"Do rynków rozwiniętych jeszcze nam brakuje". O mitach na polskim rynku nieruchomości [WYWIAD]

Co wydarzyło się na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy?

Generalnie, pandemia spowodowała wyhamowanie rynku inwestycyjnego, choć nie we wszystkich sektorach. Spadek popytu dotyczy np. biur czy obiektów handlowych, ale obiekty magazynowe zanotowały znaczny wzrost zainteresowania inwestorów. Zarówno wśród inwestorów, jak i najemców utrzymuje się niepewność. Ma to odbicie w dotychczasowym wolumenie transakcji wynoszącym około 4.7 mld euro, co historycznie stanowi bardzo dobry wynik, ale niższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Połowa tej wartości przypada na rynek magazynowy, co jest osiągnięciem bezprecedensowym i pokazuje kierunek przepływu kapitału. Savills Investment Management również się do tego przyczynił. Pomimo pandemii w imieniu naszych inwestorów nabyliśmy aktywa magazynowe za ponad 400 mln euro. 

Jak zmieniło się podejście inwestorów?

Od zawsze byliśmy skoncentrowani na jakościowych aktywach i to się nie zmieniło. Moim zdaniem, pandemia uwypukliła ten kierunek. Wartościowe aktywa generujące wysokie przychody stały się bardziej poszukiwane. Nie nastąpił jednak przekraczający oczekiwania inwestorów wzrost stóp kapitalizacji. W niektórych obszarach ceny spadły, np. sektor biurowy zanotował spadek cen na poziomie 5-10 proc. Wynika to z niepewności co do przyszłości rynku, szczególnie w zakresie popytu na biura. Najemcy redefiniują swoje zapotrzebowanie na biura, a także sposoby ich wykorzystywania. Branża handlowa z kolei boryka się z problemami sektora gastronomicznego. Pamiętajmy, że w ostatnich latach to właśnie gastronomia i rozrywka były motorami napędowymi tego rynku. Na tym tle imponująco wygląda rynek logistyczny. Podsumowując, COVID-19 stworzył na rynku nieruchomości szereg wyzwań, ale nie wpłynął drastycznie na rynek. Dziś najlepsze obiekty w Europie Zachodniej przynoszą stopy zwrotu na poziomie 2,5-3,5 proc. W Polsce jest to od 4 do 6 proc., co jest dość atrakcyjne biorąc pod uwagę nawet nieco wyższe ryzyko inwestycyjne. Oczywiście nie w każdym obszarze, bo np. zainteresowanie inwestorów handlem czy biurami jest chwilowo niższe. Korzysta na tym sektor logistyczny i mieszkań na wynajem.

W pierwszych miesiącach pandemii banki ograniczyły finansowanie inwestycji. Czy dziś ciężko jest firmie kupującej nieruchomości na pozyskanie kredytu na ten cel?

Rzeczywiście początkowo, w marcu i kwietniu, banki na chwilę zakręciły kurek kredytowy – podwyższyły marże i odrzucały projekty, które były bardziej ryzykowne. To już się zmieniło. Dziś około 80 proc. banków, które zajmowały się finansowaniem takich transakcji, jest wciąż aktywne na rynku, natomiast najchętniej finansują nabycie obiektów logistycznych, które mają długoterminowe umowy najmu  i dobrych najemców. Banki unikają finansowania transakcji hotelowych czy handlowych. W tym momencie mamy otwartych kilkanaście procesów związanych z pozyskaniem finansowania i nie widzimy większych problemów z dostępem do długu – jeśli tylko nabywane aktywo spełnia odpowiednie kryteria.

Jak wyglądają warunki takiego finansowana?

Banki zgadzają się na nieco niższy wskaźnik LTV niż przed pandemią – o około 5 do 10 p. proc. Co ciekawe, banki nie mają problemu z finansowaniem dużych transakcji, co było normą po globalnym kryzysie finansowym w latach 2008/2009. W USA czy Europie Zachodniej nie ma większego problemu z pozyskaniem finansowania na transakcje przekraczające 100 mln euro. Dla przykładu, chcąc pozyskać w Polsce finansowanie na zakup nieruchomości, to dla dobrego projektu przy długiej umowie można uzyskać LTV na poziomie 50-60 proc. przy łącznym oprocentowaniu około 2.2-2.8 proc, w zależności od sektora. Premia „za Covid” wynosi około 20 punktów bazowych. Zmieniło się także to, że banki rzadziej zgadzają się na przenoszenie ujemnych stóp procentowych na kredytobiorcę.

Mówił Pan m.in. o rosnącej atrakcyjności centrów danych. Czy mogą one stać się nowym motorem napędowym dla polskiego rynku nieruchomości? Swoje inwestycje w naszym kraju szykują giganci, tacy jak Google czy Microsoft…

Podam przykład z naszego portfela. Mamy magazyn o powierzchni 20 tys. mkw w Warszawie, w którym przez lata funkcjonował operator logistyczny. Umowa najmu upływała, najemca potrzebował większej powierzchni. Przeprowadził się do innego obiektu. W jego miejsce pozyskaliśmy jednego z największych operatorów centrów danych, który pracuje dla Microsoftu. Firma wynajmie cały magazyn. Jest to sytuacja win-win zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Najemca zyska powierzchnię o odpowiedniej specyfikacji i wielkości, jednocześnie inwestując znaczne nakłady finansowe związane np. z dostosowaniem obiektów do przepisów przeciwpożarowych czy zapewnieniem dodatkowych źródeł zasilania, systemów chłodzenia, gaszenia czy nieprzerwanego dostępu do internetu. Umowa najmu jest więc długoterminowa, dzięki czemu  nasz inwestor ma zapewnione wieloletnie, stabilne przychody z najmu. Centra danych zwykle tworzone są w miejscach łatwo dostępnych, mających dostęp do zasilania odpowiedniej mocy. Dla operatora centrum danych ważny jest jednak koszt pozyskania tej mocy. Dlatego na razie centra danych mogą powstawać w okolicy dużych miast. Z czasem jednak ich lokalizacje mogą się od miast oddalać w związku z rosnącymi kosztami energii elektrycznej, w kierunku miejsc produkcji taniej energii, np. farm wiatrowych. Słyszymy jednak na rynku głosy o kolejnych takich projektach. Świat się digitalizuje i część usług jest przenoszona do chmury, nie wymaga obsługi przez człowieka. Trzeba jednak zapewnić zaplecze techniczne i tego typu obiekty są odpowiedzią właśnie na ten trend. 

Czy zwykły magazyn można tak po prostu przystosować pod nowoczesne centrum danych?

Najważniejszy warunek to zasilanie o odpowiedniej mocy i odpowiednim koszcie, zapewniające ciągłość funkcjonowania centrum danych. Po drugie, dochodzą takie aspekty, jak nośność posadzki, nośność stropu. Serwery są dość ciężkie, ale jeszcze cięższe są urządzenia zapewniające wentylację i chłodzenie. Trzeci wymóg to kwestia samego zaprojektowania magazynu. Jego układ musi być na tyle elastyczny, żeby można było optymalnie wykorzystać powierzchnię na umiejscowienie tylu serwerów, ile jest niezbędne do zapewnienia mocy obliczeniowej lub usługi dla klienta końcowego. 

Co dalej z handlem?

W ostatnich latach rynek ten mocno się polaryzował. Mieliśmy duże galerie w centrach miast, które dobrze się rozwijały. Rósł także tzw. retail lokalny, czyli obiekty typu convenience, małe parki handlowe. Problemy od jakiegoś czasu miał środek, czyli starsze obiekty handlowe w średnich miastach, nie zlokalizowane w centrach. Pandemia pogłębiła te problemy. Nie mając ewidentnej „zachęty” w postaci rozbudowanej oferty handlowej lub rozrywkowej, obiekty te zdają się szybciej tracić klientów i najemców, którzy przenoszą się do e-commerce lub większych centrów handlowych. Dalsze funkcjonowanie centrów „środka” wymaga podjęcia strategicznych decyzji przez ich właścicieli. Niektórzy mogą spróbować rozszerzyć funkcje obiektu, inwestując znaczne nakłady kapitałowe, by przyciągnąć nowych klientów. Myślę, że jeszcze nie teraz, ale za jakiś czas, w Polsce pojawią się jednostkowe obiekty, na które nie ma żadnego pomysłu i w zależności od ich układu i funkcjonalności będą przekształcane np. w obiekty logistyczne.

Rozumiem, że nie planujecie rozwoju na rynku handlowym?

My skupiamy się na najlepszych, najbezpieczniejszych obiektach. Nie wykluczam, że w przyszłości będzie inaczej. Na razie nie planujemy zwiększyć naszej aktywności w tradycyjnym sektorze handlowym, ale zależy to m.in. od naszych inwestorów – jeśli będą mieli apetyt na wyższe ryzyko i zwroty, ekspozycja na wybrane obiekty w sektorze handlowym może mieć sens.

To z pewnością zależy także od sytuacji w innych krajach europejskich. Wasi inwestorzy z pewnością nie dzielą inwestycji na bazie kraju ich pochodzenia, ale pieniędzy jakie można zarobić lub stracić. Czy Polska jest przez nich uznawana za rynek dojrzały czy taki, na którym istnieje spore ryzyko?   

Polska z punktu widzenia inwestorów znajduje się w koszyku państw, w którym panuje stosunkowo bezpieczne otoczenie, a przy tym można zarobić więcej niż np. w Europie Zachodniej. To pewna „premia za ryzyko” i to się nie zmienia, mimo że wiele osób chciałoby umieścić Polskę w gronie państw rozwiniętych, na wzór państw Europy Zachodniej. Nasz rynek jest nadal w fazie rozwoju, nieważne, czy ktoś umieści nas w rankingu w innym miejscu. Co musiałoby się zmienić? Przede wszystkim przejrzystość i uproszczenie przepisów podatkowych i pojawienie się kapitału lokalnego. W Polsce wciąż go brakuje, co nie równoważy wpływu kapitału zagranicznego na nasz rynek nieruchomości. Przykładowo, w tym roku kapitał zagraniczny uciekł z Polski na rynki bardziej dojrzałe. Mimo pandemii, w Niemczech niemal nie było dobrych nieruchomości biurowych i logistycznych do nabycia, a ich ceny mocno poszły w górę. Odpływ kapitału z jednej strony i wstrzymanie procesów przez część sprzedających z drugiej, spowoduje spadek wartości transakcji na koniec roku w Polsce w porównaniu do ubiegłorocznego wyniku. Mimo to, jestem optymistą, że osiągniemy trzeci najlepszy wynik w historii. 

W jaki sposób np. na rynek logistyczny w Polsce może wpłynąć ekspansja Chin w Europie? Na przykład Aliexpress zacieśnia współpracę z Pocztą Polską, być może niebawem Chiny zdecydują o lokowaniu to centrów magazynowych… Czy to realny scenariusz dla naszego kraju?

To jeden z kilku możliwych scenariuszy. Może nie najbardziej prawdopodobny, bo np. różnica w kosztach pracy czy też różnych innych kosztach wciąż jest niekorzystna dla Polski w porównaniu z Chinami. Jeśli jednak spojrzymy na zjawisko szerzej, czyli na rozwój handlu e-commerce, to nie tylko Aliexpress, ale i rozwój Amazona mocno wpłynie na polski rynek nieruchomości. Każdy, kto chce podbijać Europę musi wziąć pod uwagę lokowanie logistyki w Polsce. Firmy produkcyjne czy handlowe rozwijające się w Europie traktują Polskę jako miejsce nie tylko do produkcji towarów, ale ważny element łańcucha dostaw i dystrybucji. Wśród części inwestorów panuje mylne pojęcie co do tego, jak działa europejski rynek logistyczny. Myślą, że np. logistykę dla Francji trzeba robić we Francji, logistykę dla Niemiec trzeba robić z Niemiec, opcjonalnie z zachodniej Polski. W rzeczywistości obsługa logistyczna dla Francji jest w większości wykonywana w Hiszpanii, a dla Niemiec jest wykonywana z Polski, z Czech i ze Słowacji. Czasem jest to jeszcze mniej oczywiste, bo np. logistyka dla Skandynawii bywa realizowana z Polski mimo, że dzieli nas morze. W Europie nie ma barier dla transportu, dla przepływu towarów i ludzi. Poza bliskością geograficzną znaczenie ma np. konkurencyjność rynków pracy, czy np. jakość i pokrycie infrastrukturą drogowo-kolejową. Polska na tym wygrywa jako miejsce, z którego obsługuje się rynki konsumenckie Europy Zachodniej. Polska jest częścią furtki dla producentów azjatyckich do ekspansji w Europie m.in. dzięki bezpośredniemu połączeniu kolejowemu z Chinami, ale będzie musiała bronić tej pozycji wobec innych krajów regionu, zwłaszcza Czech i Rumunii.

Jak wygląda obecnie strategia inwestycyjna firmy?

Jednym z najważniejszych celów jest dalszy wzrost wartości aktywów w zarządzaniu. Chcemy być aktywnym graczem w Polsce. Długoterminowo istotne są dla nas sektory magazynowy, biurowy i mieszkaniowy. W ramach tych kierunków widzimy szansę w tworzeniu strategii specjalistycznych.

To znaczy?

Na przykład w obszarze samej logistyki możemy inwestować w logistykę ostatniej mili, obiekty kurierskie lub BTS-y, czyli większe obiekty dedykowane jednemu najemcy np. operatorowi logistycznemu lub firmie produkcyjnej. Wspomniałem też o instytucjonalnym rynku wynajmu mieszkań, bo dostrzegamy w nim spory potencjał w naszym kraju. Te działania chcemy prowadzić w ramach polityki odpowiedzialnego inwestowania, tam, gdzie będzie to możliwe.

Każda duża firma ma swoje piękne raporty CSR…

Działając w branży nieruchomości mamy świadomość, że biznes ten nie jest odporny na ryzyka środowiskowe i społeczne. Dlatego włączamy kryteria ESG we wszystkie fazy cyklu życia nieruchomości – od jej nabycia, poprzez zarządzanie, aż do sprzedaży. Dla przykładu, analizując zakup nieruchomości sprawdzamy, jakie ma rozwiązania projektowe przyjazne środowisku i użytkownikom lub czy ma potencjał do zainwestowania w takie rozwiązania. W trakcie okresu posiadania współpracujemy z najemcami np. w celu zebrania jak największej liczby danych, dotyczących zużycia energii czy wody. Później zastanawiamy się, co zrobić, by zmniejszyć ich wykorzystanie. Wprowadzamy też przestrzenie biologicznie czynne w budynkach. Współpracujemy z zarządcami nieruchomości, którzy mają już doświadczenie w zakresie odpowiedzialnego zarządzania obiektami. Oczywiście nie jesteśmy biznesem „non-profit, ale poprzez decyzje i rekomendacje inwestycyjne chcemy przyczyniać się do poprawy kwestii środowiskowych i społecznych. 

Bardzo podoba mi się w pana wypowiedzi to, że ani razu nie padło słowo „zielony certyfikat”. Parę lat temu cały rynek licytował się, kto zdobędzie więcej punktów… Z czasem chyba zdano sobie sprawę, że nie warto po prostu odhaczać kolejne punkty w certyfikacji, tylko rzeczywiście zainwestować w rozwiązania, które np. zmniejszą zużycie prądu…

Polityka odpowiedzialnego inwestowania nie polega na kolekcjonowaniu certyfikatów. Widzimy, że inwestorzy oraz menedżerowie inwestycyjni coraz częściej patrzą na realny, długoterminowy wpływ nieruchomości na otoczenie i użytkowników. Inwestycja w budynek bezpieczny i przyjazny ludziom i środowisku, nawet jeśli wiąże się z wyższym kosztem jego funkcjonowania, długoterminowo powinna przynieść korzyści w postaci większej płynności aktywa przy jego sprzedaży oraz wyższej ceny, w porównaniu z nieruchomościami, które nie posiadają cech ESG. Od tej drogi nie ma ucieczki.

Wspominał pan o mieszkaniach pod wynajem. Do tej pory Savills Investment Management nie inwestował w Polsce w tego typu obiekty…

Tak, to prawda. Dotychczas nie byliśmy obecni w tym segmencie rynku w Polsce. 

Rozumiem, że strategia inwestowania w takie projekty dotyczy też Polski?

Tak, dotyczy niektórych z naszych inwestorów i analizujemy takie projekty. Dzisiaj bolączką tego rynku w Polsce jest brak dużych portfeli mieszkań, w które można zainwestować oraz krótka historia tego segmentu rynku. Każdy kolejny inwestor wpływa na zwiększenie jego skali i płynności. A jeśli są inwestorzy, to i deweloperzy chętniej będą budowali takie projekty, bo będą mieli świadomość, że istnieje opcja wyjścia z nich.