Jak zostać deweloperem

Wysoka inflacja, niskie stopy procentowe i stosunkowo duża zasobność portfela przeciętnego Polaka sprawiają, że boom na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. W I połowie br. odnotowano najwyższą w historii liczbę sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym, a w dodatku deweloperzy (ci obecni) rozpoczęli budowę rekordowej liczby kolejnych mieszkań.

Najnowsze dane z NBP pokazują jednak niezwykłe zjawisko – połowa mieszkań kupionych w 2020 r. zmieniła właściciela w celach inwestycyjnych – albo dalszej odsprzedaży, albo wynajmu, albo i tego, i tego.

Nie od razu blok zbudowano

Oczywiście porównanie kupna mieszkania do budowy bloku lub domu (w celach inwestycyjnych) jest równie absurdalne, jak wybór pomiędzy kupnem samochodu a wyprodukowaniem własnego. Tyle że wraz za boomem mieszkaniowym idzie boom deweloperski. – Relatywnie proste wejście na rynek deweloperski powoduje, że coraz więcej przedsiębiorców podejmuje próbę realizacji inwestycji jako deweloper – tłumaczy Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Bo w praktyce deweloperem może zostać każdy. – Z formalnego punktu widzenia samo rozpoczęcie działalności deweloperskiej nie wiąże się z koniecznością spełnienia specjalnych wymogów. Przepisy nie przewidują bowiem konieczności uzyskania licencji czy pozwolenia – mówi Michał Siembab, radca prawny i partner w kancelarii GKR Legal.

Ile można zarobić?

Sky is the limit. Generalnie na pojedynczej inwestycji deweloperskiej można zarobić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent z zainwestowanego kapitału. Brzmi dobrze, ale jest „ale”. Po pierwsze niezbędne są spore nakłady na start. Jak duże? Z odpowiedzią przychodzi Główny Urząd Statystyczny, który prowadzi regularne i pogłębione badania na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z najnowszego komunikatu (za II kwartał br.), przeciętny koszt wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wynosi 5112 zł. Teoretycznie w tej liczbie mieści się m.in. koszt zakupu działki, koszty prawne i sam proces budowlany (w tym nawet naliczony i zapłacony podatek VAT).

Z tego względu realny koszt jest wyższy szczególnie w dużych miastach. Bazując jednak na tych danych, koszt wybudowania przeciętnego, czteropiętrowego bloku może przekroczyć 4 mln zł, przy czym sam koszt wykonania do stanu deweloperskiego to ok. 2 mln zł. W takim budynku może znaleźć się kilkanaście mieszkań. To, za ile je sprzedamy, zależy (obok standardu) od lokalizacji, dlatego konkretnych kwot podać realnie nie można. Narzucając jednak 20 proc. marży możemy przyjąć, że zysk wyniesie ok. 800 tys. zł.

O wiele taniej jest zacząć przygodę z deweloperką od np. budowy domów jednorodzinnych lub szeregowców. Koszt realizacji (bez działki) obecnie to od 200 do 300 tys. zł dla przeciętnego domu o powierzchni ok. 100 mkw. Dwukrotnie większa nieruchomość to już koszt przekraczający 450 tys. zł. Do tego należy doliczyć działkę – tu ceny zależą od lokalizacji. W Warszawie za 1 mkw. powierzchni działki budowlanej należy zapłacić 700 zł – czyli cena zakupu działki to nawet dwukrotny koszt budowy samego domu! Z drugiej strony w woj. lubuskim za metr zapłacimy zaledwie 80 zł.

ABC deweloperki

Należy pamiętać, że działalność deweloperska powinna być prowadzona w ramach spółki kapitałowej (z o.o. lub SA), ewentualnie jako spółka osobowa w formie spółki komandytowej. Chociaż, jak tłumaczy Barbara Kozyra, radca prawny w dziale prawa dla biznesu kancelarii Kopeć & Zaborowski, możliwe jest realizowanie prostych inwestycji w oparciu o jednoosobową działalność gospodarczą. – Jest to forma odpowiednia dla małych albo początkujących firm o małym ryzyku inwestycyjnym. Spółki kapitałowe natomiast pozwalają zasadniczo ograniczyć odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w trakcie prowadzenia działalności wyłącznie do majątku spółki, dlatego jest to najchętniej wybierana forma biznesu – komentuje.

Dlatego, jak zaznacza Patryk Kozierkiewicz, najczęściej deweloperami zostają firmy, które przekształcają swoją dotychczasową działalność, przykładowo, wykończeniówkę lub też montaż instalacji. – Zdarzają się jednak przedsiębiorcy, którzy – kuszeni medialnymi doniesieniami o zyskach – wchodzą na rynek bez odpowiedniego zaplecza pod kątem know-how, finansowania, wykwalifikowanej kadry itd. – dodaje Kozierkiewicz.

Każdy ambitny „jeszcze-nie-deweloper” powinien więc gruntownie zapoznać się z modelem biznesowym takich firm (wiele z nich, jak Dom Development, Echo Investment czy Marvipol notowanych jest na giełdzie, dzięki czemu zyskujemy dostęp do ich szczegółowych planów i ich wykonywania) oraz z ustawą deweloperską.

Prawne wyzwania

Jeśli jednak mamy wielką ochotę na to, by zostać deweloperem, potencjalną nieruchomość...