Nowe dane nie pozostawiają złudzeń. Centra Handlowe zanotowały spadek wizyt klientów o 14,5 proc

Czy polskie galerie handlowe rzeczywiście notują spadki odwiedzalności? A może to tylko złudzenie wywołane wybiórczą interpretacją danych? 

W debacie o kondycji centrów handlowych w Polsce ścierają się dziś dwie przeciwstawne narracje. Z jednej strony – według badania firm Proxi.cloud i Grupy Blix – liczba klientów w centrach i galeriach handlowych spadła w pierwszej połowie 2025 roku o niemal 7 proc. względem roku poprzedniego. Z drugiej – Polska Rada Centrów Handlowych przekonuje, że odwiedzalność utrzymuje się na stabilnym poziomie, a obroty najemców rosną. Kto ma rację? I co tak naprawdę mówią nam te liczby? W tle tej dyskusji rysuje się szerszy, globalny trend – redefinicja roli galerii handlowych w czasach e-commerce, pokolenia Z i galopujących zmian społecznych.

Badanie 1,4 mln konsumentów potwierdza spadki ruchu w centrach handlowych

Według raportu firmy technologicznej Proxi.cloud i Grupy Blix, w I połowie 2025 roku liczba klientów w centrach i galeriach handlowych spadła o 6,9% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku. Dane zostały zgromadzone przy wykorzystaniu technologii opartej o geofencing. Wielkość próby wyniosła ponad 1,4 mln unikalnych konsumentów. Finalnie zbadano ruch w 719 placówkach.

– Spadek liczby klientów świadczy o rosnącej konkurencji ze strony e-commerce. Ten wynik to przejaw odchodzenia do mniejszych formatów handlu, takich jak parki handlowe i centra convenience store. Mamy też do czynienia ze zmieniającymi się zachowaniami konsumpcyjnymi, zwłaszcza młodych konsumentów – tzw. pokolenia Z. Handel coraz bardziej odczuwa spadek liczby klientów w centrach i galeriach handlowych, który jest obserwowany od czasu pandemii w 2020 roku – komentuje dr hab. Małgorzata Twardzik, prof. SGH z Instytutu Zarządzania ww. uczelni.

Z kolei zdaniem Mateusza Nowaka z Proxi.cloud, część spadku rdr. liczby klientów mogą tłumaczyć zeszłoroczne Mistrzostwa Europy w piłce nożnej, które odbywały się w okresie objętym analizą. Ekspert dodaje, że takie wielkie imprezy sportowe powodują wzrost mobilności ludzi. To przekłada się na większy ruch w galeriach. Jednocześnie ze szczegółowego zestawienia wynika, że w I poł. 2025 roku liczba klientów w centrach i galeriach handlowych zmniejszyła się rdr. we wszystkich województwach. Największe spadki odnotowano w świętokrzyskim – o 11,1%, podkarpackim – o 9,3%, a także podlaskim – o 9,2%. Najmniej zaś ubyło konsumentów w mazowieckim – 4,4%, wielkopolskim – 4,5%, jak również pomorskim – 5%.

"Do końca 2040 r. nawet 90 proc. centrów handlowych zamknie działalność"

– Te dane pokazują, że nie mamy do czynienia z jednolitym trendem, a raczej z wielowątkowym zjawiskiem zależnym od lokalnych uwarunkowań. Największe spadki w świętokrzyskim, podkarpackim i podlaskim mogą być wynikiem niższego poziomu urbanizacji, mniejszej liczby nowoczesnych centrów handlowych oraz niższej siły nabywczej mieszkańców. W tych regionach dostępność alternatywnych form zakupów – np. e-commerce z szybką dostawą – także rośnie, co zwiększa migrację do kanałów online. Natomiast mniejsze spadki w mazowieckim, wielkopolskim czy pomorskim można łączyć z lepiej rozwiniętą infrastrukturą, większą konkurencją na rynku oraz bardziej zróżnicowaną ofertą centrów handlowych – zaznacza dr Karolina Małagocka z Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie.

Jak przekształcić centrum handlowe w biznesowy sukces i co zrobić w przestrzeniach galerii, które nie wytrzymają presji? Na te pytania odpowiedziałem w artykule "Drugie życie malla", który ukazał się na łamach miesięcznika My Company Polska (wydanie 2/2025). 

– Spadek aktywności w centrach handlowych to dziś globalny trend – mówi Eryk Szmyd, analityk rynków finansowych XTB w rozmowie z Mycompanypolska.pl – Capital One Shopping Research szacuje, że do końca 2040 r. nawet 90 proc. centrów handlowych zamknie działalność. Widzimy kilka czynników, które napędzają ten trend. W internecie łatwiej porównać ceny i wybrać najatrakcyjniejszą opcję oraz sprzedawcę oferującego najlepszy stosunek ceny do jakości. Dodatkowo z powodu inflacji konsumenci z powodu wysokich cen „pozwalają sobie na mniej” i bardziej kontrolują budżety. Wygoda i szybkość zakupów online oferują oszczędność czasu i pieniędzy, w zamian za kilka godzin przeznaczonych na zakupy w galerii, które stają się raczej „wyjątkowym wydarzeniem”, niż „codziennością” – dostrzega ekspert.

Wyniki innych badań mówią co innego. "Sytuacja w polskich centrach handlowych jest stabilna"

Inne zdanie przedstawia Ryszard Kamiński, dyrektor Działu Komunikacji i PR Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Z PRCH Footfall Density Index wynika, że w okresie styczeń-październik 2024 r. odwiedzalność centrów handlowych, badana przez nowoczesne systemy kamer z dokładnością ponad 95 proc., była taka sama jak w 2023 r. Z kolei dane PRCH Turnover Index wskazują, że obroty najemców prowadzących działalność w centrach handlowych były w tym samym okresie większe niż w 2023 r. – podkreśla Ryszard Kamińsk w rozmowie z redakcją Mycompanypolska.pl i dodaje, że indeksy PRCH są bardzo miarodajne, bo dane pochodzą bezpośrednio z centrów handlowych i działających w nich najemców, a zbiera je dla PRCH zewnętrzny audytor.

Dane o obrotach i odwiedzalności centrów handlowych PRCH zbiera nieprzerwanie od 2008 r. Dotyczą one obiektów handlowych o łącznej powierzchni powyżej 5 mln mkw., co stanowi 38 proc. rynku centrów handlowych w Polsce. – Sytuacja w polskich centrach handlowych jest stabilna. Oczywiście nieliczne galerie są zamykane, jednak tak zdarza się w każdym biznesie. Konkretna inwestycja może się nie udać z wielu indywidualnych powodów, jednak to margines rynku, gdzie działa 600 galerii handlowych – komentuje Ryszard Kamiński.

Choć dane z Polski stoją w sprzeczności do siebie, to co można stwierdzić na pewno, to światowy trend, jakim jest spadek liczby odwiedzających centra handlowe. A to prowadzi do zamykania wielu z nich. Według raportu firmy Coresight Research w USA zamknięto ok. 25 proc. centrów handlowych w ciągu kilku lat przed 2020 r. (pandemia tylko przyspieszyła ten proces). Z podobnym problemem mierzy się pogrążona w kryzysie Wielka Brytania. Po drugiej stronie globu np. w Japonii, według danych Statista, wyraźnie zmniejszyła się liczba nowych otwarć.

Obecnie wiele zachodnich krajów zmaga się z problemem zaadaptowania przestrzeni upadających centrów handlowych do nowych potrzeb. W Polsce to także wyzwanie. Stajemy przed ciekawym zadaniem i musimy odpowiedzieć na pytanie, jak wykonać je najlepiej, nie popełniając przy tym błędów poprzedników.

Proxi.cloud: W I połowie 2025 roku liczba wizyt w centrach i galeriach handlowych spadła o 14,5%

Jak wynika z raportu Proxicloud, w I połowie 2025 roku liczba wizyt w centrach i galeriach handlowych spadła o 14,5% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku. Zdaniem Weroniki Piekarskiej z Proxi.cloud, spadek liczby wizyt może być naturalną konsekwencją zmieniającego się modelu konsumpcji. Klienci odwiedzają galerie rzadziej, ale z większą intencją. To niekoniecznie oznacza, że zostawiają mniej pieniędzy. Wartość pojedynczego paragonu może być nawet wyższa. Sama liczba wizyt, choć istotna z punktu widzenia frekwencji, nie daje pełnego obrazu kondycji tego sektora.

– Zmienia się shopping experience, a liczba wizyt nie oddaje już w pełni wartości klienta. Wiele sieci detalicznych inwestuje obecnie w modele oparte na danych i personalizacji. Starają się przyciągać nie wszystkich, ale właściwych klientów, których wartość życiowa jest wysoka. Mimo to, tak wyraźny spadek odwiedzin może być ostrzeżeniem dla placówek, które wciąż funkcjonują według starych modeli – opartych na masowym ruchu i impulsowym zakupie – dodaje ekspertka Akademii Leona Koźmińskiego.

Patrząc na bardziej szczegółowe dane, widzimy, że w I połowie 2025 roku były dwucyfrowe spadki rdr. liczby wizyt w centrach i galeriach handlowych we wszystkich województwach. Największe zaobserwowano w świętokrzyskim – o 27,2%, podkarpackim – o 20,4%, a także śląskim – o 18,3%. Najmniejsze zaś odnotowano w lubuskim – o 10,6%, mazowieckim – o 10,8%, jak również wielkopolskim – o 10,9%. W opinii dr. Krzysztofa Łuczaka z Grupy Blix, dwucyfrowe spadki liczby wizyt rdr. we wszystkich województwach to sygnał o skali ogólnopolskiej zmiany zachowań konsumenckich. Obserwujemy nie tylko problem lokalny, ale strukturalną zmianę w całym kraju. Według eksperta, to powinno skłonić branżę do głębszej analizy i wdrożenia działań zapobiegawczych nastawionych na zahamowanie obecnego trendu.

– Jednym z powodów spadku liczby wizyt może być coraz większa oferta sklepów postrzeganych jako tańsze, np. w parkach handlowych, dyskontach nieżywnościowych, które ostatnio rozwijają m.in. działy odzieżowe i przemysłowe. Ma to znaczenie w regionach o niższych dochodach, do których należą województwa, m.in. świętokrzyskie czy podkarpackie. W regionach przygranicznych, np. w lubuskim czy też śląskim, za część wizyt mogą odpowiadać zagraniczni klienci – analizuje dr hab. Małgorzata Twardzik.

"Centra handlowe przestają być tzw. destination places"

Z raportu wynika również, że częstotliwość odwiedzania centrów i galerii handlowych spadła rdr. o 8,4%. Zdaniem eksperta z Grupy Blix, ten spadek można uznać za umiarkowany, ale wyraźny. Według dr. Łuczaka, konsumenci odwiedzają centra handlowe rzadziej, ale bardziej świadomie. Nie jest to gwałtowny odpływ, lecz raczej efekt utrwalających się nowych nawyków zakupowych. Klienci coraz częściej planują wizyty z wyprzedzeniem, korzystając z aplikacji zakupowych z listami zakupów czy gazetkami promocyjnymi. Ponadto ograniczają liczbę wyjść, a zakupy robią szybciej i konkretniej.

– Spadek częstotliwości odwiedzania centrów i galerii handlowych o 8,4% jest spory. Prawdopodobnie ma związek z coraz szerszą ofertą platform e-commerce, wygodą takich zakupów, możliwością płacenia z odroczonym terminem, np. do 30 dni lub więcej, opcją przymierz teraz, zapłać później. Ten wynik może być również konsekwencją zakazu handlu w niedziele, zmian w zwyczajach zakupowych konsumentów, a także rozwoju mniejszych formatów handlu, oferujących tańsze produkty – stwierdza ekspertka z SGH.

Z raportu wiemy też, że w I połowie br. średni czas trwania wizyty w ww. obiektach uległ skróceniu o 3,8% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 r. W opinii Mateusza Nowaka, tak niewielka zmiana może wynikać z mniejszych kolejek w poszczególnych sklepach czy bardziej celowego odwiedzania tych placówek przez konsumentów. Zmiany średniego czasu wizyty nie powinny być również intensywnie skorelowane z dynamiką ruchu czy liczby klientów. Według Weroniki Piekarskiej, nie można wykluczyć wpływu takich czynników, jak oferta handlowa czy jakość obsługi. Jeśli klienci nie znajdują w galerii wystarczająco szerokiego wyboru lub nie czują się zachęceni do pozostania dłużej, np. z braku rozrywki czy stref relaksu, naturalnie skracają swoją obecność. Długość wizyty może być też pośrednim miernikiem atrakcyjności danego obiektu.

– Centra handlowe przestają być tzw. destination places. Dla branży to impuls do zmiany – zwiększania wartości czasu spędzanego na miejscu, tworzenia bardziej angażujących przestrzeni, poprawy jakości obsługi oraz oferty usługowej. Konsumenci chcą dziś doświadczenia, nie tylko zakupów, więc ono musi być dobrze zaprojektowane. Placówki, które to zrozumieją, mogą nie tylko utrzymać lojalność klientów, ale wręcz ją zwiększyć – podsumowuje dr Karolina Małagocka z Akademii Leona Koźmińskiego.

Drugie życie galerii handlowej. Polska zna przepis na udane transformacje centrów handlowych

Z drugiej strony mamy centra handlowe, które przekształciły się w przyjazne przestrzenie, centra rozrywki i rekreacji. Takie miejsca przyciągają klientów całym wachlarzem opcji spędzenia czasu wolnego. 

– Centra handlowe jak każdy biznes muszą się zmieniać, bo zmieniają się oczekiwania klientów i świat wokół. Obiekty się unowocześniają i przechodzą gruntowne modernizacje, zwłaszcza te starsze, otwarte na początku XXI w. Niezmiennie najważniejsza jest ich funkcja handlowa, która przyciąga klientów, ale są to również miejsca rozrywki, spotkań i wspólnego spędzania czasu. Galerie stały się nowoczesną formą rynków miejskich. To przestrzenie wielofunkcyjne, w których klienci mogą: zrobić zakupy, odwiedzić bank lub pocztę, załatwić sprawy administracyjne, ale też zjeść dobry posiłek czy kawę i ciastko, pójść do kina oraz realizować sportowe pasje – mówi Ryszard Kamiński i dodaje, że jedną z popularnych nowinek w polskich galeriach jest tworzenie przestrzeni co-workingowych, by zaoferować pracownikom zdalnym przyjemne warunki pracy.

Do galerii klientów przyciągają m.in. muzea. Można się na nie natknąć choćby w polskich galeriach handlowych 2.0, jak w przypadku warszawskiego Konesera (Muzeum Iluzji, Muzeum Wódki), Fabryki Norblina (muzeum warszawskiej fabryki platerów) czy dawnej łódzkiej fabryki alkoholi Monopolis (Teatr Scena Monopolis i przestrzeń wydarzeń kulturalnych). Te modne miejsca na mapie polskich miast oferują m.in. wystawy znanych twórców sztuki współczesnej czy klasyków w wersji immersyjnej, często poszerzone o wirtualną rzeczywistość przez specjalne sale z goglami VR. Bez wątpienia w ostatnich latach galerie przekształciły się w miejsca bardziej lifestylowe, niż handlowe.

W przypadku tych kompleksów skierowano się ku postindustrialnym przestrzeniom wpisanym w historyczną tkankę miasta i zachowano otwarty charakter miejsc, z szerokimi alejami, zielenią oraz centralnym placem. Wyjście z geometrycznych brył zamkniętych gmachów do przestrzeni niejako zapraszającej do wstąpienia w trakcie spaceru po mieście to wyraźny trend.

Inwestycja w rozrywkę i rekreację może dać galeriom drugie życie

Upadłą kalifornijską galerię The Village at Westfield Topanga przebudowano w taki sposób, by przyciągnąć odwiedzających, którzy wolą doświadczenia od zakupów. Dodano ścieżki spacerowe otoczone kalifornijskimi sykomorami tworzące idealne miejsce na relaks na świeżym powietrzu oraz interaktywne instalacje artystyczne: przestrzenie z iluzją chodzenia po wodzie oraz wiszące fotele, które zapewniają unikalne wrażenia sensoryczne. Dla rodzin z dziećmi przygotowano place zabaw, a dla miłośników aktywnego wypoczynku – boiska do gry w bocce i studio jogi. Obok sportowych rozrywek znalazło się miejsce na escaperoomy, czy sporą strefę zabaw.

Podobny pomysł na wskrzeszenie działalności miała łódzka Sukcesja. Estetyczna galeria, w ciekawym architektonicznie gmachu z czerwonej cegły i szkła otwarta w 2015 r. nie wytrzymała presji ze strony silnej konkurencji sztandarowych obiektów w pobliżu (Manufaktura i Galeria Łódzka) i w 2020 r. skończyła działalność. Powrotowi na rynek 18 grudnia 2024 r. towarzyszy duża inwestycja w rozrywkę.

„Zaplanowano strefy zabaw, w tym: około 20 tematycznych salek urodzinowych, strefę samochodów bumper cars, tor przeszkód Ninja Warrior, park linowy, ściankę wspinaczkową, tor gokartowy, największy w Europie park trampolin, kręgielnię, szkołę tańca i jazdy oraz siłownię. Nie zabraknie też atrakcji, które łączą zabawę i edukację. Rodzice znajdą tu relaks po pracy, nastolatkowie rozrywkę po szkole – bo pomyślano również o gamerach – w Nowej Sukcesji stanie 120 automatów z grami” – informuje Amush Investment Group, nowy właściciel galerii na stronie centrum handlowego i chwali się, że takiej powierzchni rozrywkowej nie oferuje żadna galeria w Europie.