Koszmar flipperów. Obniżki cen mieszkań na rynku wtórnym o 7 proc.
Jak pokazują dane Grupy Morizon-Gratka, w marcu 2025 roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 11 z 12 badanych miast były niższe niż rok wcześniej – średnio o 2,2%.
- Jednak gdy zestawimy to z inflacją sięgającą blisko 5%, otrzymamy realny spadek wartości mieszkań o około 7% - podkreśla Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, cytowany przez Rzeczpospolitą.
To oznacza, że choć na pierwszy rzut oka korekty mogą wydawać się niewielkie, realna siła nabywcza nieruchomości istotnie się zmniejszyła – i to w relatywnie krótkim czasie.
Dlaczego mieszkania tanieją? Przyczyny korekty
Business Insider wskazuje kilka kluczowych czynników wpływających na obecną sytuację:
- Wzrost podaży – Deweloperzy intensywnie budują. Według danych GUS, w okresie styczeń–październik 2024 roku wydano pozwolenia na budowę ponad 170 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o niemal 30% rok do roku
- Demografia – Polska traci mieszkańców. Tylko w 2024 roku populacja zmniejszyła się o ok. 130 tys., a liczba ludności nadal spada. Zmniejszający się popyt, szczególnie poza największymi aglomeracjami, ogranicza możliwości cenowe sprzedających
- Zmiany w zachowaniach konsumenckich – Kupujący są ostrożniejsi, skłonni dłużej czekać i mocniej negocjować.
Kraków liderem spadków, Gdańsk się wyłamuje
Nie wszystkie miasta zostały dotknięte w równym stopniu. Zdecydowanym liderem spadków jest Kraków – średnia cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki spadła tam o 4%, czyli aż o 668 zł na metrze kwadratowym - wynika z zestawienia Grupy Morizon-Gratka. Znaczne obniżki zanotowano także w Warszawie (spadek o 2%, czyli o 366 zł/mkw.), Katowicach, Lublinie, Wrocławiu, Olsztynie i Poznaniu – wszędzie tam ceny spadły o ponad 2%.
Z drugiej strony, Gdańsk jako jedyne z analizowanych miast odnotował delikatny wzrost – o 0,2% (czyli około 51 zł/mkw.). To może być efektem wyższej jakości ofert, w tym wykończonych mieszkań z nowych inwestycji, które trafiły na rynek w ostatnich miesiącach - czytamy w Rzeczpospolitej.
Co dalej z cenami mieszkań?
Polski Instytut Ekonomiczny prognozuje, że ceny mieszkań będą nadal rosły, choć znacznie wolniej niż w poprzednich kwartałach. W 2024 roku wzrosty przekraczały 20% rok do roku, jednak obecnie trend ten wyhamowuje. W kolejnych miesiącach oczekiwane tempo wzrostu ma się ustabilizować na poziomie około 10% rocznie.
Ministerstwo Finansów nie widzi oznak przewartościowania rynku, ale ostrzega, że spowolnienie liczby nowych inwestycji może w dłuższej perspektywie prowadzić do ponownego wzrostu cen - zauważa Business Insider.
Powolne obniżki cen mieszkań z miesiąca na miesiąc
Eksperci rynku dostrzegają pewien tren na rynku wtórnym. Wielu sprzedających – szczególnie tych, którzy od miesięcy nie znajdują nabywców – decyduje się na kolejne, niewielkie obniżki w nadziei, że rynek „odgryzie” kolejne kawałki ich oczekiwań.
W segmencie popularnych „flippów”, czyli mieszkań szybko remontowanych z myślą o zysku, rośnie jednak ryzyko nietrafionej inwestycji – w warunkach spadających cen łatwo przeszacować potencjalny zysk. Flipperzy dławią się obecnie przeszacowanymi inwestycjami.
Co z tego wynika dla kupujących?
Dla osób planujących zakup mieszkania nadchodzące miesiące mogą okazać się korzystnym momentem. Spadki cen ofertowych, rosnąca podaż i rosnąca skłonność sprzedających do negocjacji tworzą przestrzeń do wywalczenia lepszej ceny. Jednocześnie warto być ostrożnym – nie każde tanie mieszkanie to dobra okazja. Eksperci zalecają dokładne sprawdzanie stanu technicznego nieruchomości oraz lokalizacji.
Dla inwestorów rynek staje się bardziej wymagający – era szybkich zysków z flipów może dobiegać końca. Wymagana będzie lepsza znajomość rynku i większa elastyczność w strategii sprzedażowej.
