Inwestycje w grunty? Tylko dla doświadczonych inwestorów [KOMENTARZ]

Inwestycje w grunty jawią się jako ciekawa okazja do zarobienia pieniędzy. Nieruchomości tego typu potrafią bardzo szybko zdrożeć, ale inwestor bez doświadczenia i umiejętności oceny potencjału lokalizacji może stracić swoje pieniądze. Ocenę tego typu inwestycji dla redakcji My Company Polska przeprowadził Krzysztof Dudek, dyrektor Biura Sektora Nieruchomości w TFI PZU.

Grunty budowlane są szczególną klasą aktywów. Inwestor dokonujący zakupu gruntów musi się liczyć z koniecznością zamrożenia kapitału na nierzadko długi okres. W odróżnieniu od typowych inwestycji w nieruchomości, właściciele gruntów nie mogą liczyć na przychód z najmu, a zwrot z inwestycji następuje dopiero po sprzedaży aktywa. Właśnie ze względu na brak przychodów z najmu, inwestycje w grunty są niechętnie kredytowane przez banki, co dla inwestorów oznacza konieczność korzystania z kapitału własnego. Większe podmioty, takie jak, deweloperzy komercyjni często finansują zakupy gruntu ze środków pozyskanych z emisji obligacji. 

Strategia dla inwestycji

Na rynku gruntów istnieje wiele strategii inwestycyjnych, najczęstszy model zakłada zakup nieruchomości gruntowej, a następnie podniesienie jej atrakcyjności inwestycyjnej poprzez na przykład zmianę kwalifikacji z gruntu rolnego na grunt budowlany, pozyskanie warunków zabudowy, doprowadzenie dojazdu, przyłączenie mediów, podział większej nieruchomości na mniejsze jednostki lub scalenie wielu nieruchomości w większą całość.

Sprawdzonym modelem jest także wyszukiwanie okazji rynkowej w postaci niskiej ceny i odsprzedaż po cenie rynkowej. 

Na rynku gruntów budowlanych od lat działają wyspecjalizowane podmioty, które zajmują się pozyskaniem terenów pod inwestycje. Bardzo dobra koniunktura gospodarcza sprzyja aktywności inwestycyjnej. Nowe tereny pozyskiwane są przez deweloperów pod zabudowę magazynową, biurową, handlową, mieszkaniową. Ważnym graczem na rynku gruntów są także gminy, które wykorzystują swój bank ziemi jako zachętę do lokowania inwestycji.

Poza finansową barierą wejścia w inwestycje w grunty, barierą jest także konieczność znajomości lokalnego rynku, przepisów prawa, planów zagospodarowania przestrzennego, planów inwestycyjnych gmin, a także samo podejście do wyceny gruntu. Inwestycje w grunty są bardziej złożone niż najchętniej wybierane przez inwestorów indywidualnych inwestycje w mieszkania na wynajem. W przypadku mieszkań, inwestorom stosunkowo łatwo jest ocenić ich parametry, lokalizację, cenę, przewidywany czynsz z najmu. Trudniejsza jest ocena atrakcyjności gruntu, zbadanie możliwości jego potencjalnego przeznaczenia i dokonanie wyceny.  

Ile można zarobić?

Zgodnie z danymi rynkowymi rekordowa cena za grunt budowlany w Polsce wyniosła 53,6 tys. PLN za mkw. Cena ta została uzgodniona w umowie przedwstępnej zakupu 2.740 mkw. gruntu przy ulicy Grzybowskiej w centrum Warszawy za 147 mln PLN. Wciąż cenom w Polsce daleko do światowych rekordów, na przykład w 2017 roku w Hong Kongu deweloper zapłacił 3 mld USD za grunt o powierzchni 2880 mkw., a cena metra kwadratowego gruntu przekroczyła 1 mln USD. Cena za mkw. jest co do zasady wypadkową podaży gruntów w danej okolicy oraz potencjału jego zabudowy.

W kontekście wyceny, na rynku inwestycyjnym funkcjonuje parametr ceny gruntu w przeliczenia na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania (PUM) lub powierzchni najmu. Z tym parametrem można się spotkać na przykład w raportach spółek giełdowych z branży deweloperskiej. Zgodnie z raportami rynkowymi aktualnie średnia cena gruntu pod inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne wynosi w Warszawie około 2.100 PLN/mkw. PUM, a w miastach regionalnych: 1.600 PLN w Krakowie, 1.500 PLN w Trójmieście, 650 PLN w Łodzi. 

Perspektywa inwestycji

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w czerwcu b.r. w pewnym stopniu łagodzi obowiązujące od trzech lat restrykcje w obrocie ziemią rolną. Zakres swobodnego obrotu ziemią rolną zwiększa się z 0,3 ha do 1 ha. Z 10 do 5 lat skrócony zostaje okres, w którym nabywca gruntu rolnego musi prowadzić gospodarstwo rolne. Można się spodziewać, że liberalizacja rynku spowoduje wzrost zainteresowania inwestorów.  

Pamiętajmy, że stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości gruntowe oparte są o wzrost wartości kapitałowej. Optymalnie przeprowadzone transakcje mogą zapewnić bardzo atrakcyjną stopę zwrotu, jednak inwestując w grunty budowlane należy pamiętać o ponadprzeciętnym ryzyku i liczyć się z ryzykiem straty. Kolejnym czynnikiem, jaki należy mieć na uwadze jest wyższa zmienność cen nieruchomości gruntowych budowlanych niż nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych. Analitycy rynkowi szacują, że ceny gruntów pod zabudową mieszkaniową wzrosły nawet o 100 proc. w okresie 2015-2018.