Duży zwrot na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż mieszkań zbliża się do poziomu z początku pandemii

Wrocław ze spadkiem liczby sprzedanych mieszkań od
Wrocław ze spadkiem liczby sprzedanych mieszkań od deweloperów, fot. Shutterstock
Podwyżki stóp procentowych i nowe rekomendacje KNF dla banków sprawiły, że rynek mieszkań błyskawicznie uległ schłodzeniu. Jak wynika z danych JLL, w II kwartale br. w sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań. To najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli II kwartału 2020 r., kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań.

Zyskaj dostęp do bazy artykułów z „My Company Polska” Zamów teraz!

Jak tłumaczą eksperci JLL, biorąc pod uwagę mniejszy popyt na kredyty, spadki sprzedaży są mimo to stosunkowo nieduże. Z drugiej strony, oferta mieszkań na sprzedaż w sześciu największych miastach w Polsce wzrosła porównując II kwartał 2022 r. do wcześniejszego kwartału.

Mocny spadek sprzedanych mieszkań

W II kwartale br. w sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie 9,2 tys. mieszkań. Jest to o 11,5% mniej niż w I kwartale 2022 r. – kiedy to rynek mieszkaniowy znajdował się w fazie spowolnienia. To najgorszy wynik odnotowany od czasu lockdownu, czyli II kwartału 2020 r., kiedy kupionych zostało 6,9 tys. mieszkań.

W pierwszej połowie br. zostało zawartych ok. 19,5 tys. transakcji. To aż o 50 proc. mniej w porównaniu do najlepszego pod względem sprzedaży pierwszego półrocza 2021 r.

Znaczne zróżnicowanie lokalnych rynków mieszkaniowych

Sytuacja związana ze spadkiem sprzedaży mieszkań w II kwartale 2022 r. znacząco się różniła w zależności od rynku. Największe zmiany odnotowano w Łodzi i Trójmieście, gdzie kwartał do kwartału sprzedaż spadła o 25%. W porównaniu z I kwartałem 2022 r. w Warszawie sprzedaż mieszkań była o 13%, a we Wrocławiu o 9% mniejsza. Wyraźnie lepsze wyniki odnotowane zostały w Krakowie – tutaj sprzedaż zmniejszyła się zaledwie o 2%. Dobre dane napłynęły również z Poznania, gdzie sprzedaż pozostała praktycznie na takim samym poziomie, jak w okresie od stycznia do marca br.

Aby sprzedaż osiągnęła takie wyniki w II kwartale 2022 r., kupujący za gotówkę musieli być tak samo, a w niektórych miastach jeszcze bardziej aktywni niż w I kwartale br.

Podaż pod znakiem zapytania. Powstała "ukryta" oferta cenowa

Jak zauważają eksperci JLL wejście w życie 1 lipca br. przepisów ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i nieprzewidywalność otoczenia rynku mieszkaniowego sprawiły, że w podaży można obecnie wyróżnić dwa główne rodzaje – prawdziwą i półprawdziwą.

- Prawdziwa nowa podaż – inwestycje, które deweloper chce zacząć budować – składa się z dwóch podkategorii. Po pierwsze, są to mieszkania z ustaloną „jawną” ceną ofertową, którą można łatwo uzyskać po kontakcie z biurem sprzedaży. Drugą opcją są mieszkania z „ukrytą” ceną ofertową – takie, które deweloper rzeczywiście chciałby sprzedać, jednak nie chce publicznie ujawniać ceny. Ustalenie realnej ceny takich lokali jest w praktyce możliwe tylko poprzez badanie „mystery client”. Część z tej prawdziwej oferty może jednak nie mieć ustalonych cen dlatego, że deweloper nie zna jeszcze ani realnych kosztów realizacji, ani aktualnej skali popytu – twierdzi Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research JLL.

Z kolei półprawdziwa oferta nie jest przeznaczona do sprzedaży, a jej celem jest zapewnienie możliwości rozpoczęcia rzeczywistej sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Wprowadzenie jej do sprzedaży będzie zależeć od tego, jak będą sprzedawać się inwestycje, które obecnie są rzeczywiście oferowane.

- Dane dotyczące nowych wprowadzeń, cen i wielkości oferty z różnych źródeł mogą się w tej sytuacji poważnie różnić. Podmioty, które opierają informacje dotyczące rynku o dane pochodzące z ich własnych platform sprzedaży mieszkań, zapewne nie będą pokazywać podaży, której deweloperzy celowo tam nie umieszczą. W tym przypadku sprawdzi się więc zasada, że realne jest tylko to, co wirtualne, a to, co znajduje się poza światem wirtualnym – w istocie nie istnieje. Taki polski deweloperski matrix – mówi Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL.

Deweloperzy gotowi do zmian

Rzeczywista oferta dostępna po II kwartale 2022 z pewnością wynosi powyżej 40 tys. jednostek, natomiast dodając „półprawdziwą” nową podaż, możemy mówić nawet o ponad 50 tys. mieszkań i oferowanych obecnie do zakupu, i tych, których sprzedaż prawdopodobnie ruszy z pełną parą w kilku najbliższych kwartałach.

- Mamy nadzieję, że te wprowadzenia nie są fikcyjne, ale jedynie przedwczesne. Trzeba pamiętać, że deweloperzy po doświadczeniach z 2021 r. byli przygotowani, żeby w tym roku wprowadzić inwestycje z niewiele mniejszą liczbą mieszkań. Tymczasem zmiana sytuacji rynkowej powoduje, że starają się oni dopasować bieżącą podaż do obecnej sprzedaży. Niemniej jednak zapas, o którym mowa, wziął się właśnie z tych przygotowanych wcześniej inwestycji. Warto podkreślić, że mamy do czynienia z pewnym opóźnieniem i rzeczywistym przesunięciem wprowadzenia do sprzedaży nowych projektów najprawdopodobniej na rok 2023 – przekonuje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research JLL.

ZOBACZ RÓWNIEŻ