Polski rynek handlowy idzie w nowym kierunku

- Choć centra handlowe pozostają najpopularniejszym formatem na polskim rynku, to aktywność deweloperów w tym segmencie systematycznie spada. W 2019 r. do użytku oddano 169 000 mkw. w centrach handlowych, a to o 100 000 mkw. mniej niż jeszcze rok wcześniej. Taki rezultat pokazuje dywersyfikację oraz dojrzałość polskiego rynku - tłumaczy Joanna Tomczyk, starszy analityk rynku, JLL.

Największe nowo otwarte projekty w ubiegłym roku to Galeria Młociny w Warszawie (78 500 mkw. powierzchni handlowej) oraz Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu (25 300 mkw.). Jednocześnie 56 000 mkw. wycofano z podaży z powodu zamknięcia kilku centrów handlowych Tesco. W rezultacie, powierzchnia handlowa w Polsce, obejmująca wielkopowierzchniowe formaty, osiągnęła poziom 14,6 miliona mkw. z czego za 10,2 mln mkw. odpowiadają 422 centra handlowe, przekładając się na nasycenie na poziomie 266 mkw. na 1 000 mieszkańców. 

- Aktualnie w budowie pozostaje około 217 000 mkw. w ramach centrów handlowych z terminem oddania do końca 2021 roku. Jednocześnie rosnąca liczba deweloperów dywersyfikuje swoje portfolio celując w inne formaty. W minionym roku na rynek trafiło blisko 210 000 mkw. w ramach parków handlowych i wolnostojących magazynów handlowych, o 29 proc. więcej niż w roku poprzednim. 2019 był także owocny dla mniejszych formatów, w tym centrów convenience , w którym łącznie do użytku oddano blisko 138 000 mkw. - najwięcej w historii - dodaje Joanna Tomczyk.

Cyfryzacja decyduje o handlowym „być albo nie być” 

- Szybsze tempo życia, zapotrzebowanie na wysokiej jakości produkty, wyższa świadomość, a także rosnące znaczenie technologii, cyfryzacji i sprzedaży internetowej wymuszają na sieciach handlowych przyjęcie nowych strategii. Widać to już nie tylko wśród sieci modowych, ale szczególnie w segmencie spożywczym, gdzie operatorzy na potęgę inwestują w nowatorskie rozwiązania. Należą do nich m.in. sklepy typu „kliknij i odbierz”, sklepy internetowe, formaty promujące produkty bio czy kasy samoobsługowe - mówi Anna Wysockam, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Przykładem jest Biedronka, która testuje formaty premium w niektórych lokalizacjach po zamkniętych sklepach Piotr i Paweł, i wprowadza kasy samoobsługowe. Z kolei Lidl, w celu zminimalizowania skutków zakazu handlu w niedzielę, uruchomił sklep internetowy i przeprowadził kampanię marketingową zachęcającą do robienia zakupów w soboty. Żabka natomiast rozwija koncept sklepu jutra, wykorzystując elementy sztucznej inteligencji i zaawansowane algorytmy, a sieć Carrefour uruchomiła swój pierwszy w Polsce, całodobowy sklep Carrefour Express w formacie samoobsługowym i rozpoczęła testowanie nowych formatów Carrefour Bio i Supeco. Tak konkurencyjny rynek to spore wyzwanie dla centrów handlowych, które muszą proponować coś więcej niż tylko punkty sprzedaży.

- Rozwój sprzedaży wielokanałowej („omnichannel”) powoduje, że galerie handlowe coraz częściej stają się uczestnikami handlu elektronicznego poprzez coraz bardziej rozbudowane strony internetowe, cyfrowe interfejsy oraz komunikację mobilną z klientami w budynku i poza nim. Przykładem może być Unibail-Rodamco Labs, jednostka firmy odpowiedzialna za innowacje cyfrowe, mające na celu ułatwienie zakupów i korzystanie z oferty gastronomicznej w obiektach handlowych z portfolio firmy - dodaje Anna Wysocka. 

Debiuty i czynsze pod kontrolą

- Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe w Polsce jest generowany przede wszystkim przez największe sieci handlowe poszukujące atrakcyjnych lokalizacji. Grupa ta reprezentuje stabilną strategię ekspansji, jednak bez presji ilościowej kolejnych otwarć. Ma to odzwierciedlenie w stabilnej liczbie debiutów międzynarodowych marek. W 2019 roku pierwsze sklepy w Polsce otworzyło 20 nowych zagranicznych brandów, m.in. kultowy Hermes z Francji, modowi giganci, tacy jak Monki i Weekday należący do Grupy H&M, czy amerykański Under Armour - podkreśla Anna Wysocka.

Czynsze “prime”  w Polsce w ubiegłym roku pozostały względnie stabilne, osiągając najwyższy poziom w Warszawie, do 135 EUR / mkw. / miesiąc (maksymalnie 60 EUR w lokalizacjach „sub-prime”), podczas gdy w miastach regionalnych oscylują między 45 a 60 EUR / mkw. / miesiąc. 

Rynek inwestycyjny

- Wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości handlowych przekroczyła w 2019 roku 2 mld EUR. To wynik znacznie powyżej rocznej średniej na poziomie ok. 1,5 mld EUR, odnotowanej w latach 2009 – 2018. W odróżnieniu od 2018, kiedy 75 proc. ogólnej wartości przypadło na transakcje sfinalizowane w pierwszym półroczu, w 2019 największą aktywność inwestorów notowaliśmy w ostatnim kwartale roku, kiedy sfinalizowano umowy kupna/sprzedaży obiektów handlowych o wartości 1,14 mld EUR - komentuje Andrzej Bzowski, starszy analityk, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL. 

W ubiegłym roku na rynku dominowały transakcje portfelowe, m. in. zrealizowanie przez Cromwell prawa pierwokupu do portfela centrów handlowych, sprzedaż Atrium Felicity w Lublinie i Atrium Koszalin do ECE European Prime Shopping Centre Fund II przez Atrium (298 mln EUR) czy nabycie drugiej transzy centrów handlowych M1 przez EPP.

Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w Polsce pozostają na poziomie 4,9 proc. Najlepsze parki handlowe osiągają stopy kapitalizacji ok. 6,8proc.