Potrzeba zasad fair play

Czy w niedalekiej przyszłości będziemy wynajmować mieszkanie od kilkudziesięciu właścicieli, np. za pośrednictwem tokenów na blockchainie?

Blockchain miał rewolucjonizować rynek nieruchomości już wiele lat temu i mimo wcześniejszych przewidywań i medialnych haseł, przełom w tej dziedzinie nadal nie nastąpił. Już teraz są przykłady kupowania udziałów w spółkach nabywających mieszkania, które potem są wynajmowane. Własność rozproszona, jaką rozwiązania blockchainowe miały wesprzeć już częściowo funkcjonuje. Są firmy zarządzające najmem w Polsce, które taki, nazwijmy to – crowdfunding, umożliwiają. Natomiast jak na razie nie widziałem z sukcesem wdrożonego rozwiązania blockchain na rynku nieruchomości, a zamieszanie wokół Rafała Zaorskiego tylko pokazuje, jak wiele jest jeszcze do zrobienia w kwestii regulacji. 

A więc rynek nieruchomości jest otwarty na nowe technologie, ale nie wszystkie.

Rynek nieruchomości chłonie innowacje, co widać chociażby po profesjonalizacji rynku najmu. W ostatnich latach obserwujemy działalność funduszy budujących nieruchomości na wynajem, które udowadniają, jak bardzo technologie mogą usprawnić wynajem mieszkań. Sytuacja ekonomiczna i duży popyt w branży wymusiły wdrażanie innowacyjnych rozwiązań, takich jak zdalne rezerwowanie mieszkań, produkty ubezpieczeniowe czy narzędzia cyfrowe do zarządzania relacjami z najemcami. Kluczowe jest wyczucie odpowiedniego momentu na rynku, który umożliwi ich efektywne wdrożenie i akceptację przez użytkowników – tak, jak było to w przypadku oferowanego przez nas w simpl.rent procesu weryfikacji najemców. Cieszę się, że rodzima branża nieruchomości standaryzuje się i profesjonalizuje. Oczywiście większość innowacji w naszym kraju to rozwiązania inspirowane gospodarkami, gdzie najem jest znacznie bardziej rozwinięty. 

W ostatnich latach ogromny wpływ na rynek nieruchomości miały zupełnie niespodziewane zdarzenia, trochę z gatunku „czarnych łabędzi”. W jaki sposób one wpływały na jego cyfryzację?

Rzeczywiście – najpierw pandemia koronawirusa, potem wojna w Ukrainie, a w zeszłym roku kredyt 2 proc. Takie niespodzianki często działają jako katalizatory dla zmian, zmuszając branżę do przyspieszenia procesu digitalizacji. Wynajmujący i agenci nieruchomości zaczęli intensywnie wprowadzać cyfrowe rozwiązania, by sprostać nowej rzeczywistości.

Szczerze mówiąc, trudno mi sobiewyobrazić branżę, która obecnie byłaby w Polsce owiana gorszą sławą niż rynek nieruchomości. Wszyscy narzekają: a to ci źli deweloperzy, a to ceny za wysokie, a to – o zgrozo – flipperzy.

W naszym kraju mówisz „inwestycje”, myślisz: „nieruchomości”. Zdecydowana większość Polaków, mając oszczędności, w pierwszej kolejności myśli o zainwestowaniu ich np. w mieszkanie. Jest to nad Wisłą swego rodzaju domyślna forma inwestowania wolnego kapitału. Szybkie wzrosty cen napędzane przez programy stymulujące popyt – jak BK 2 proc. – nie są wyjściem i nie pomagają zmienić wizerunku rynku nieruchomości na lepsze. Jeśli chodzi o rynek najmu, z danych widzimy, że zarobki najemców nie nadążały za wzrostem czynszów, ale dlatego po okresach wzrostów związanych z napływem uchodźców z Ukrainy, widzimy ostatnio obniżki cen.

Co jest więc wyjściem?

Polepszenie relacji na linii najemca-wynajmujący, np. poprzez wprowadzanie bardziej przejrzystego prawa, które nie faworyzuje żadnej ze stron. Mogę w tym kontekście podać pewną ciekawostkę: z raportu Polityka Insight i PFR Nieruchomości wynika, że najemcy są w stanie płacić za wynajem więcej, w zamian za „dobre relacje z wynajmującym”. To chyba pokazuje, że w tym aspekcie jest jeszcze sporo do poprawy, prawda?

Jakie dostrzegasz kluczowe obecnie trendy technologiczne? Czytałem ostatnio obszerny raport o coraz popularniejszych „mieszkaniach w abonamencie”.

Mieszkania w abonamencie pokazują pewną elastyczność, jeśli chodzi o podejście np. do długości najmu, często są to mieszkania w pełni wyposażone, z obsługą klienta na miejscu w przypadku jakichkolwiek problemów. Inna sprawa, czy zwykłego czynszu nie można byłoby nazwać abonamentem, prawda? Z pewnością ciekawą opcją jest możliwość wynajmowania mieszkania np. przez trzy miesiące, by potem wyjechać do Portugalii, skąd mógłbyś pracować zdalnie. Kiedy wracasz z zagranicy, możesz znów wynająć lokum do złudzenia przypominające to poprzednie. W standardowym najmie, od prywatnych osób, jest to praktycznie niemożliwe, bo przecież każde mieszkanie wygląda inaczej, ma inny standard. Samo określenie „mieszkania w abonamencie” to też chwytliwy zabieg marketingowy, ale jako samo rozwiązanie na pewno dają większą dozę swobody, elastyczność. Nie nazwałbym tego trendem technologicznym, ale faktycznie sektor rynku najmu instytucjonalnego, czyli tego segmentu promującego się pod tym hasłem intensywnie korzysta z nowych technologii. Udział w rynku jest nadal marginalny, jeśli chodzi o liczbę mieszkań, ale z ambitnymi planami wzrostu. Często z takich nieruchomości korzystają teraz przede wszystkim obcokrajowcy, którzy dopiero przeprowadzili się do naszego kraju albo firmy opłacające lokum swoim pracownikom. 

Ten kontekst zagranicy jest chyba bardzo ważny. Często słyszę, że chęć posiadania mieszkania na własność to polska specyfika – np. w Niemczech absolutnie nikogo nie dziwi, że ludzie nie mają potrzeby kupna nieruchomości.

W Zachodniej Europie wynajmowanie mieszkania często jest wyborem podyktowanym wygodą, a nie koniecznością finansową. Brak własnego mieszkania nie jest postrzegany jako wskaźnik niższego statusu materialnego, a po prostu oznaką elastyczności i mniejszych zobowiązań. Ale na taki stan rzeczy wpływa również przejrzystość regulacyjna dla obu stron najmu. Ta kultura różni się od polskiej, gdzie posiadanie własnego domu czy mieszkania jest często traktowane jako symbol stabilności i sukcesu.

To może zapytam o inne trendy – czy sztuczna inteligencja wywraca do góry również branżę związaną z nieruchomościami?

Proptech to bardzo szerokie pojęcie, zawierające w sobie tak naprawdę mnóstwo branż: od cyfryzacji placu budowy przez zazielenianie biur po rynek najmu. W przypadku tego ostatniego - jako simpl.rent - wykorzystujemy AI i na pewno będziemy to robić w coraz większym stopniu.

Chętnie skorzystałbym z portalu nieruchomości, gdzie zaawansowane algorytmy precyzyjnie dopasowałyby mieszkanie do moich potrzeb – pod kątem ceny, lokalizacji czy standardu.

To już się dzieje, ale oczywiście minie trochę czasu, zanim powszechne staną się naprawdę precyzyjne dopasowania. Czy w przyszłości będziemy szukać lokum na wynajem w taki sam sposób, jak robimy to teraz? Wydaje mi się, że nie, a znane obecnie marketplace będą wyglądały zupełnie inaczej. I będą wiedzieć o użytkownikach zdecydowanie więcej.

Nowe technologie mają to do siebie, że wiele procesów usprawniają, ale jednocześnie rodzą pewne zagrożenia. Zauważasz jakieś w kontekście rynku najmu?

Rynek najmu jest jeszcze tak mało zdigitalizowany – zwłaszcza w porównaniu z innymi branżami – że moim zdaniem należy na razie patrzeć na zjawisko jego cyfryzacji wyłącznie przez pryzmat możliwości, a nie ryzyk. Rozwiązania nie są i nie będą na początku przesadnie „oryginalne” i będą miały związek np. z usprawnieniami operacyjnymi.

Sporo mówisz o konieczności doprecyzowanie regulacji. Jest aż tak źle?

Na pewno trzeba nad nimi pracować. Nie może być tak, że właściciele boją się, że najemca zasiądzie w ich nieruchomości na wieki. I w drugą stronę – najemcy powinni czuć się bezpiecznie. A na razie potrzeba sporo zaufania w relacji najemca-wynajmujący, żeby to wszystko dobrze grało. Na szczęście rynek reaguje szybciej niż państwo i mamy już coraz więcej profesjonalnych narzędzi i usług, które to zaufanie wspierają.