Widmo bańki czy bańka widmo

Rok temu w pierwszych tygodniach pandemii większość ekspertów spodziewała się, że ceny nieruchomości zaczną spadać lub przynajmniej na dłużej się zatrzymają. Aby pokazać skalę poprzednich wzrostów, wystarczy wspomnieć, że mniej więcej w ciągu trzech lat (od początku 2017 r. do marca 2020 r.) ceny mieszkań w Polsce wzrosły przeciętnie o kilkadziesiąt procent. 

Przyszła pandemia i (z wyjątkiem chwilowego załamania sprzedaży) do żadnego zatrzymania rynku nie doszło. Wręcz przeciwnie, od wakacji ubiegłego roku popyt na mieszkania zaczął rosnąć (jedynie z chwilowym wstrzymaniem na przełomie roku). Ostatnie kilka miesięcy to już prawdziwy boom, za którym idzie potężny wzrost cen nieruchomości. Nic dziwnego, że wraz z prezentacją Polskiego Ładu, który zakłada m.in. mocne wsparcie popytu na mieszkania, pojawiło się pytanie: Czy to już bańka?

Popyt niemal masowy

Jak tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. – Chętnych nie brakuje na praktycznie wszystkich największych rynkach, we wszystkich dzielnicach i na mieszkania o w zasadzie każdym metrażu. Nawet na dużych kilkuetapowych osiedlach liczba dostępnych mieszkań jest niewielka – tłumaczy.

Pokazuje to najnowszy raport JLL. To dane dotyczące rynku pierwotnego, ale pokazuje skalę wyprzedaży. W I kwartale br. deweloperzy w największych aglomeracjach sprzedali 19,5 tys. mieszkań – czyli o 3 proc. więcej niż rok temu. W tym samym czasie do oferty wprowadzili 13,9 tys. lokali – o 7 proc. więcej niż rok temu. W całym kraju deweloperzy mieli w ofercie tylko 42,1 tys. mieszkań – to najniższy poziom od początku 2014 r.! Rynek wtórny nie jest tak dobrze monitorowany ze względu na jego mocne rozproszenie.

W efekcie ceny rosną. Tylko I kwartale br. według PKO BP (raport z końca czerwca br.) w Warszawie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły o 15 proc. w porównaniu z minionym rokiem. Na rynku wtórnym wzrost ten wyniósł ok. 7 proc. Ceny w innych miejscowościach rosną nieco wolniej. Jednak ogólna średnia dla dziewięciu największych miast w Polsce wygląda następująco: roczny wzrost cen na rynku pierwotnym o ok. 8 proc. i na wtórnym o 7 proc. – Niskie stopy procentowe i brak alternatywy do w miarę bezpiecznego lokowania środków sprawiają, że osoby mające oszczędności inwestują je właśnie w mieszkania. Wielu z nich mówi wprost, że nie chodzi o wysokie zyski, ale bezpieczne przechowanie pieniędzy. Popyt jest stymulowany zarówno przez klientów gotówkowych, jak i kredytowych – zauważa Krasoń.

Bo mieszkania z perspektywy Polaków są idealnym źródłem przechowania kapitału, zwłaszcza przy tak wysokiej, oczekiwanej, inflacji. I właśnie to nakręca potencjalną bańkę na rynku. Eksperci nie są zgodni czy to, co obecnie widzimy, rzeczywiście jest już bańką. Bo z jednej strony to wzrost cen, ale z drugiej mamy do czynienia z trendami, które mogą wyhamować wzrost cen.

Deweloperzy zaczynają budowy

W ostatnich miesiącach deweloperzy ostro wzięli się do pracy. Pandemia spowodowała m.in. wstrzymanie procesów budowlanych w wielu inwestycjach. Nie chodziło tylko o niepewność, ale również o przedłużające się procedury administracyjne. Nie było to jednak duże tąpnięcie. – Na części lokalnych rynków odrabianie strat ma oczywiście miejsce i jest jednym z czynników wpływających na dynamiczne wprowadzanie nowych inwestycji, ale w innych rejonach ma wyraźnie mniejsze znaczenie. W skali kraju liczba rozpoczynanych mieszkań deweloperskich, pomimo pandemii, zmalała w 2020 r. zaledwie o 8 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Nie ma tu więc mowy o konieczności nadrabiania istotnych spadków. Sytuacja jest jednak bardzo zróżnicowana. We Wrocławiu w 2020 r. liczba rozpoczętych mieszkań spadła o 38 proc., w Warszawie o 30 proc., ale wśród dużych aglomeracji są i takie, jak Trójmiasto czy Poznań, gdzie te spadki były jednocyfrowe – odpowiednio 3 proc. i 5 proc. – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.

Czy nadchodzi fala nowych inwestycji? Prawdopodobnie...