Przeciąganie liny

W polskich sądach jest już kilkaset pozwów złożonych przez najemców centrów handlowych. Ich przedmiotem jest spór o czynsze w obiektach. W wielu przypadkach to tylko straszak, który ma na celu doprowadzenie do wypracowania porozumienia. W wielu innych spór jest poważny. Niezależnie od jednostkowych sytuacji rynek rozgrzany jest do czerwoności i to nie z powodu oczekiwania na koniec obostrzeń.

Regulacja miała pomóc

Głównym przedmiotem sporu między wynajmującymi a najemcami jest jedna z pierwszych ustaw wprowadzających Tarczę antykryzysową, a dokładniej artykuł 15ze. W wielkim skrócie artykuł ten zawiesza zobowiązania stron umów najmu w centrach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. w przypadku zakazu ich działalności, ale jednocześnie zakłada przedłużenie umowy o okres obowiązywania zakazu plus sześć miesięcy (na warunkach sprzed pandemii). W efekcie… wszyscy są z niego niezadowoleni.

– Brak uregulowania art. 15ze wyraźnie wskazuje, że polski rząd chce przenieść sprawę odszkodowań, którymi grożą fundusze-właściciele nieruchomości, na barki najemców – podmiotów słabszych, w większości reprezentujących polski kapitał – napisał w komunikacie Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług reprezentujący najemców centrów handlowych. Problemem dla sieci handlowych jest przedłużenie obowiązywania umowy najmu. Zdaniem ZPPHiU obroty w centrach handlowych nie wrócą zbyt szybko do normalnego poziomu, przez co koszt utrzymania obiektów spadnie na barki najemców. A ci nie będą mieli pieniędzy na utrzymanie biznesu. Postulowane jest m.in. proporcjonalne obniżenie czynszu do poziomu spadku obrotów w galerii. Z takim podejściem nie chcą się jednak zgodzić właściciele centrów.

Centra bez pomocy

– Właściciele centrów handlowych nie mają już środków na utrzymanie centrów i regulowanie swoich zobowiązań wobec dostawców usług zewnętrznych, w tym obsługę długu bankowego. Centra handlowe to kosztowne inwestycje, których powstanie jest możliwe w oparciu o finansowanie zewnętrzne, sięgające nawet 70 proc. kosztów. Konsekwencją takiego modelu biznesowego jest regularna spłata wysokich rat kapitałowo-odsetkowych. W związku z sytuacją epidemiczną wprowadzono tzw. moratoria bankowe, które pozwalały na czasowe przesunięcie spłaty rat, a nie ich anulowanie czy zredukowanie. W tym samym czasie pieniądze z czynszów i opłat eksploatacyjnych przepadły, a przesunięte zobowiązania trzeba spłacać. Zgodnie z regulacją ustawową (art. 15ze) z każdym lockdownem przepadają kolejne wpływy. Są to działania niezgodne z prawem, naruszające podstawowe zasady działalności gospodarczej, ponieważ znacząco uprzywilejowują jedną stronę – w tym wypadku najemców kosztem wynajmujących. Łatwo jest pomagać cudzymi pieniędzmi – komentuje Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych.

W dodatku rozwiązanie, które miałoby pomóc centrom, czyli przedłużenie umów najmu, nie zostało przyjęte z radością. Może wręcz być problematyczne. – Tak zwany tenant mix, czyli struktura najemców to również narzędzie do budowy oferty i atrakcyjności centrów handlowych. Niektórzy właściciele centrów mogliby skorzystać z wygaśnięcia umów najmu, by dostosować zestaw najemców do lokalnych oczekiwań, czy zmieniających się oczekiwań klienta, przez co podniosłaby się atrakcyjność obiektów. Przez art. 15ze to nie jest możliwe – umowy najmu będą znacząco wydłużone – dodaje. – Stanowisko PRCH było i jest oparte na twierdzeniu, że pomoc dla najemców jest konieczna, ale zamiast abolicji czynszowej rząd powinien wprowadzić w tarczach, podobnie jak w innych branżach i w krajach europejskich, dopłaty do kosztów stałych dla najemców, w tym czynszów...