Operat szacunkowy może pogrzebać marzenia o własnym domu

Operat szacunkowy to dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazuje on wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie zobowiązania przy kredycie hipotecznym. Ocenia ile warta jest dana nieruchomość, a sam kredyt nie może zostać udzielony na kwotę wyższą niż wartość zabezpieczenia. 

Zobacz: Side Hustle

Załóżmy że chcemy kupić dom za 1 mln zł z rynku wtórnego. Dom bardzo nam się spodobał, mamy odpowiedni wkład własny (10% lub 20% - zależnie od banku) i przystępujemy do podpisania umowy przedwstępnej. Tutaj pojawiają się pierwsze opłaty - zwykle albo wpłacamy już cały wkład własny, albo np. 5% (dużo zależy od wartości nieruchomości). Jeśli zakup realizowany jest przez pośrednika, na tym etapie również może pojawić się konieczność opłacenia częściowej prowizji - warto negocjować tę opłatę, bo często może ona wynosić już 50% wynagrodzenia biura, a przecież jeszcze nie kupiliśmy danego domu. 

Operat szacunkowy może nas zaskoczyć

Kiedy mamy już na wkład własny i podpiszemy umowę, banki potrzebują operatu, aby ocenić wartość nieruchomości. To ważne przede wszystkim na rynku wtórnym - często właściciel domu czy mieszkania może znacznie zawyżyć cenę, a klient wynegocjuje niższą kwotę, ale i tak będzie to bardzo wysoka suma. Banki zabezpieczają się operatem, aby czasem nie przepłacić. 

Jeśli bank udzieliłby kredytu np. na 900 tys. zł, ale dom według rzeczoznawcy byłby wart nie więcej niż 600 tys. zł, bank również przepłacałby za nieruchomość. Później mógłby mieć problem z odzyskaniem pieniędzy, jeśli klient przestałby płacić raty i trzeba byłoby sprzedać dom czy mieszkanie.

Sprawdź: Urlop na żądanie 2022

Na rynku istnieją firmy, które przygotowują operaty szacunkowe, ale banki często polegają na własnych. Oznacza to, że nie mamy za dużego pola manewru - bank musi sam uznać, że dany dom faktycznie "zasługuje" na swoją wycenę. 

Na operat szacunkowy składa się wiele czynników, m.in. lokalizacja, metraż, powierzchnia działki i powierzchnia użytkowa (dotyczy domów), liczba pokoi, piętro, rok budowy, poziom standardu, powód sprzedaży, ale też dodatkowe informacje, np. balkon, komórka lokatorska, miejsce postojowe czy winda.

Warto dodać, że operat szacunkowy to usługa płatna. Za przygotowanie operatu zapłacimy często od 500 do nawet 1500 zł. Za wycenę samej działki budowlanej zapłacimy zaś ok. 700 zł.