Czy to dobry moment na inwestycje w mieszkania? [KOMENTARZ]

Rekordowe ceny mieszkań ograniczają potencjalną rentowność inwestycji w zakup nieruchomości. Czy w dobie niskich stóp procentowych mimo to opłaca się inwestować w mieszkania? Sytuację komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Mimo spadku podaży nowych mieszkań wciąż obserwujemy olbrzymi popyt oraz coraz to wyższe ceny. Dlaczego tak się dzieje? Czy jesteśmy już na szczycie górki, czy jest jeszcze potencjał do wzrostów?

Na coraz to wyższe ceny wpływa kilka czynników. W pierwszej kolejności i przede wszystkim to utrzymujące się od kilku lat niskie stopy procentowe. Stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy dwojako. Z jednej strony powodują podaż pieniądza poprzez relatywnie niedrogi koszt obsługi kredytów hipotecznych. Z drugiej strony z kolei osoby, które mają nadwyżki i wcześniej były usatysfakcjonowane oprocentowaniem lokat, szukają lepszego sposobu ulokowania swoich oszczędności i często upatrują taką możliwość na rynku nieruchomości na wynajem. W obu przypadkach zwiększa to popyt na mieszkania.

Po drugie rosną też nominalne wynagrodzenia Polaków, co ma wpływ na wzrost cen w gospodarce, w tym także na wzrost cen mieszkań. Wyższe zarobki oraz transfery socjalne sprawiają ponadto, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkań, potęgując popyt na tym rynku.

Wpływ na analizowane zjawisko może mieć także wymieniony w pytaniu spadek podaży nowych mieszkań. Przy stałych brakach w zasobie mieszkaniowym, spadek podaży nowych mieszkań sprawia, że chętni na zakup akceptują wyższe ceny.

Jeśli chodzi o sytuację na rynku i prognozy cenowe, to pomimo tego, że nasze analizy cenowe wskazują na przesycenie i lekkie ochłodzenie rynków niektórych miast, to nie spodziewamy się załamania cen w 2019, a wręcz zachowania trendu wzrostowego. Nie oznacza to, że sytuacja nie może się zmienić w 2020 - warto obserwować decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz ogólny stan gospodarki, gdyż podwyżka stóp procentowych i spowolnienie gospodarcze mogą się stać pierwszymi zwiastunami nadchodzącej korekty cenowej na rynku mieszkaniowym. 

W jaki sposób wzrost cen mieszkań przekłada się na rentowność inwestowania w ten segment? 

Na rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem wpływają nie tylko same ceny mieszkań, tylko relacja cen wynajmu mieszkań do cen sprzedaży mieszkań. Relacja ta praktycznie we wszystkich większych miastach w Polsce, jak również w wielu miastach średnich i małych utrzymuje się na korzystnym dla inwestorów poziomie. Należy zauważyć, że o ile mają miejsce wzrosty cen sprzedaży mieszkań, to także ceny najmu mieszkań nie stoją w miejscu i również mają tendencję wzrostową. Warto powiedzieć, że ceny najmu wzrastają wolniej niż ceny mieszkań, co w oczywisty sposób wpływa na zmniejszenie stóp zwrotu dla inwestorów. Niemniej jednak stopy te pozostają na przyzwoitym poziomie i przy pełnym obłożeniu i właściwym zarządzaniu najmem przeciętnie dają zarobić sporo więcej niż na lokacie.

Czy jest to dobry moment, czy też warto poczekać do spodziewanego spowolnienia gospodarczego?

Sporo zależy od horyzontu czasowego zakładanej inwestycji. Jeżeli przedsiębiorca w ten sposób chce ulokować środki w średnim okresie, np. na 3 do 5 lat, to faktycznie zakup mieszkania w tym momencie może być obarczony pewnym ryzykiem zatrzymania lub nawet obniżenia cen mieszkań w najbliższych latach. Jeżeli z kolei przedsiębiorca patrzy na tego typu inwestycję długoterminowo i nie planuje sprzedawać mieszkania wcześniej niż po 10 latach, to moment uważamy wciąż za dobry.

Czy zjawisko wzrostu cen mieszkań dotyczy całej Polski? Czy być może są rynki, które oferują lepsze okazje inwestycyjne?

Wszystko zależy od tego jak określamy „okazje inwestycyjne”. Jeżeli szukamy możliwości szybkiego obrotu mieszkaniem, czyli zakup po okazyjnej cenie oraz szybką odsprzedaż z zyskiem, to natrafić na prawdziwą okazję jest coraz ciężej – na rynku działa sporo inwestorów i prawdziwe okazję często nawet nie trafiają na otwarty rynek. Jeżeli jako okazję inwestycyjną traktujemy mieszkania na wynajem, które będzie w stanie wygenerować stały dochód ze stopą zwrotu na poziomie powyżej 6-7 proc. rocznie, to wciąż na rynku są sprzedawane takie nieruchomości. Nie każde mieszkanie pozwoli tyle zarobić, ale takie nieruchomości można znaleźć jeżeli inwestor potrafi szukać, analizować i szybko podejmować decyzje.

Co do porównania rynków różnych miast, jeśli chodzi o inwestycję w mieszkania na wynajem, to faktycznie są miasta, gdzie łatwiej o okazje. Z miast większych w ostatnich miesiącach bardzo korzystnie relacja cen najmu do cen sprzedaży kształtuje się na przykład w Sosnowcu i Częstochowie. W tych miastach przeciętna stopa zwrotu brutto, czyli przed uwzględnieniem dodatkowych kosztów takich jak np. prowizja pośrednika lub podatki, przy pełnym obłożeniu kształtuje się na poziomie nawet 8-9%. Dla porównania w Warszawie lub Trójmieście w najmie długoterminowym przeciętne stopy zwrotu brutto kształtują się na poziomie 5-6 proc.