Mieszkania nawet 20 proc. tańsze niż w ogłoszeniach. Sprzedający schodzą z cen

W raporcie Barometr przygotowanym przez firmy Metrohouse i Credipass, na który powołuje się Bankier.pl, wskazano, że już w drugim kwartale 2025 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego spadły w większości dużych miast.

Zdaniem analityków cytowanych przez portal, oferta mieszkań w ogłoszeniach jest niższa niż rok temu, a sprzedający schodzą z ceny jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji.

Negocjacje cen mieszkań na rynku wtórnym. Ile można ugrać?

Spadek cen ofertowych w ogłoszeniach nie oznacza końca targowania się. Dane przytaczane przez Bankier.pl pokazują, że różnica między pierwszą a ostateczną ceną w ogłoszeniu wynosi obecnie średnio 1,6 proc. w Gdańsku, ok. 5 proc. w Warszawie i Krakowie oraz 3,9 proc. we Wrocławiu. Ale uwaga! To rabat uzyskiwany jeszcze przed rozmową ze sprzedającym.
Kolejna obniżka następuje już na etapie negocjacji – w II kw. 2025 r. kupujący mogli zbić cenę ponownie, już na etapie poprzedzającym podpisanie umowy sprzedaży od około 1 proc. w Gdańsku do 2,8 proc. w Łodzi.

Cena mieszkania - nawet 20. procent taniej niż w ogłoszeniu

Efekt? W sumie cena transakcyjna bywa dziś o kilka, a nawet kilkanaście procent niższa od pierwotnej propozycji sprzedającego. „Rzeczpospolita” pisze o nawet 20 proc. różnicy między ceną ofertową a końcową.

Rynek nie do poznania – mit o „zawsze drożejących” mieszkaniach upada

Aneta Gawrońska z Rzeczpospolitej przeprowadziła rozmowę z Marcinem Drogomireckim, ekspertem rynku nieruchomości, który ocenia, że to, co na rynku dzieje się od połowy 2024 r., jest powrotem do normalności. Drogomirecki podkreśla, że mit o nieruchomościach, które „nigdy nie tanieją”, zaczyna upadać. W jego ocenie transakcje dochodzą do skutku jedynie wtedy, kiedy sprzedający decydują się na poważne rabaty – nie o kilka tysięcy złotych, lecz 5, 10, a nawet ponad 15 proc.

Ekspert zwraca uwagę, że w ogłoszeniach ceny mieszkań są wciąż wysokie, ale to jedynie iluzja. Gdy uwzględni się upusty, okaże się, że lokale, które faktycznie znajdują nabywców, są już wyraźnie tańsze

Garaż w cenie mieszkania. Powrót do dawnego trendu

Zróżnicowanie rynku jest jednak ogromne – ceny zależą od standardu, lokalizacji i wielkości mieszkania. Drogomirecki przypomina, że metr kwadratowy w apartamentowcu może być nawet pięć razy droższy niż w budynku z niższej półki.

„Rodzynki”, czyli lokale unikatowe (np. z garażem w dzielnicy, gdzie takich miejsc brakuje), wciąż mogą być sprzedawane drożej. Z drugiej strony to właśnie garaże lub miejsca postojowe są coraz częściej oferowane są w cenie mieszkania, jako rodzaj atrakcyjnego dodatku bez dodatkowych kosztów. W ten sposób właściciele mieszkań chcą zachęcić kupujących do szybszego podjęcia decyzji. Obawiają się, że w kolejnych miesiącach ceny nieruchomości spadną jeszcze bardziej.

Czas klienta kupującego

Rozmówca Rzeczpospolitej podkreśla, że rynek przestał reagować na polityczne zapowiedzi kolejnych programów dopłat do kredytów hipotecznych. Od połowy 2024 r. średnie ceny ofertowe w największych miastach zaczęły spadać o 2–3 proc., ale nadal są zbyt wysokie na kieszeń wielu nabywców. Wynikiem jest niewielka liczba transakcji i rosnący wybór mieszkań. Drogomirecki uważa, że dziś rozpoczął się tzw. czas klienta kupującego – oferta jest duża, ceny przestały „uciekać”, a klienci mogą na spokojnie planować zakup, porównywać oferty i negocjować.

Co czeka nas w kolejnych miesiącach na rynku mieszkaniowym? 

Według analityków możemy spodziewać się dalszego wzrostu liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży i korekt cen – w zależności od lokalizacji i standardu lokalu – od kilku do nawet kilkunastu procent. Tanieć będą zarówno niewielkie mieszkania, które są dziś wyceniane tak, jakby boom trwał, jak i duże, wymagające remontu lokale w starszych budynkach. 

Z analizy ofert mieszkań na sprzedaż wykonanej przez redakcję Mycompanypolska.pl wynika, że w ostatnich miesiącach na rynku pojawiło się dużo ofert mieszkań zakupionych pod inwestycje. Osoby, które wcześniej zakupiły mieszkania w celu ich sprzedaży z zyskiem zorientowały się, że ceny mieszkań będą spadać i chcą je upłynnić zanim to się stanie. Wskazuje na to m.in. rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży tzw. mikrokawalerek.