Magazyn w sercu Europy
W 2015 r. deweloperzy oddali w Polsce do użytku kolejny milion m2 nowej powierzchni magazynowej. Jej podaż w całym kraju sięga już 10 mln m2. Na początku tego roku w budowie były też 33 projekty o łącznej powierzchni sięgającej 774 tys. m2. To wszystko wciąż parę razy mniej niż w Niemczech, ale analitycy spodziewają się, że za 10 lat dzisiejszy stan się co najmniej podwoi.
Na tę dynamikę największy wpływ mają korzystne otoczenie ekonomiczne (wzrost polskiego PKB o 3,6 proc. w 2015 r., a w tym prawdopodobnie o ok. 4 proc.) oraz budowa sieci dróg ekspresowych i autostrad. – Rodzimy rynek powierzchni magazynowej wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju, a podaż szybko podąża w ślad za popytem zgłaszanym przez przedsiębiorców. Deweloperzy są w stanie odpowiedzieć na zapotrzebowanie w ciągu 6–8 miesięcy, stawiając w tym czasie nowe obiekty – zauważa Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych JLL w Polsce.
Magazynowe zagłębia
Przytłaczająca większość, bo 8,75 mln m2 powierzchni magazynowej, skupiona jest w pięciu regionach: Warszawa (i jej okolice), Poznań, Polska centralna (Łódź i okolice) oraz Górny Śląsk i Wrocław.
Warszawa wciąż pozostaje wśród nich największym magazynowym zagłębiem, a czynsze wywoławcze na tym rynku są też najwyższe. Wahają się od 4,1 do 5,3 euro za m2 miesięcznie w samej stolicy i od 2,7 do 3,6 euro w jej okolicach (dane JLL).
Drugi co do wielkości jest rynek magazynowy na Górnym Śląsku. Tu deweloperów zachęca gęsta sieć dróg i rozwój sektora motoryzacyjnego. Oddanie do użytku kolejnych obiektów zaowocowało w tym regionie spadkiem czynszów za wynajem o ok. 0,2 euro za m2 i w tej chwili wynoszą one od 2,8 do 3,5 euro.
Ale wkrótce Górny Śląsk może być zdystansowany przez Poznań. W 2014 r. rynek ten ożywiły dwie inwestycje: fabryka samochodów Volkswagena i otwarcie magazynu firmy Amazon (dwa inne amerykański gigant uruchomił pod Wrocławiem). W końcu ub. roku średnie czynsze wynosiły w Poznaniu od 2,8 do 3,5 euro za m2.
Region Polski centralnej, z racji swego położenia, „od zawsze” brany był pod uwagę jako lokalizacja magazynów. Obecnie wyraźnie korzysta na rozwoju infrastruktury drogowej. Stąd w samej Łodzi wskaźnik pustostanów w końcu 2015 r. był równy zero, a w regionie sięgał tylko 4,6 proc. Największy popyt generują tu najemcy z branży handlu detalicznego, np. Leroy Merlin czy Jysk. Stawki czynszów wynoszą od 2,6 do 3,2 euro za m2.
Wrocław, z racji swego wyjątkowego położenia i poprawiającej się infrastruktury, jest w stanie spełnić wszystkie główne wymagania międzynarodowych inwestorów. Plusem jest też funkcjonowanie w nim specjalnej strefy ekonomicznej. Przy wskaźniku pustostanów na poziomie 5,8 proc. czynsze za obiekty typu big box (powyżej 3 tys. m2 dla jednego najemcy) nie przekraczają tu 3,6 euro za m2, a za wynajem mniejszych powierzchni (SBU, small business unit, poniżej 1 tys. m2) płaci się 4 euro za m2.
Co istotne, wolnych powierzchni, do wzięcia od ręki, jest w kraju stosunkowo niewiele. Według Tomasza Miki powierzchnie spekulacyjne, budowane bez podpisanej wcześniej umowy najmu, stanowią około jednej trzeciej realizowanych projektów.
Do ukształtowanych już regionów magazynowych powoli dołączają nowe, jak Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok, Rzeszów. Ale, zdaniem Miki, nie są w stanie dogonić wiodącej piątki.
Polska wciąż korzysta ze swoich przewag rynkowych na tle Europy i przyciąga najemców z zagranicy. O wyborze naszego kraju decydują gównie trzy czynniki: niskie koszty transportu, konkurencyjne koszty pracy i rosnące wymagania odbiorców co do tempa realizacji zamówień (co wymaga dogodnego umiejscowienia magazynu). Ważny jest także dostęp do kadr i klientów. – Polska jest atrakcyjna dla najemców, bo sama jest dużym rynkiem, a ze względu na centralną lokalizację znakomicie nadaje się na miejsce, z którego można logistycznie obsługiwać cały region Europy Środkowej – mówi Mika.
Stąd właśnie duże zainteresowanie Szczecinem ze strony Skandynawów, a np. pod Poznaniem swój magazyn regionalny umiejscowiła marka H&M. Dotychczasowe placówki Amazona obsługują z kolei głównie odbiorców z Niemiec.
– W zależności od regionu widzimy zróżnicowane nasilenie operacji magazynowych i magazynowo-produkcyjnych. Zwłaszcza w centralnej Polsce znajduje się wiele ośrodków, w których firmy uruchomiły swoje centra dystrybucyjne – mówi Wojciech Dachniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield. – Południowa Polska cieszy się z kolei uznaniem przedsiębiorstw produkcyjnych – zauważa.
Firmy te w magazynach chętnie uruchamiają produkcję lekką (np. odzieży czy tkanin), choć muszą się liczyć z poniesieniem dodatkowych kosztów za wynajem. Głównie dlatego, że trzeba obiekt adaptować do ich potrzeb: zabezpieczyć wyższą moc prądu, lepiej doświetlić halę światłem dziennym i sztucznym, podnieść temperaturę w pomieszczeniu czy zwiększyć wytrzymałość posadzki. Dziś można szybko dostosować w ten sposób magazyn w każdym miejscu w kraju.
Oferta dla mniejszych rośnie, ale...
Generalnie deweloperzy faworyzują duże firmy. Na rynku magazynów zazwyczaj nie rozróżnia się bowiem oferty ze względu na wielkość najemcy, a liczy się tylko rozmiar wynajmowanej powierzchni. To poważny kłopot dla MSP.
– Im mniejsza powierzchnia, tym trudniej dostępna i droższa. We wszystkich regionach podaż powierzchni typu small business unit jest ograniczona. Przodują te typu big box. Tylko nieliczne inwestycje przystosowane są do wydzielenia dla najemcy powierzchni poniżej 1 tys. m2. Takie moduły są zwykle o 20–30 proc. droższe – wyjaśnia Wojciech Dachniewski.
Zdaniem ekspertów na takie zachowanie deweloperów wpływa rozdrobnienie w sektorze MSP, lecz przyznają, że coraz łatwiej jest o obiekt dla mniejszego przedsiębiorstwa, a znalezienie odpowiedniego magazynu, liczącego 700 czy 1000 m2, nie jest już problemem. Kłopoty pojawiają się, gdy trzeba podpisać umowę najmu. – Firmy MSP nie są skłonne podpisywać umów na okres co najmniej pięciu lat, a takich oczekują przeważnie deweloperzy – tłumaczy Tomasz Mika.
Barierą jest też niechęć właścicieli magazynów do dzielenia ich powierzchni na mniejsze moduły z zapleczem biurowym i socjalnym. Koszt postawienia takiego obiektu z myślą o wielu drobniejszych najemcach jest wyższy, a prawdopodobieństwo jego wynajęcia niższe niż w przypadku wielkich firm.
Efektywnie zarządzać
Kolejna sprawa to efektywne zarządzanie wynajętym (lub własnym) magazynem. Po pierwsze, kluczowa jest współpraca pomiędzy nim a działem sprzedaży i produkcji, aby trafnie określić zapotrzebowanie odbiorców towarów i dostosować do tego ich wytwarzanie (lub sprowadzanie) i przewozy. To pomoże zminimalizować stany magazynowe i związane z nimi koszty.
Coraz częściej stosuje się cross-docking, czyli przeładunek kompletacyjny, która to metoda ma za zadanie wspomagać proces dystrybucji. Chodzi o przeładowywanie i wysyłkę towarów do odbiorcy bezpośrednio po dostarczeniu ich do magazynu, bez konieczności ich składowania (lub najwyżej przez jedną dobę).
Inne podstawowe wyzwanie to możliwie jak najefektywniejsze dostosowanie posiadanych zasobów ludzkich do procesów związanych z pracą magazynu. Rzecz w tym, że każdy taki obiekt ma swoje okresy szczytowej aktywności, różniące się w zależności od branży, w której działa korzystająca z niego firma. Najczęściej są to okresy przedświąteczne lub ostatnie dni tygodnia i miesiąca. Z kolei w obiekcie działającym na zasadzie cross-docking aktywność w poszczególnych jego częściach różni się w zależności od pory dnia. Zadaniem kierownika magazynu jest przydzielenie odpowiedniej liczby pracowników do poszczególnych procesów, aby ich stosownie zagospodarować bez uszczerbku dla produktywności. Ponieważ każdy proces ma swoją specyfikę, najlepiej, aby byli oni przeszkoleni i można ich było elastycznie przydzielać do różnych zadań. Jednak to nieraz marzenie ściętej głowy.
– Najczęstszymi problemami, na które napotykają obecnie kierownicy magazynów, są za mała dostępność pracowników, ich wysoka rotacja wynikająca z niskich wynagrodzeń i konieczność ich odpowiedniego szkolenia – wymienia Marc Le Bozec, dyrektor ds. konsultingu, logistyki oraz klientów międzynarodowych w Cushman & Wakefield.
Jednak warto się skupić na optymalizacji pracy magazynu, bo konkurencja nie zasypia gruszek w popiele, a na dodatek wszystkie procesy niebywale przyspiesza rozwój handlu elektronicznego i ogromny wzrost wymagań klientów. – Nasi kontrahenci, którzy rozwijają sprzedaż w internecie, chcą coraz bardziej poprawiać własną jakość, szybkość i niezawodność. W e-commerce zamówienia zwykle są jednostkowe i wymagają szybkiej realizacji, a zarazem niezbędna jest ciągła dostępność każdego z towarów – mówi Marek Skrzeczyński, prezes firmy WDX, która projektuje magazyny i dostarcza do nich systemy przenośnikowe.
Małe i średnie firmy nie zawsze jednak mają środki na ciągłe wprowadzanie technologicznych, i nie tylko, udoskonaleń. Czasami rozwiązaniem może być outsourcing obsługi logistycznej, w tym magazynowej.
Garść informacji dla najemców
Długość najmu: od trzech do pięciu lat; okres od siedmiu do 10 lat raczej dla projektów typu BTS (build-to-suit), czyli od razu stawianych pod specyficzne potrzeby danego najemcy.
Czynsze: płatne co miesiąc z góry. Wyrażane są w euro, ale płaci się w przeliczeniu na złotówki.
Zabezpieczenie umowy najmu: gwarancja bankowa, depozyt bankowy w wysokości od trzech do sześciu stawek miesięcznego czynszu i opłat eksploatacyjnych. Całość powiększona o VAT.
Zmiana czynszu: kalkulowana co roku, zgodnie z Harmonised Index of Consumer Prices.
Naprawy: wewnętrzne przeprowadza najemca; zewnętrzne (budynek i powierzchnie wspólne) – właściciel, jednak ich koszt odzyskuje on, rozliczając opłaty eksploatacyjne.
Ubezpieczenie: właściciel pokrywa koszty ubezpieczenia budynku (wlicza to potem w opłaty eksploatacyjne); najemca ubezpiecza pomieszczenia, które wynajmuje wraz z wyposażeniem.
Wynagrodzenie agencyjne: od 15 do 25 proc. rocznego czynszu, powiększone o VAT, w zależności od długości umowy najmu. Płaci je właściciel obiektu.
Opłaty eksploatacyjne: od 0,85 do 1,20 euro za m2 miesięcznie.
Przywrócenie do stanu pierwotnego: w zależności od umowy najmu.
Zachęty stosowane przez deweloperów: częściowe lub pełne wyposażenie magazynu; okresy bezczynszowe – częstą praktyką rynkową jest od 1,5 do 2 miesięcy na każdy rok umowy najmu.
Koszty wynajmu: uzależnione od udziału właściciela w wyposażeniu magazynu i okresu umowy najmu oraz lokalizacji. Wysokość czynszów efektywnych wynosi od 1,9 do 3,4 euro za m2 miesięcznie.
Źródło: JLL
