Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment: "Otwiera się droga do naturalnej konsolidacji rynku"

Rok temu wiele osób spodziewało się całkowitego załamania na rynku nieruchomości. Tak się jednak nie stało. Jak Echo Investment przetrwało te 12 ostatnich miesięcy?

To był rok pełen wyzwań. Rzeczywiście, rynek mieszkaniowy przeszedł chwilowe zawieszenie w kwietniu i maju. Szybko jednak wróciliśmy do wzrostów, które kontynuujemy w 2021 roku. Popyt na mieszkania nie słabnie, a sprzyjają temu niskie stopy procentowe oraz wysoka inflacja. Polacy szukają sposobu na zainwestowanie swoich pieniędzy. Giełda jest ryzykowna, a nieruchomości to stabilna inwestycja. Stanowią namacalną wartość i nie są jakąś liczbą w systemie. Dlatego mimo pandemii podjęliśmy decyzję o mocnym wejściu w rynek mieszkaniowy. Stąd decyzja o przejęciu pakietu kontrolnego wrocławskiego dewelopera – firmy Archicom. Rozwijamy także mocno nasz biznes Resi4Rent, czyli mieszkania na wynajem. O tym, że przez kryzys przeszliśmy bez wielkich problemów może świadczyć to, że planujemy w tym roku rozpocząć budowę 7 tys. nowych mieszkań na sprzedaż i wynajem.

Echo jest także aktywne na rynku komercyjnym. Tu sytuacja nie jest tak optymistyczna.

W naszej działalności na rynku biurowym koncentrowaliśmy się przede wszystkim na dokończeniu już rozpoczętych projektów. W marcu i kwietniu nikt nie wiedział, jakie będą konsekwencje pandemii, ale potem sytuacja zaczęła się stabilizować i udało nam się oddać nasze biurowe inwestycje do użytkowania. Nasz priorytetem było zrealizowanie obietnic wobec najemców. Motywował nas fakt, że poziom wynajęcia budowanych biurowców był już na bardzo wysokim poziomie. Dziś z kolei widzimy, że coraz więcej osób wraca do pracy w biurach. Oczywiście, rzeczywistość na rynku jest inna, niż przed pandemią. Ludzie będą dalej pracowali w trybie hybrydowym i w znacznej części wrócą do biur. Dziś trzeba myśleć o przestrzeniach biurowych w inny sposób – bardziej jako miejscach do wymiany wiedzy i spotkań np. ze współpracownikami.

Z kolei rynek centrów handlowych wciąż jest w zawieszeniu. Branża jest co chwilę otwierana i zamykana, a to dla nas jako operatora i właściciela centrów wielka trudność. Nie możemy się bowiem przygotować do np. długotrwałego zamknięcia. To również wielkie wyzwanie dla naszych najemców. Nie jestem jednak pesymistą, jeśli chodzi o rynek handlowy. W tych krótkich okresach, w których centra handlowe mogły normalnie działać, odwiedzalność szybko rosła, a co ważne, niesamowicie rósł wskaźnik konwersji: ci, którzy przychodzili do centrum handlowego, to rzeczywiście robili zakupy. Ten wskaźnik był czasem nawet o 100 proc. wyższy w porównaniu do 2019 roku! Spadła liczba osób, które po prostu chodziły po galeriach, ludzie przychodzili na zakupy w określonym celu. W przypadku należącej do Echo Investment i EPP Galerii Młociny, na pewno wielkim atutem jest obecność sklepu Primark. Natomiast musimy pamiętać, że okresy otwarć były krótkie. Trudno wyciągać z nich jakieś daleko idące wnioski, poczekajmy na pełne i długotrwałe otwarcie galerii handlowych.

Jak zmieni się specyfika rynku handlowego tuż po pandemii?

Ludzie na pewno nie zrezygnują z zakupów w centrach handlowych. Zmienią się trendy, ale nie wszyscy będą kupowali tylko w internecie. Echo jest obecnie związane tylko z dwoma dużymi centrami handlowymi, ponieważ jeszcze przed pandemią, zmieniliśmy nasze podejście do nowych inwestycji. Zamiast wielkich centrów stawiamy na koncepcję „destinations”, czyli budowy miastotwórczych obiektów wielofunkcjonalnych, naturalnych fragmentów miast. Handel i gastronomia pełnią w nich niesamowicie ważną rolę, bo ściągają ludzi. Takie inwestycje  są znacznie ciekawsze, niż tradycyjny handel. Dziś czekamy na to, aż pewne trendy się wykrystalizują. Jeśli będziemy mieli pewność, co dzieje się na rynku, będziemy w stanie zająć odpowiednie, strategiczne pozycje. Atutem Echo jest to, że jest mocno zdywersyfikowane, mamy biura, centra handlowe i mieszkania na sprzedaż oraz wynajem. Obserwujemy, który biznes ma największy potencjał do rozwoju i się na nim skupiamy. Dziś wierzymy, że jest to mieszkaniówka.

Pozostańmy jeszcze przy temacie handlu. Czy w ogóle duże obiekty, takie jak Galeria Libero, mają jakąś przyszłość?

Libero dość dobrze się rozwija, bo jest mocno nastawione na zakupy okolicznych mieszkańców. Dominują tu zakupy „convenience”, szybkie i zlokalizowane w sąsiedztwie. Ze względu na dominujące na rynku trendy, Echo na pewno nie myśli obecnie o budowie dużych centrów handlowych. Co do ogólnej sytuacji na rynku… Polska jest już dość mocno zapełniona dużymi obiektami. Ich właściciele muszą szukać pomysłu na ich rozwój. Na pewno w najgorszej sytuacji są te starsze centra, które miały problemy na długo przed pandemią.

Co z obiektami wielofunkcyjnymi. Jak będą wyglądały po pandemii?

Jesteśmy otwarci na różne możliwości. Na przykład na Kabatach połączymy mieszkania, biura i usługi z handlem convenience oraz częścią gastronomiczną. Natomiast jestem daleki od stwierdzenia, że handel nie ma przyszłości. Dziś wiele osób mówi, że handel to najgorsze, w co można inwestować. Ich zdaniem najlepsze są magazyny. Tyle, że osiem lat temu było dokładnie na odwrót. Mówiono wtedy, że handel ma najlepsze perspektywy, a magazyny najgorsze. Oczywiście, mamy różne trendy, z których dziś najważniejszy to mocny wzrost handlu online, ale nie doprowadzi on do zagłady handlu stacjonarnego. Handel musi się jednak adaptować do nowych warunków. Echo stara się to robić.

W branży handlowej wiele mówi się o narastających konfliktach między właścicielami nieruchomości a najemcami. Jak wygląda to w przypadku nieruchomości Echo?

My tych konfliktów uniknęliśmy, bo przyjęliśmy strategię, że im szybciej będziemy otwierać sklepy w naszych obiektach, tym szybciej wrócimy do normalnych poziomów obrotów i odwiedzalności. A to jest cel nadrzędny zarówno nasz, jak i naszych najemców. Z sukcesem doszliśmy do porozumienia z najemcami. Musimy wszyscy pamiętać, że to nie jest tak, że jedna strona ma rację, a druga jest w błędzie. Obie strony po prostu patrzą się z różnych perspektyw. Echo koncentruje się na tym, by nasi najemcy mogli normalnie działać po otwarciu galerii handlowych. Oczywiście, dla nas handel jest bardzo małą częścią biznesu, więc łatwiej nam o takie porozumienie.

Przejdźmy do rynku mieszkaniowego. Echo zaczęło rozwijać się w tym obszarze od kilku lat. Jak ważny będzie dla  was rozwój na tym rynku?

Odpowiem liczbami. Mieszkaniówka stanowi teraz jakieś 60 proc. tego, co robimy. Projekty komercyjne: biura i inwestycje wielofunkcyjne to pozostałe 40 proc. To nie znaczy, że ograniczamy budowę inwestycji komercyjnych, ale bardzo mocno rozwijamy się w mieszkaniach. Czyli kontynuujemy to, co zaczęliśmy w 2016 roku i na pewno nie rezygnujemy z inwestycji biurowych.

W części mieszkaniowej będziecie stawiali na rozwój organiczny czy przejęcia?

Zawsze patrzymy na obie możliwości. W ostatnich latach weszliśmy do pierwszej dziesiątki deweloperów w Polsce przez rozwój organiczny, a w tym roku przejęliśmy pakiet kontrolny Archiocmu, dzięki czemu stajemy się największą w Polsce grupą budującą mieszkania na sprzedaż i wynajem. COVID pokazał, że większe organizacje rozwijają się i zwiększają sprzedaż, a mniejsze się kurczą. Dlatego otwiera się droga do naturalnej konsolidacji rynku. Cały czas przyglądamy się rynkowi i analizujemy, co jest lepsze. Nie wykluczamy żadnej drogi.

Co się dzieje na rynku wynajmu mieszkań?

To rynek, który szybko się rozwija, dlatego dobrze jest być w nim pionierem. Budynki Resi4Rent, które oddaliśmy do użytku przed pandemią, mają bardzo wysoki poziom wynajęcia – ponad 90 proc. Niektóre nawet 97, 98 proc. To bardzo dobre liczby na tle rynku. Cieszymy się także z tego, że najemcy zostają u nas na dłużej, niż tylko na rok. Nowe budynki również bardzo szybko się wypełniają, pandemia nie spowolniła tego tempa. Dlatego zamierzamy rozwijać się równie szybko w mieszkaniach na sprzedaż, jak i w mieszkaniach na wynajem Resi4Rent. Nasz cel to zgromadzenie w Resi4Rent 10 tys. mieszkań do 2025 roku. Jeszcze w tym roku Resi4Rent będzie miało największą ofertę mieszkań spośród wszystkich instytucjonalnych podmiotów wynajmujących mieszkania w Polsce.

Które miasto jest dla Echo najbardziej atrakcyjne, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy?

Koncentrujemy się na siedmiu największych miastach w Polsce. Każde jest ciekawe, chociaż nie wszystkie mają potencjał we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Na przykład nie budujemy mieszkań w Katowicach ze względu na bardzo dużą konkurencję. Niemniej we wszystkich miastach szukamy okazji i chcemy kupować w nich działki. W ubiegłym roku udało nam się kupić wiele ciekawych nieruchomości, dlatego jesteśmy gotowi do ich realizacji kolejnych projektów mieszkaniowych i wielofunkcyjnych.

Macie określony CAPEX np. na zakupy działek?

Nie mamy jakiegoś określonego poziomu CAPEX. Mamy swoje cele, które chcemy osiągnąć, ale często to, czy decydujemy się na daną inwestycję, zależy od tego, czy pojawi się przed nami interesująca szansa lub oferta . Na przykład na początku 2020 r. nie zakładaliśmy, że chcemy kupić Archicom. Okazało się, że jest szansa, więc z niej skorzystaliśmy.

Czyli po prostu szukacie szans? Także na rynku biurowym?

Tak, przykładowo w tym roku rozpoczęliśmy budowę nowych biur w Krakowie. Obserwujemy coraz większe zainteresowanie najemców na tym rynku, dlatego jestem spokojny o jego przyszłość. Oczywiście teraz koncentrujemy się na rynku mieszkaniowym, ale mogę zapewnić, że w najbliższym czasie zrealizujemy także wiele nowych inwestycji komercyjnych.

Niedawno Echo świętowało 25-lecie działalności. Firma jest jedną z najstarszych na polskim rynku, ale jej historia jest dość ciekawa, np. kilkukrotna zmiana właściciela…

Dokładnie. 25 lat temu Echo zaczynało swoją działalność, co ciekawe nie jako deweloper, ale jako regionalny dziennik. Przez ten czas mocno się zmieniliśmy. Zawsze jednak firma potrafiła bardzo dobrze dopasowywać się do tego, jak wygląda rynek. Przez 25 lat zrealizowała 200 projektów nieruchomościowych. Rzeczywiście, rok 2016 był dla nas przełomowy. Zmieniliśmy właściciela, ale także doszło do zmiany strategii, a co za tym idzie – zmian w zespole. Po wydzieleniu z grupy gotowych biurowców i centrów handlowych do osobnej spółki EPP, zatrudnienie spadło z 500 do 200 osób, ale co ciekawe, dziś znów mamy 500 pracowników. W  2015 roku Echo sprzedało 600 mieszkań. W 2020 – 1600. To pokazuje, jak szybko potrafimy się zmieniać. Jesteśmy także mocno elastyczni i otwarci na nowe projekty. Przykładowo, kiedy w 2017 roku zaczynaliśmy pracę nad projektami Resi4Rent, wiele osób pytało mnie, po co to robimy, skoro lepiej jest zbudować i sprzedać. Dziś te osoby przyznają, że mieliśmy rację. Tak, jak mówiłem wcześniej, cały czas szukamy takich możliwości w Polsce.

Echo miało kiedyś ambicje rozwoju np. na Ukrainie. Dziś nie ma już nawet cienia takich planów?

Echo dziś nie ma już żadnej nieruchomości poza Polską. Nie myślimy o wyjściu za granicę, bo po pierwsze realizacja takich projektów jest bardzo kosztowna i potrzeba czasu, aż osiągną rentowność. Po drugie w Polsce jest jeszcze wiele do zrobienia. Mamy konkretną strategię koncentracji na siedmiu głównych miastach w Polsce i otwarcie o niej mówimy. Chociaż  ja lubię też mówić o tym, czego nie robimy. Jesteśmy transparentni co do naszych planów i działań.

Jakie są długoterminowe plany Echo, np. w perspektywie najbliższych pięciu lat?

Chcemy mieć znacznie bardziej zdywersyfikowany biznes, mocniej oparty na rynku mieszkaniowym. Chcemy także rozwijać projekty biurowe oraz inwestycje wielofunkcyjne „destinations”, czyli nowe otwarte miejskie kwartały o powierzchni wielu hektarów. Ten trend jest już obecny na Zachodzie, ale stopniowo rozwija się także w Polsce. Przykładowo, w Szwecji czymś naturalnym jest pełna otwartość całych przestrzeni komercyjnych czy mieszkaniowych. W Polsce jeszcze do niedawna to było nieoczywiste.

Firmy deweloperskie są dużo bardziej otwarte nie tylko na nabywców ich inwestycji, ale i okolicznych mieszkańców…

Tak, wszyscy zwracają uwagę na CSR. Trzeba podkreślić, że celem deweloperów nie powinna być wyłącznie budowa nowych inwestycji. Musimy także zwracać uwagę na inne obszary, jak właśnie odpowiedzialność za użytkowników naszych projektów i zrównoważony rozwój miast.