Rynek mieszkaniowy w Polsce: Ostre hamowanie nowych inwestycji i liczby udzielanych kredytów

Wartość kredytów  w IV kwartale 2022 r. wyniosła 6,2 mld zł, o 11,97 proc. mniej niż w III kwartale ubiegłego roku. W ujęciu wartościowym, osiągnięty w 2022 roku wynik 43,6 mld zł był niższy o 49,11% niż przed rokiem.

Rynek mieszkań w Polsce. Jest źle!

Podwyżki podstawowych stóp procentowych zapoczątkowane w październiku 2021 r. skutkowały coraz wyższymi wzrostami wskaźnika WIBOR, co w efekcie przełożyło się na jeszcze droższy kredyt hipoteczny. Rok 2022 rozpoczęto ze stopą referencyjną NBP na poziomie 1,75%, a zamykano ze stopą referencyjną w wysokości 6,75%. Po raz pierwszy od roku 2012 zanotowano spadek średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Z rekordowego poziomu 353 tys. złotych na koniec I kw. 2022 r. spadł do 325 tys. zł na koniec roku 2022.  

Od początku roku 2022 obserwowano nie tylko systematyczny spadek wolumenu nowej akcji kredytowej, ale również systematyczny spadek liczby i wartości portfela czynnych umów kredytowych. Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 r. liczba czynnych umów kredytu mieszkaniowego w Polsce wyniosła 2 366 262. Oznacza to spadek o 2,95% w IV kwartale 2022 roku, czyli nominalnie o 71 875 kredytów w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W stosunku do liczby czynnych kredytów notowanej w końcu 2021 roku oznacza to spadek o 182 298 umowy (7,15%). 

Przeczytaj także naszą nową analizę: Ceny nieruchomości ani drgną!

Deweloperzy przestali budować mieszkania

Pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 roku. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów – o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym roku 2021. 

W sektorze budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano najpoważniejsze zahamowanie koniunktury od kilkunastu lat. Deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy skutkowały wyraźnym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę. Liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o ponad 30%. W 2022 roku zaczęto budować aż o 77 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej. 

Spadek liczby transakcji i znaczące ograniczenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych spowodowały w 2022 r. zahamowanie wzrostu cen transakcyjnych. Na koniec roku sięgał średnio około 3% dla największych aglomeracji. Najwyższy wzrost cen, na poziomie 6,8%, odnotowano we Wrocławiu. 

Przeczytaj także: Kiedy będą niedziele handlowe w 2023 roku?

Dostępność mieszkań spada

Wzrost kosztów utrzymania oraz wysokie oprocentowanie kredytów to w efekcie spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 spadł z utrzymującego się przez ostatnich 5 lat poziomu powyżej 200 pkt. do poziomu zbliżonego do notowanego w roku 2012. 

Spadek dostępności cenowej mieszkań oraz spadek zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu. Wprawdzie czwarty kwartał 2022 roku przyniósł wyraźne spowolnienie wzrostu stawek czynszów, jednak w skali roku wzrosty miały nadal wynik dwucyfrowy. W ujęciu rocznym najwyższą dynamikę czynszu, w wysokości 19,16%, odnotowano w Krakowie.

Wskutek wystąpień Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Związku Firm Doradztwa Finansowego oraz Związku Banków Polskich, Komisja Nadzoru Finansowego częściowo wycofała się z wprowadzonego w kwietniu 2022 roku buforu bezpieczeństwa. W związku ze zamianą wskaźnika WIBOR na WIRON kredytobiorcy wiążą nadzieje na niższą cenę kredytu. To może przełożyć się na wynik ok. 85 - 90 tys. kredytów o wartości ok. 30 mld zł w roku 2023. 

Zdaniem dr. Jacka Furgi, prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich budownictwo mieszkaniowe może i powinno być wykorzystane, wzorem innych krajów, jako jedno z najbardziej efektywnych kół zamachowych gospodarki. W interesie państwa powinno więc leżeć wspieranie zarówno popytu, jak również podaży na rynku mieszkaniowym. Zdecydowanie stać nas na wyższą niż dotychczas skalę wydatków budżetowych na ten cel. 

- Najnowsze analizy wykazują, że z ceny płaconej deweloperowi przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, aż 37% trafia do budżetu państwa w postaci równego rodzaju opłat i podatków. Związek Banków Polskich od lat niezmiennie rekomenduje realizację w Polsce rozwiązań i instrumentów finansowych zapewniających w sąsiednich krajach nieporównywalnie efektywniejsze zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Potrzebujemy rozwiązań systemowych, efektywnych, powszechnych i wieloletnich – podkreśla dr Jacek Furga.