Polski Ład. Skutki nowych pomysłów w oczach deweloperów

Nie znamy wielu szczegółów więc w wielu miejscach musimy założyć najbardziejprawdopodobne scenariusze jakie mogą zostać zastosowane przy tworzeniukonkretnych programów.Zaczynamy od tego co będzie miało największy wpływ na rzeczywistość mieszkaniową.

Rynek mieszkaniowy. Co się zmieni? 

Gwarancja wkładu własnego do 100 tys. złotych (nie więcej niż 40 proc. wartości mieszkania).

Program ma być przeznaczony dla osób pomiędzy 20 a 40 rokiem życia, które chcą nabyć mieszkanie / dom na rynku pierwotnym lub wtórny. Posiadanie dzieci nie jest warunkiem. Program ma wejść w życie już od 2022 roku i objąć nawet 80 tys. rodzin rocznie. W praktyce, prawdopodobnie, będzie on oznaczał możliwość zaciągnięcia kredytu nawet na 100 proc. wartości nieruchomości, bez dokonywania wkładu gotówkowego. Oczywiście o ile nasze dochody pozwolą na obsługę całego kredytu.

Państwo będzie jedynie gwarantować bankom udzielającym takich kredyty, że gdyby kupujący przestał je spłacać to BGK odda kwotę gwarantowanego wkładu własnego. Nabywca będzie jednak musiał spłacić całą kwotę zaciągniętego kredytu.

W opisach programu nie ma informacji czy warunkiem skorzystania z niego jest aby nie posiadać innej nieruchomości.

Skoro ten program nie zakłada de facto żadnego umorzenia skąd przekonanie o jego istotnym wpływie na rynek mieszkaniowy? Dzisiaj przepisy wymagają 20 proc. wkładu gotówkowego aby nabyć mieszkanie. Przy mieszkaniu za 500 tys. oznacza to 100 tys., które nabywca musi mieć w gotówce (niektóre banki przy dokupieniu dodatkowego ubezpieczenia zadowolą się 10 proc. wkładu gotówkowego). Uzbieranie kwoty 100 tys. zł dla młodych ludzi to nie lada wyzwania stanowiąc barierę w nabyciu mieszkania.

Polski Ład. Jakie zmiany czekają przedsiębiorców?

Czy to nie podniesie cen nieruchomości?

Ceny mieszkań rosną dużo szybciej na rynku wtórnym niż pierwotnym. W przypadku deficytu mieszkań powinno się wspierać przede wszystkim ich produkcję czyli rynek pierwotny (domy budowane indywidualnie i przez deweloperów), nie zaś stymulować tylko obrót nimi. Od kilkukrotnej zmiany właściciela tego samego mieszkania, nie przybędzie lokali, a więc nie wzrośnie liczba rodzin dysponujących swoimi mieszkaniami. W ciągu ostatnich 5 lat w całym kraju ceny mieszkań na rynku deweloperskim urosły o 27,7 proc. a na rynku wtórnym aż o 47,8 proc.

Kierując wsparcie na oba rynki rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym. Kluczowe będzie istotne zwiększenie podaży nowych mieszkań co ograniczałoby presje cenową. Do tego zaś potrzeba odblokowania nowych gruntów inwestycyjnych, zwłaszcza w obszarze miast.

Rodzinny Bon Mieszkaniowy

Rodziny z trójką dzieci i więcej otrzymają dotacje gotówkową na nabycie mieszkania, domu na wolnym rynku lub budowę własnego. Jeśli to nasze pierwsze mieszkanie lub poprzednie ma nie więcej niż 65 mkw. kwota wsparcia wyniesie 100 tys. zł. Posiadający mieszkanie większe niż 65 mklw. dostaną 55 tys. zł. Przy każdym kolejnym dziecku powyżej trzeciego kwoty będą rosły. Przy szóstce dzieci kwoty dofinansowania wyniosą odpowiednio 145 tys. zł bądź 100 zł.

Realnie pomoże to rodzinom wielodzietnym w nabyciu większego mieszkania. Co istotne, prawdopodobnie nie będą musieli się pozbywać starego mieszkania.

Społeczny Bon Mieszkaniowy

Dla osób nie posiadających własnego mieszkania przewidziano bony na partycypację w TBS-ach, SIM-ach lub spółdzielniach mieszkaniowych. Wsparcie dla singli wyniesie 5 tys. pln, dla rodzin bez dzieci 10 tys., z jednym dzieckiem 25 tys. z trzema 40 tys.

Rząd próbuje pomóc osobom gorzej sytuowanym co należy ocenić bardzo pozytywnie. Program nie będzie miał jednak bardzo istotnego znaczenia ze względu na niską produkcję mieszkań społecznych. W 2020 r. w całym kraju zbudowano ich zaledwie 4068, podczas gdy deweloperzy zrealizowali 143 770 sztuk.

Budowa domu do 70 mkw. bez pozwolenia.

Nie oznacza to, że domy po 70 mkw. będzie można stawiać wszędzie np. na działkach rolnych czy leśnych. Program, prawie z pewnością będzie oznaczać rozszerzenie, w jakiejś formie, dzisiejszych zasad stosowanych do budowy domków do 35 mkw.

W praktyce można je stawiać, tam gdzie pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, bez decyzji o pozwoleniu na budowę czy projektu architektonicznego dokonując tylko zgłoszenia w starostwie.

Mało prawdopodobne aby rząd wziął na siebie ryzyko bezpieczeństwa takich konstrukcji i zupełnie zrezygnował z wymaganego projektu architektonicznego.

O ile w przypadku domków po 35 mkw. ryzyko, że taki domek się zawali i ktoś ucierpi jest nieporównywalnie mniejsze niż dla 70 mkw. domu z użytkowym poddaszem. Spodziewamy się, że projekt architektoniczny nadal będzie wymagany w jakiejś formie, ale urząd nie będzie go weryfikował.