Deweloperzy hamują z nowymi budowami. "Potrzebne zmiany legislacyjne"

Główny Urząd Statystyczny opublikował raport „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń – grudzień 2023 roku”. Wynika z niego, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania w ubiegłym roku wyniosła łącznie 220,4 tys. lokali, z czego 62 proc. stanowiły mieszkania wybudowane przez deweloperów. Dodatkowo budownictwo spółdzielcze, komunalne czy społeczno-czynszowe stanowiło mniej niż 2 procent w całej produkcji.

Prognoza mieszkań oddawanych do użytkowania:

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że w 2025 rok liczba nowych mieszkań przekazanych nabywcom nie przekroczy natomiast już 117 tysięcy sztuk.

-W najbliższych trzech latach polskie mieszkalnictwo odczuje strukturalne braki podaży nowych inwestycji, czego efektem będzie przekazywanie w ręce nabywców mniejszej liczby mieszkań niż miało to miejsce przez ostatnie kilka lat. Odbudowa podaży będzie długotrwałym procesem, w dodatku bardzo podatnym na czynniki ekonomiczne oraz polityczne. I właśnie w dużej mierze od działań podejmowanych przez rządzących, zależeć będzie to czy deweloperzy będą w stanie sprawnie uruchamiać nowe inwestycje i wprowadzać mieszkania do sprzedaży - komentuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Pozwolenia na budowę w 2023 roku

W 2023 roku potężne spadki w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę zanotował zarówno sektor deweloperski, jak i indywidualny. Deweloperzy otrzymali zgodę na budowę ponad 40 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej (spadek o 20%), co świadczy o strukturalnych problemach z podażą gruntów i zwiastuje przyszłe, jeszcze większe trudności z dostarczaniem nowych mieszkań na rynek. Mniej pozwoleń oznacza bowiem mniejszą szansę na bieżące uzupełnianie oferty i rozpoczynanie nowych inwestycji. Ograniczenie oferty będzie natomiast niechybnie prowadziło do dalszych wzrostów cen mieszkań. Niesprzyjające otoczenie ekonomiczne sprawiło, że ogromny zastój pojawił się także na polu budownictwa indywidualnego. Warto bowiem powiedzieć, że tak mało zgód na budowę ostatni raz wydano Kowalskim niemal 10 lat temu.

Przeczytaj także: kredyt dla młodych

Rozpoczęte budowy

Kolejną z nienapawających optymizmem danych jest ta dotycząca nowo rozpoczynanych inwestycji. Deweloperzy po fatalnym dla branży 2022 roku nie zdołali przełamać negatywnego trendu i ponownie wystartowali z budową o ponad 50 tysięcy mniej lokali niż w 2021 roku.

Załamanie podaży byłoby jeszcze większe, gdyby nie fakt, że na przestrzeni roku złagodzono rekomendację S KNF w zakresie obliczania zdolności kredytowej, wprowadzono program Bezpieczny Kredyt 2% i relatywnie ustabilizowano poziom inflacji.

Niewątpliwie, największym wyzwaniem stojącym przed rynkiem oraz prawodawcami, jest zapewnienie odpowiedniego dopływu nowej tkanki mieszkaniowej. Brak stabilnego poziomu podaży nowych inwestycji znajdzie bowiem odzwierciedlenie w przyszłych cenach nieruchomości.

Kluczowe problemy deweloperów

Polski Związek Firm Deweloperskich opracował dokument wskazujący kluczowe problemy procesu budowlanego. Dokument zawiera dziesięć kluczowych obszarów, które zdaniem branży mogą uwolnić jej potencjał i usprawnić odpowiedź podażową.

Jednym z istotnych obszarów jest odblokowanie gruntów pod budowę mieszkań, w tym szczególnie działek będących w posiadaniu spółek Skarbu Państwu oraz KZN, zamrożonych pod program Mieszkanie Plus. Ważne jest również przesunięcie wejścia w życie kluczowych etapów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym danie więcej czasu samorządom na przygotowaniu planów miejscowych.

Najpilniejszym z działań i równocześnie możliwie najszybszym do wprowadzenia jest konieczność wycofania się z niekorzystnych zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej w zakresie wskaźników miejsc parkingowych. W ramach nowelizacji przepisów w maju ubiegłego roku wprowadzono wygórowane normy parkingowe, nakazujące wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, bez względu na politykę parkingową danej gminy. W rezultacie przepisy spowodowały, że inwestycje realizowane w trybie specustawy mieszkaniowej są nieopłacalne, a akt, który mógł zwiększyć podaż gruntów i pozwolić przemieniać tereny zdegradowane, stał się martwym prawem. Szybka nowelizacja ustawy, nad którą pracowano podczas zeszłej kadencji parlamentu i która nie budziła wątpliwości żadnej ze stron stołu politycznego, umożliwiłaby natomiast uruchomienie projektów na kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.

Zmian wymaga też prawo budowlane, w tym szczególnie w zakresie nieuzasadnionych odwołań od pozwoleń na budowę. W opinii ekspertów przedłużający się proces inwestycyjny jest nierzadko wynikiem konieczności rozpatrywania niemających żadnego odniesienia do rzeczywistości skarg. Należałoby więc wprowadzić symboliczną opłatę oraz przyjąć za zasadę rozpatrywanie tylko takich skarg, które mają merytoryczne uzasadnienie.

Modyfikacji wymaga również rozporządzenie ws. warunków technicznych, w tym nowelizacja dotycząca placów zabaw. Jednym ze sposobów na odwrócenie negatywnych skutków ostatniej nowelizacji jest zniesienie obowiązku sytuowania placu zabaw dla inwestycji w zakresie pojedynczych budynków wielorodzinnych, jak i korekta innych pomniejszych założeń.