Spadek popytu na biura. Jak zareagują deweloperzy? [RAPORT]

Popyt

W okresie od stycznia do końca września w Polsce wynajęto prawie 907 000 mkw. Na sam III kw. przypadło blisko 240 000 mkw. (113 000 mkw. w Warszawie, 126 000 mkw. poza nią).

- Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową poza Warszawą sięgnęło prawie 460 000 mkw. od początku roku. To wynik niższy o 11 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2019. Największą aktywnością wykazali się najemcy na rynku wrocławskim, łódzkim i trójmiejskim, osiągając odpowiednio o 66 proc., 46 proc. i 11 proc. lepsze rezultaty w popycie rok do roku. Warto też wspomnieć, że za 43 proc. zapotrzebowania na biura oraz jedenaście z piętnastu największych transakcji w analizowanym okresie na rynkach regionalnych odpowiadały firmy technologiczne - komentuje Karol Patynowski, dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Popyt w okresie od stycznia do września wynikał głównie z odnowień umów najmu, które w samym trzecim kwartale stanowiły 52 proc. aktywności najemców.

- Ze względu na obecną sytuację firmy często decydują się na przedłużenie umów najmu, a nie na relokację. Ponadto, jednym z najbardziej widocznych obecnie trendów jest rosnąca liczba ofert podnajmów. Z ok. 116 000 mkw. takiej podaży na głównych rynkach biurowych poza Warszawą, 30 proc. znajduje się we Wrocławiu, 23 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Krakowie - dodaje Karol Patynowski

Największe tegoroczne umowy najmu zawarto w Warszawie: rekordowy przednajem PZU w Generation Park Y (46 500 mkw.), kontrakt typu sale and leaseback DSV na Mokotowie (20 000 mkw.), oraz odnowienie najmu i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19 800 mkw.). Jeśli chodzi o miasta regionalne, warto wspomnieć o przedłużeniu umów przez Nokię w dwóch wrocławskich biurowcach: West Gate i West Link (na łączną powierzchnię ponad 28 500 mkw.) oraz przez ABB w biurowcu Axis Krakowie (20 000 mkw.).

Podaż

Łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 11,5 mln mkw., z czego na największe miasta regionalne przypada 5,7 mln mkw.

- W pierwszych trzech kwartałach 2020 r. na polskim rynku biurowym do użytku oddano ok. 540 000 mkw., w tym ponad 305 000 mkw. w regionach. Warto podkreślić, że na rynkach poza stolicą 42 proc. powierzchni ukończono w samym trzecim kwartale. W Polsce, w budowie pozostaje obecnie ok 1,3 mln mkw. w tym prawie 700 000 mkw. powierzchni jest realizowane poza Warszawą. Jest to mniej niż przed wybuchem pandemii, co wynika głównie z faktu, że deweloperzy nie rozpoczynają na razie nowych inwestycji - tłumaczy Hanna Dąbrowska, analityk rynku, JLL

Do największych projektów ukończonych w Polsce pomiędzy styczniem a wrześniem należą, m.in. wielofunkcyjny kompleks The Warsaw Hub (89 000 mkw., Ghelamco Poland), warszawskie biurowce Varso I&II (46 600 mkw., HB Reavis) oraz Chmielna 89 (25 200 mkw., Cavatina Holding), Olivia Prime B w Gdańsku (25 000 mkw., Olivia Business Center) oraz trzy budynki zrealizowane przez Skanska Property Poland: Centrum Południe we Wrocławiu (23 700 mkw.), Wave A w Trójmieście (26 600 mkw.) oraz czwarty budynek kompleksu High5ive w Krakowie (23 000 mkw.).

Rynek inwestycyjny

Aktywność inwestorów w sektorze biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie.

- Od stycznia do września sfinalizowano w Polsce 26 transakcji biurowych o wartości ponad 1,54 mld euro. To trzeci najwyższy wolumen w historii tego sektora, jeśli chodzi o dziewięć pierwszych miesięcy roku. Poza Warszawą, gdzie inwestorzy byli w tym czasie najbardziej aktywni, dużym zainteresowaniem cieszyły się również Kraków, Katowice i Wrocław. Wyniki za trzeci kwartał wskazują na nieznaczne spowolnienie pod względem liczby nowych transakcji, m.in. ze względu na obostrzenia dotyczące podróżowania. Spodziewamy się jednak, że odroczone umowy kupna-sprzedaży będą kontynuowane w kolejnych miesiącach, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w wynikach za 2021 rok - komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

Największymi tegorocznymi transakcjami na rynkach regionalnych były na razie: sprzedaż High 5ive II (bud. 4&5) oraz zakup Equal Business Park (A, B, C) w Krakowie. Obie z nich zostały sfinalizowane w pierwszej połowie roku przy udziale JLL.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Średni poziom pustostanów w Polsce to 10,7 proc.. W Warszawie 9,6 proc. istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, natomiast poza nią – 11,9 proc.. W przypadku rynków regionalnych jest to wzrost o 2,8 p.p. r-d-r i 1,7 p.p. w ujęciu kwartalnym. Zmiana ta wynika m.in. z zakończenia w trzecim kwartale inwestycji, będących wynajętych niespełna w połowie. Najniższym współczynnikiem pustostanów mogą się pochwalić Katowice (7,0 proc.), podczas gdy najwyższe wskaźniki są obecnie w Łodzi i we Wrocławiu (w obu przypadkach 14,3 proc.).

Aktualnie na rynkach poza Warszawą najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (14-15,5 euro/ mkw. / miesiąc), a najniższe Lublin (10,5-11,5 euro / mkw. / miesiąc.