mocno zakorzenione jest przekonanie, że "najlepsza fabryka to własna fabryka". Mimo to bariery mentalne pękają, a stabilne otoczenie prawne sprawiło, że Polska zagościła na stałe na radarach największych globalnych funduszy inwestycyjnych.