Nowa hierarchia na rynku gruntów. Reforma planistyczna dzieli działki na pewniaki i tereny wysokiego ryzyka

Przez osiem lat obowiązywania lex deweloper pozwalała na budowę osiedli mieszkaniowych na gruntach, które w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) nie zawsze miały takie przeznaczenie. Jak wylicza Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), w tym trybie objęto procedurami ponad 100 tys. mieszkań, co odpowiada niemal rocznemu wolumenowi budowlanemu deweloperów w całym kraju.

Koniec ustawy nie wstrzymuje projektów, które już wystartowały. Wnioski złożone przed 1 września 2026 roku są procedowane na starych zasadach, a wydane wcześniej pozwolenia na budowę, prawomocne decyzje o Warunkach Zabudowy (WZ) czy obowiązujące MPZP zachowują pełną moc. Problem dotyczy jednak wszystkiego, co miało powstać od zera.

Paraliż decyzyjny w większości polskich gmin

Prawdziwy zator pojawił się na gruntach, które nie mają uchwalonego planu miejscowego. W samorządach, które do tej pory nie przyjęły tzw. planu ogólnego, od 1 września nie da się złożyć wniosku o nową „wuzetkę”, nie można uchwalić ani zmienić MPZP, a także zablokowana jest ścieżka Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), który w założeniu miał zastąpić lex deweloper.

Tymczasem tempo prac samorządów pozostawia wiele do życzenia. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii do 31 sierpnia plan ogólny uchwaliło 877 gmin (ok. 35 proc.), a do 3 września liczba ta wzrosła do 946 gmin (ok. 38 proc.). Choć formalnie Polska osiągnęła uzgodniony z Unią Europejską minimalny próg 30 proc., to w praktyce ponad 60 proc. samorządów wciąż nie uporało się z dokumentami – mimo wielokrotnie przesuwanych terminów.

Mapa gotowości kraju jest mocno podzielona:

• Plany ogólne przyjęły już m.in.: Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra oraz Gorzów Wielkopolski.
• Na etapie projektów są: Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce.
• Daleko w tyle pozostają: Kraków i Rzeszów, gdzie prace nie dotarły jeszcze nawet do fazy gotowego projektu.

Dziś nie kupuje się samej ziemi. Kupuje się święty spokój

Taka sytuacja diametralnie zmienia zasady wyceny nieruchomości gruntowych. Wcześniej brak MPZP nie przekreślał wartości parceli – inwestorzy wkalkulowywali w zakup po prostu czas na uzyskanie warunków zabudowy. Teraz kluczowe staje się to, co znajdzie się w gminnym planie ogólnym, a zwłaszcza to, czy działka trafi do obszaru uzupełnienia zabudowy.

Jeśli nieruchomość wyląduje poza wyznaczoną strefą lub zostanie objęta funkcją uniemożliwiającą budownictwo mieszkaniowe, jej wartość drastycznie spadnie. Właśnie dlatego deweloperzy przestają płacić za same metry kwadratowe, a zaczynają płacić za przewidywalność i brak ryzyka regulacyjnego. Najwyższe wyceny osiągają działki z gotowym planem miejscowym, prawomocną WZ lub uchwalonym Ustaleniem Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej (ULIM).

Warszawa czeka, Kraków zablokowany

Największa niepewność panuje na rynkach, gdzie popyt na mieszkania jest tradycyjnie najwyższy.

W Warszawie urzędnicy weryfikują obecnie uwagi do projektu planu ogólnego. Realny termin jego wejścia w życie to przełom 2026 i 2027 roku. W stolicy ratusz wstrzymał również opiniowanie wniosków o ZPI składanych od połowy maja (powrót do nich zapowiedziano pod koniec roku). A stawka jest wysoka – z lex deweloper Warszawa korzystała chętnie. Złożono tu ponad 100 wniosków, z czego ponad 20 zakończyło się pozytywnymi uchwałami ULIM (co oznacza ok. 7–9 tys. mieszkań do maja 2026 r. oraz kolejne 4 uchwały z 27 sierpnia). Z tytułu inwestycji towarzyszących miasto zyskało ok. 420 mln zł wsparcia infrastruktury ze strony inwestorów.

W jeszcze trudniejszym położeniu jest Kraków. Miasto w ogóle nie korzystało z dobrodziejstw specustawy mieszkaniowej, projekt planu ogólnego nie trafił nawet do opiniowania, a przewidywany termin jego uchwalenia to dopiero połowa 2027 roku. Do tego czasu nowe wnioski o ZPI są tu całkowicie zablokowane. Jedynym buforem bezpieczeństwa dla stolicy Małopolski jest wysokie, sięgające około 90 proc., pokrycie miasta planami MPZP.

Z kolei w Gdańsku projekt planu musiał wrócić do ponownych uzgodnień. W ramach wygasłej specustawy zrealizowano tam 7 inwestycji na ok. 4,1 tys. mieszkań, zyskując przy tym 207 mln zł na inwestycje towarzyszące i 262 mln zł na mocy umów drogowych.

Nowe narzędzie nie działa. ZPI na razie tylko w teorii

Luki po lex deweloper nie zapełnił zapowiadany Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). W założeniu to nowoczesna umowa urbanistyczna: inwestor dogaduje się z gminą na zmianę przeznaczenia terenu, oferując w zamian sfinansowanie infrastruktury publicznej – szkół, przedszkoli, zieleni czy dróg. To rozwiązanie miało także przyspieszyć przekształcanie starych biurowców, galerii handlowych i terenów poprzemysłowych pod nowe osiedla.

Rzeczywistość okazała się jednak brutalna. Samorządy nie potrafią jeszcze sprawnie stosować nowej procedury. W ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin zdołał doprowadzić ZPI do etapu, który pozwala na jego realne wykorzystanie.

Ceny „bezpiecznych” gruntów szybują w górę

Zastój administracyjny natychmiast przełożył się na twarde dane rynkowe. Według raportu Otodom z sierpnia 2026 roku:

• W Warszawie średnia cena gruntu zbliża się do 900 zł za mkw.
• W Krakowie stawki sięgają ok. 600 zł za mkw. (wzrost o 20 proc. w skali roku).
• W Gdańsku za metr ziemi trzeba zapłacić średnio 484 zł (wzrost o 24 proc. rdr).

Popyt na bezpieczne działki budowlane podskoczył o 21 proc., podczas gdy ich rynkowa oferta skurczyła się o 11 proc. W Krakowie udział kosztu zakupu gruntu w całkowitej cenie budowy lokalu wynosi już 25–30 proc., podczas gdy jeszcze kilka lat temu mieścił się w granicach 10–15 proc.

Rachunek wystawiony na 2027 

Skutki reformy planistycznej będą rozłożone w czasie. W pierwszej kolejności kapitał zacznie odpływać do miast, w których procedury działają bez zakłóceń – naturalną premię inwestycyjną zyskają Poznań czy Wrocław. Z kolei wstrzymanie procedur utrudni właścicielom starszych biurowców i obiektów handlowych ich adaptację na cele mieszkaniowe.

Prawdziwe konsekwencje luki planistycznej dotkną jednak kupujących za kilkanaście miesięcy. Jeśli procedury w Warszawie czy Gdańsku przeciągną się do 2027 roku, a w Krakowie do połowy 2027 roku, wiele projektów zostanie bezterminowo odłożonych na półkę. Ograniczona podaż nowych mieszkań w 2027 roku w połączeniu z rosnącymi kosztami „bezpiecznych” gruntów nieuchronnie stworzy silną presję na dalszy wzrost cen nieruchomości w największych polskich aglomeracjach.

------

Tekst napisany na podstawie wypowiedzi Katarzyny Tenczy, Transaction Director w Walter Herz.