Drugie życie malla

W Polsce przez długi czas jawiły się niczym świątynie wolnego rynku. Ich powstanie dla średnich miast było świadectwem awansu ekonomicznego obywateli. Obok zakupowego szaleństwa zapewniały kulinarne (swojskie i egzotyczne restauracje), sportowe (kręgielnie, kluby fitness), a nierzadko także kulturalne uniesienia (kino, koncerty, wydarzenia lokalne). Nowoczesne, eleganckie, z błyszczącymi podłogami, jako przeciwieństwa bazarowej estetyki, obiecywały kupującym przynależność do lepszego świata. Pełne zachodnich marek oferowały doświadczenie, które wcześniej było znane tylko z filmów i relacji zagranicznych.

Wraz z technologiczną i internetową rewolucją zaczęły łapać zadyszkę. Często nie nadążają za cenami z sieci, nowymi zachowaniami i oczekiwaniami konsumentów. Wartość rynku e-commerce w Polsce, czyli zakupów w internecie, wzrosła ponad dwukrotnie w ciągu sześciu lat między 2018 r. (52 mld zł) a 2024 r. (118 mld zł), co odcisnęło ślad na tradycyjnym handlu. Czy na naszych oczach kończy się epoka galerii handlowych?

Coraz drożej, coraz rzadziej

Według raportu firmy Proxi.cloud w trzecim kwartale 2024 r. ruch w centrach handlowych w Polsce zmniejszył się o 12,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. W trzech województwach spadki tzw. odwiedzalności przekroczyły nawet 20 proc.

– Spadek aktywności w centrach handlowych to dziś globalny trend – mówi Eryk Szmyd, analityk rynków finansowych XTB. – Capital One Shopping Research szacuje, że do końca 2040 r. nawet 90 proc. centrów handlowych zamknie działalność. Widzimy kilka czynników, które napędzają ten trend. W internecie łatwiej porównać ceny i wybrać najatrakcyjniejszą opcję oraz sprzedawcę oferującego najlepszy stosunek ceny do jakości. Dodatkowo z powodu inflacji konsumenci z powodu wysokich cen „pozwalają sobie na mniej” i bardziej kontrolują budżety. Wygoda i szybkość zakupów online oferują oszczędność czasu i pieniędzy, w zamian za kilka godzin przeznaczonych na zakupy w galerii, które stają się raczej „wyjątkowym wydarzeniem”, niż „codziennością” – dostrzega ekspert.

Inne zdanie przedstawia Ryszard Kamiński, dyrektor Działu Komunikacji i PR Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Z PRCH Footfall Density Index wynika, że w okresie styczeń-październik 2024 r. odwiedzalność centrów handlowych, badana przez nowoczesne systemy kamer z dokładnością ponad 95 proc., była taka sama jak w 2023 r. Z kolei dane PRCH Turnover Index wskazują, że obroty najemców prowadzących działalność w centrach handlowych były w tym samym okresie większe niż w 2023 r. – podkreśla Ryszard Kamiński i dodaje, że indeksy PRCH są bardzo miarodajne, bo dane pochodzą bezpośrednio z centrów handlowych i działających w nich najemców, a zbiera je dla PRCH zewnętrzny audytor.

Dane o obrotach i odwiedzalności centrów handlowych PRCH zbiera nieprzerwanie od 2008 r. Dotyczą one obiektów handlowych o łącznej powierzchni powyżej 5 mln mkw., co stanowi 38 proc. rynku centrów handlowych w Polsce. – Sytuacja w polskich centrach handlowych jest stabilna. Oczywiście nieliczne galerie są zamykane, jednak tak zdarza się w każdym biznesie. Konkretna inwestycja może się nie udać z wielu indywidualnych powodów, jednak to margines rynku, gdzie działa 600 galerii handlowych – komentuje Ryszard Kamiński.

Choć dane z Polski stoją w sprzeczności do siebie, to co można stwierdzić na pewno, to światowy trend, jakim jest spadek liczby odwiedzających centra handlowe. A to prowadzi do zamykania wielu z nich. Według raportu firmy Coresight Research w USA zamknięto ok. 25 proc. centrów handlowych w ciągu kilku lat przed 2020 r. (pandemia tylko przyspieszyła ten proces). Z podobnym problemem mierzy się pogrążona w kryzysie Wielka Brytania. Po drugiej stronie globu np. w Japonii, według danych Statista, wyraźnie zmniejszyła się liczba nowych otwarć.

Obecnie wiele zachodnich krajów zmaga się z problemem zaadaptowania przestrzeni upadających centrów handlowych do nowych potrzeb. W Polsce to także wyzwanie. Stajemy przed ciekawym zadaniem i musimy odpowiedzieć na pytanie, jak wykonać je najlepiej, nie popełniając przy tym błędów poprzedników.

Zameldowani w byłym sklepie

W Stanach Zjednoczonych wiele centrów handlowych, które przestają pełnić swoją podstawową funkcję, przekształca się w przestrzenie wielofunkcyjne. Oznacza to, że łączą one mieszkania, biura, miejsca aktywności sportowej, a nawet szkoły czy inne instytucje w połączeniu ze sklepami wciąż funkcjonującymi obok, jednak w znacznie mniejszej liczbie. W zależności od konkretnego przypadku i lokalnych potrzeb rozwija się dany model przebudowy oraz aranżowania przestrzeni.

Northland Center w Southfield (stan Michigan), otwarte w 1954 r. jako jedno z pierwszych centrów handlowych w USA, zamknięto w 2015 r. z powodu spadku liczby klientów i zmian na rynku detalicznym. Niechciany spadek po epoce galeryjnego prosperity zakupiła od miasta za 11,1 mln dol. firma Contour Companies. Budynek, zgodnie z zamysłem włodarzy Southfield, przekształcono w 1,5 tys. mieszkań, w tym część mniejszych apartamentów przystępnych cenowo dla mieszkańców. W byłych sklepach stworzono m.in. placówki opieki zdrowotnej, lokale gastronomiczne i usługowe. Szeroko zakrojony projekt jeszcze trwa, a jednym z głównych założeń jest poszerzenie zielonych stref rekreacyjnych wokół inwestycji w celu stworzenia przyjaznych warunków życia i pracy.

W USA zrealizowano wiele podobnych projektów: galerię Highland Mall w stanie Teksas zamieniono na kampus Austin Community College. Przestrzenie edukacyjne już teraz są widoczne w galeriach handlowych, mowa m.in. o szkołach językowych czy przestrzeniach konferencyjnych idealnych pod sale wykładowe. Projekt podzielono na dwie fazy podczas pierwszej z nich otwarto ACCelerator, nowoczesne laboratorium edukacyjne o powierzchni ok. 3 tys. mkw., mieszczące 600 stanowisk komputerowych. Przestrzeń ta, wcześniej zajmowana przez sklep J.C. Penney z akcesoriami AGD, została zaprojektowana jako otwarta, sprzyjająca współpracy i nowoczesnym metodom nauczania.

„W 2020 roku rozbudowano kampus o dodatkowe 39 tys. mkw. dawnego centrum handlowego. Nowe przestrzenie zostały przeznaczone na różnorodne programy edukacyjne, w tym inkubator biznesowy, centrum symulacji nauk medycznych, galerię sztuki multimedialnej oraz centrum sztuki kulinarnej” – chwali się biuro architektoniczne BGK Architects z Austin.

Następnie doszło do integracji przestrzeni kampusu z lokalną społecznością, której udostępniono audytoria i galerie sztuki. Projekt zdobył uznanie i liczne nagrody za innowacyjność i wkład w rozwój społeczności lokalnej. Dzięki tej transformacji, przestrzeń, która wcześniej traciła na znaczeniu, zyskała nowe życie jako centrum edukacji i innowacji, służące zarówno studentom, jak i mieszkańcom Austin.

Miejskie ogrody i centra second-use

Udana transformacja zamkniętego centrum z Austin pokazuje, że takie projekty mają dużą szansę powodzenia, trzeba jednak mieć na nie dobry pomysł. Jednym z ciekawszych europejskich przykładów będzie szwedzka ReTuna Recycling Mall w Eskilstunie. To pierwsze na świecie centrum handlowe zajmujące się wyłącznie recyklingiem. Sklepy sprzedają tam towary z drugiej ręki lub przetworzone. Dodatkowo jest warsztat, w którym odwiedzający mogą naprawić lub przetworzyć swoje rzeczy, korzystając z dostępnych na miejscu narzędzi i materiałów. Prace nadzorują osoby pełniące dyżury, a ich zadaniem jest m.in. wytłumaczenie tego jak skorzystać z danych sprzętów.

Ciekawą zmianę w duchu zielonej rewolucji przeszła też dawna fabryka Philipsa w Holandii. Postindustrialne De Schilde w Hadze przez lata stało puste. W 2016 r. ruszyło po dużej metamorfozie jako siedziba największego w Europie miejskiego centrum nowoczesnego rolnictwa z obiektami do produkcji żywności: szklarni o powierzchni 1,2 tys. mkw. na dachu, przeznaczonej do uprawy warzyw, farmy rybnej oraz obszaru do zintegrowanego przetwarzania i pakowania. Dodatkowo 250 mkw. w obrębie farmy zostało przeznaczone wyłącznie na wydarzenia i wycieczki z przewodnikiem. Farma składała się z dwupoziomowych szklarni na dachu i wykorzystywała system UV do zrównoważonej produkcji.

Zielony zwrot w centrach handlowych to wyraźny światowy trend: przykładowo w Danii, Japonii, Portugalii i Polsce (np. Galeria Młociny) dachy centrów handlowych przerabia się w przyjazne ogrody, parki kieszonkowe czy dodaje elementy małej drewnianej architektury. To samo tyczy się okolic galerii. Oslo, przy okazji ograniczeń dla ruchu aut w centrum miasta, rewitalizuje parkingi przy centrach handlowych przerabiając je na zielone przestrzenie.

Niekiedy na zmiany jest już za późno, losy galerii De Schiele podzielił także Randall Park Mall w stanie Ohio, dawniej jeden z większych tego typu obiektów w Ameryce Północnej. Został zburzony, a na jego miejscu powstało centrum dystrybucyjne Amazona, w czym nietrudno dostrzec symbolicznego znaczenia coraz większej roli zakupów online.

– Centra handlowe jak każdy biznes muszą się zmieniać, bo zmieniają się oczekiwania klientów i świat wokół. Obiekty się unowocześniają i przechodzą gruntowne modernizacje, zwłaszcza te starsze, otwarte na początku XXI w. Niezmiennie najważniejsza jest ich funkcja handlowa, która przyciąga klientów, ale są to również miejsca rozrywki, spotkań i wspólnego spędzania czasu. Galerie stały się nowoczesną formą rynków miejskich. To przestrzenie wielofunkcyjne, w których klienci mogą: zrobić zakupy, odwiedzić bank lub pocztę, załatwić sprawy administracyjne, ale też zjeść dobry posiłek czy kawę i ciastko, pójść do kina oraz realizować sportowe pasje – mówi Ryszard Kamiński i dodaje, że jedną z popularnych nowinek w polskich galeriach jest tworzenie przestrzeni co-workingowych, by zaoferować pracownikom zdalnym przyjemne warunki pracy.

Z lutownicą wśród Półek

W Finlandii wiele dawnych centrów handlowych staje się przestrzeniami dla wydarzeń, podczas których mieszkańcy okolic mogą się spotykać i angażować np. w kuchnie społeczne czy lokalne obchody świąt. Podobnie zaczyna wyglądać to w Polsce.

Do warszawskiego Współdzielnika w Centrum Handlowym Wola Park, udałem się zaraz po jego otwarciu, w 2021 r. To, według opisu jego twórców, „nie-sklep wśród sklepów”. Określany skrótem MAL (Miejsce Aktywności Lokalnej), nawiązującym do angielskiej nazwy galerii handlowej (mall) może być dobrym przykładem przyszłości, jaka czeka wielkie przestrzenie handlowe. To przełożenie na polskie warunki najlepszych praktyk m.in. ze wspomnianej wcześniej szwedzkiej galerii second-hand ReTuna. Z zewnątrz wygląda jak kolejny sklep, jednak już sama witryna z używanymi ubraniami, przedmiotami z drugiego obiegu, czy roślinami z drobnymi ubytkami przyciąga uwagę. Działa dzięki porozumieniu Wolskiego Centrum Kultury i Wola Parku. Skupia się na ekologii, idei less waste i recyklingu. Uczy kupować mniej, więcej wymieniać, naprawiać i przerabiać. Wymienia się tu nie tylko rzeczy, ale też doświadczenia i umiejętności.

Co znajdziemy na miejscu? Masę sprzętu, jakiego często brakuje nam w domach: ja przyszedłem skorzystać z lutownicy i maszyny do szycia (można umówić się na naukę ich użycia podczas dyżuru osoby kompetentnej), obok były wkrętarki, taker, wiertarka i materiały potrzebne do naprawy domowych sprzętów czy tworzenia nowych przedmiotów.

Jednak prawdziwą mocą Współdzielnika jest jego funkcja integrująca. Zachęca do poznawania się i spędzania wspólnego czasu. Można w nim zorganizować spotkanie lub wydarzenie, pracować zdalnie, grać w planszówki, czy wpaść na kawę z przyjaciółmi. Jest nawet sanatorium dla roślin, gdzie oddaje się pod opiekę kwiaty doniczkowe, stawiające nam opór w domu. Współdzielnik jest otwarty od środy do soboty od 12.00 do 20.00. Umieszczenie go w przestrzeni Wola Parku sprawia, że integracja społeczna wychodzi z ponurych świetlic osiedlowych do przestrzeni typu glamour. Zachwycił mnie, że to inicjatywa miejskiej instytucji.

– Tutaj zamiast pieniędzy walutą jest wzajemność. We Współdzielniku nie tylko możemy wymieniać się rzeczami, ale również kompetencjami, wziąć udział w zajęciach edukacyjnych i warsztatach. Chcieliśmy dotrzeć do jak najszerszej grupy odbiorców, którzy nie są aktywistami, osobami świadomymi, ale zwykłymi konsumentami. Stąd pomysł, aby placówka powstała w świątyni konsumpcji - centrum handlowym. We Współdzielniku, zwracamy uwagę, że konsumpcja może być bardziej świadoma i odnosząca się do poszanowania już istniejących rzeczy. Zero waste jest wyzwaniem twórczym, ponowne wykorzystywanie rzeczy może być kreatywne i mieć charakter artystyczny – mówi Krzysztof Mikołajewski dyrektor Wolskiego Centrum Kultury.

Centra Handlowe 2.0: instytucje i galerie sztuki

Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych handel internetowy to jedynie 8,5 proc. wszystkich zakupów w kraju. 90 proc. to wciąż zakupy stacjonarne. Centra handlowe odpowiadają za 40 proc. tego rynku. – To ogromna część, gdyby galerie rzeczywiście pustoszały, nie byłoby takich wyników – podkreśla Ryszard Kamiński.

A to oznacza, że zarządzający galeriami przeprowadzają modyfikacje, by utrzymać ruch. Wzrost popularności e-commerce spowodował, że galerie muszą przekształcać się w miejsca oferujące doświadczenia, których nie da się kupić online.

Do przebudowywanych centrów handlowych wprowadza się więcej miejsc użyteczności publicznej m.in. biblioteki (rozwiązanie z belgijskiego Les Grands Prés w Mons, gdzie tradycyjną powierzchnię handlową przekształcono w centrum kulturalno-edukacyjne łączące galerie sztuki i sale warsztatowe). Popularnym rozwiązaniem są także muzea. Można się na nie natknąć choćby w polskich galeriach handlowych 2.0, jak w przypadku warszawskiego Konesera (Muzeum Iluzji, Muzeum Wódki), Fabryki Norblina (muzeum warszawskiej fabryki platerów) czy dawnej łódzkiej fabryki alkoholi Monopolis (Teatr Scena Monopolis i przestrzeń wydarzeń kulturalnych). Te modne miejsca na mapie polskich miast oferują m.in. wystawy znanych twórców sztuki współczesnej czy klasyków w wersji immersyjnej, często poszerzone o wirtualną rzeczywistość przez specjalne sale z goglami VR. Bez wątpienia w ostatnich latach galerie przekształciły się w miejsca bardziej lifestylowe, niż handlowe.

W przypadku tych kompleksów skierowano się ku postindustrialnym przestrzeniom wpisanym w historyczną tkankę miasta i zachowano otwarty charakter miejsc, z szerokimi alejami, zielenią oraz centralnym placem. Wyjście z geometrycznych brył zamkniętych gmachów do przestrzeni niejako zapraszającej do wstąpienia w trakcie spaceru po mieście to wyraźny trend.

Upadłą kalifornijską galerię The Village at Westfield Topanga przebudowano w taki sposób, by przyciągnąć odwiedzających, którzy wolą doświadczenia od zakupów. Dodano ścieżki spacerowe otoczone kalifornijskimi sykomorami tworzące idealne miejsce na relaks na świeżym powietrzu oraz interaktywne instalacje artystyczne: przestrzenie z iluzją chodzenia po wodzie oraz wiszące fotele, które zapewniają unikalne wrażenia sensoryczne. Dla rodzin z dziećmi przygotowano place zabaw, a dla miłośników aktywnego wypoczynku – boiska do gry w bocce i studio jogi. Obok sportowych rozrywek znalazło się miejsce na escaperoomy, czy sporą strefę zabaw.

Podobny pomysł na wskrzeszenie działalności miała łódzka Sukcesja. Estetyczna galeria, w ciekawym architektonicznie gmachu z czerwonej cegły i szkła otwarta w 2015 r. nie wytrzymała presji ze strony silnej konkurencji sztandarowych obiektów w pobliżu (Manufaktura i Galeria Łódzka) i w 2020 r. skończyła działalność. Powrotowi na rynek 18 grudnia 2024 r. towarzyszy duża inwestycja w rozrywkę.

„Zaplanowano strefy zabaw, w tym: około 20 tematycznych salek urodzinowych, strefę samochodów bumper cars, tor przeszkód Ninja Warrior, park linowy, ściankę wspinaczkową, tor gokartowy, największy w Europie park trampolin, kręgielnię, szkołę tańca i jazdy oraz siłownię. Nie zabraknie też atrakcji, które łączą zabawę i edukację. Rodzice znajdą tu relaks po pracy, nastolatkowie rozrywkę po szkole – bo pomyślano również o gamerach – w Nowej Sukcesji stanie 120 automatów z grami” – informuje Amush Investment Group, nowy właściciel galerii na stronie centrum handlowego i chwali się, że takiej powierzchni rozrywkowej nie oferuje żadna galeria w Europie.

– Galerie stały się nowoczesnymi rynkami miejskimi. Co więcej klienci mogą w nich realizować zachowania omnikanałowe. Podczas wizyty w sklepach stacjonarnych 61 proc. konsumentów intuicyjnie łączy tradycyjne zakupy z zachowaniami związanymi z zakupami online. Najczęściej dotyczą one oglądania i sprawdzania produktów, odbioru w sklepie stacjonarnym towaru kupionego przez internet lub jego zwrotu i wymiany. Infrastruktura centrów handlowych silnie wspiera zakupy online. To system naczyń połączonych, gdzie handel online i offline się zazębia – kwituje Ryszard Kamiński.