Prześwietlamy dewelopera

W jaki sposób można „przepuścić” 0,5 mln zł? Niemal dowolny – hazard, upadłość założonej przez nas firmy czy… małżeństwo bez rozdzielności majątkowej ze zdecydowanie niewłaściwą osobą. Można także kupić mieszkanie – z myślą o inwestycji – i nie sprawdzić dewelopera. 

– Wśród nabywców lokali (zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców) panuje czasem przekonanie, że trudno jest należycie sprawdzić dewelopera oraz przekazane przez niego dokumenty. W rzeczywistości jest inaczej, wymaga to jednak podjęcia pewnych starań – mówi Leszek Chmielewski, radca prawny z kancelarii Chmielewski & Partnerzy.

Co nam grozi

Potencjalnych ryzyk w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera jest wiele. Pierwsze – i podstawowe – to niezrealizowanie inwestycji. Niestety, mimo bardzo dobrej koniunktury w branży mieszkaniowej takie sytuacje czasami się zdarzają (przykładem może być warszawska spółka Włodarzewska). 

– Wizualizacje wnętrz i otoczenia nie zawsze pokrywają się z efektem realizacji, a jest to tylko jedno z mniej znaczących zagrożeń – komentuje Dorota Dwornik z serwisu otodom.pl.

Tu przykłady można mnożyć. Jednym z nich jest różnica pomiędzy wizualizacją a ostatecznym efektem inwestycji osiedla domów pod Rzeszowem, o której to sprawie głośno było na początku br. Inne problemy to np. wadliwe wykonanie instalacji elektrycznej czy wodociągowej oraz wady konstrukcyjne budynku.

Płaszczyzn związanych z weryfikacją dewelopera i inwestycji jest wiele. Potencjalnym zabezpieczeniem przed ewentualnymi problemami jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (z 2011 r.), która chroni nie tylko klientów prywatnych, ale także osoby fizyczne prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze. Trzeba jednak pamiętać, że jej zapisy nie obejmują np. spółek czy też kupujących lokale usługowe (nawet, jeśli są osobami fizycznymi)! W tym przypadku dokumentem, na który powinniśmy zwrócić bardzo szczególną uwagę, jest sama umowa zakupu nieruchomości.

Sprawdź dewelopera

Najprostszym sposobem sprawdzenia dewelopera jest weryfikacja w internecie jego dokonań. Po pierwsze, możemy sprawdzić historię firmy – co jest szczególnie 

istotnym krokiem w przypadku mniejszych, niezbyt znanych deweloperów. Poszukujemy adresów zrealizowanych projektów, szukamy opinii na stronach internetowych okolicznych mieszkańców. – Polecam wybranie się na dotychczas wybudowane osiedla, popytanie mieszkańców o to, czy są zadowoleni lub poszukanie informacji na 

internetowych grupach i forach. W przypadku przeszukiwania sieci pamiętać należy, że wiele skrajnych opinii może pochodzić albo od samego dewelopera, albo jego konkurentów, dlatego kontakt osobisty z mieszkańcami może być lepszym rozwiązaniem – radzi ekspertka otodom.pl.

Jeśli deweloper uchodzi za rzetelnego, trzeba przejść do etapu drugiego, czyli prześwietlenie jego sytuacji finansowej. Najłatwiej jest uzyskać dostęp do sprawozdania finansowego, publikowanego co roku w Krajowym Rejestrze Sądowym (bezpłatny dostęp przez oficjalny portal KRS wymaga jedynie podania numeru KRS spółki). Tam weryfikujemy poziom zadłużenia firmy, wysokość przychodów i uzyskiwane przez dewelopera zyski (lub straty).

– Warto również zweryfikować inne źródła, w tym wpisy znajdujące się w księgach wieczystych nieruchomości oraz w komercyjnych giełdach wierzytelności. Pozwoli to zorientować się, czy deweloper ma niespłacone zobowiązania lub czy toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe, restrukturyzacyjne, albo czy została wszczęta procedura likwidacji – podpowiada Ewa Kuczyńska z kancelarii prawnej GFP_Legal.

W sądzie (w którym dany podmiot jest zarejestrowany) można uzyskać informacje na temat ewentualnych problemów prawnych związanych z prowadzoną przez firmę działalnością gospodarczą. Nasz monitoring powinien objąć także internetowe giełdy wierzytelności.

– Dużo wpisów może sugerować nierzetelność dewelopera wobec podwykonawców, co może powodować nie tylko przyszłe jego problemy 

finansowe, jeśli wszystkim podwykonawcom udałoby się wyegzekwować swoje roszczenia, ale również opóźnienia w budowie z powodu częstej zmiany podwykonawców – nadmienia Ewa Kuczyńska.

Sytuację finansową można także sprawdzić  bezpośrednio w samej firmie budującej nieruchomość. Takie prawo dała kupującym mieszkania ustawa deweloperska.

Sprawdź kwestie prawne

Jeśli deweloper jawi się nam jako firma rzetelna, możemy przystąpić do kolejnego etapu weryfikacji – sprawdzenia samej inwestycji. Po pierwsze, trzeba zweryfikować sytuację prawną nieruchomości. Tu z pomocą przychodzi księga wieczysta nieruchomości dostępna od kilku lat przez internet. Wystarczy znać jej numer, który powinniśmy uzyskać od dewelopera. 

Na co powinniśmy zwracać uwagę? Leszek Chmielewski z kancelarii Chmielewski & Partnerzy podaje przykłady, z którymi musieli zmierzyć się jego klienci. – Zdarzały się sytuacje, w których deweloper oferował wybudowanie lokalu na gruncie, do którego nie miał pełnych praw, lub niepodzielonych jeszcze dla potrzeb inwestycji, bez żadnych gwarancji zwrotu środków dla nabywcy w przypadku, gdyby do podziału działek lub przeniesienia własności gruntu na dewelopera jednak nie doszło. Zdarzały się inwestycje na gruntach spornych, nieruchomości, do których były wysuwane roszczenia w związku z dekretem Bieruta, lub wpisywanie do umów nieaktualnych numerów dawno scalonych lub podzielonych działek – wylicza radca prawny.

Które punkty w księdze wieczystej są kluczowe? – W księdze wieczystej nieruchomości można odszukać szereg innych istotnych informacji, np. na jakim typie gruntu powstanie budynek (czy nie jest to skażony grunt poprzemysłowy po pobieżnej rewitalizacji itp.), czy nabywca będzie musiał ponosić w przyszłości opłaty za użytkowanie wieczyste lub przekształcenie tego prawa we własność, czy nieruchomości nie obciążają niekorzystne służebności – dodaje Leszek Chmielewski.

Oprócz tego istotne są kwestie zadłużenia nieruchomości. – Warto sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Taką informację uzyskamy, sprawdzając dział IV księgi wieczystej. Z kolei z jej działu III możemy dowiedzieć się, czy toczy się egzekucja z danej nieruchomości – tłumaczy przedstawicielka kancelarii prawnej GFP_Legal.

– Należy pamiętać, że osoba fizyczna zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawą deweloperską), może żądać od dewelopera udostępnienia m.in. kopii pozwolenia na budowę, sprawozdań finansowych za ostatnie dwa lata, projektu architektoniczno-budowlanego i prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia deweloperskiego – komentuje Aldona Pietrzak, radca prawny, wspólniczka w kancelarii Gessel.

Idź na wizję

Inne, kluczowe dokumenty znajdziemy w urzędzie miasta lub dzielnicy. – Kwestie granic działek, sąsiedztwa czy przeznaczenia gruntu możemy prześledzić, badając wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – mówi Iwona Gielo-Benza, specjalista ds. prawnych w kancelarii Gessel.

Niestety, plany zagospodarowania przestrzennego nie obejmują wszystkich inwestycji. Mimo to wiele samorządów publikuje na stronach internetowych mapy z oznaczeniami działek, co może nam pomóc np. w weryfikacji otoczenia. – Strony jednostek samorządowych są kopalnią wiedzy na temat planowanych i realizowanych inwestycji, w tym budowy ulic, oświetlenia, wodociągów, kanalizacji itp. – wyjaśnia ekspertka.

Nic nie zastąpi „wizji lokalnej”. To konieczność przed zakupem mieszkania, bo w ten sposób będziemy mogli zlokalizować potencjalne uciążliwości (np. fabryki czy głośne zakłady produkcyjne lub usługowe).

Weryfikacja umowy

Kolejnym punktem jest weryfikacja samej umowy zakupu nieruchomości przekazanej przez dewelopera. Samodzielnie możemy sprawdzić, czy nie znajdują się w niej postanowienia naruszające interesy konsumentów (pomocą może być poradnik wydany przez UOKiK w styczniu 2014 r.).

Oczywiście warto wydać kilkaset złotych na poradę prawną u profesjonalisty. Prawnicy lub radcowie prawni będą w stanie zweryfikować np. kwestię odpowiedzialności dewelopera za zgodność przekazywanej nieruchomości z projektem oraz m.in. zasady napraw gwarancyjnych. W efekcie możliwa jest renegocjacja umowy.

– W praktyce Kancelarii Prawnej Chmielewski & Partnerzy nie zdarzyło się, by doświadczony, poważny deweloper odmówił jakichkolwiek negocjacji umowy. Taka zdecydowana odmowa to w naszej opinii pierwszy sygnał, że deweloper może być niegodnym zaufania podmiotem – komentuje radca prawny w kancelarii Chmielewski & Partnerzy.

Na koniec trzeba pamiętać, że nawet najbardziej wnikliwa analiza nie chroni nas w 100 proc. – Sytuacja biznesowa każdej spółki może się niespodziewanie zmienić, chociażby w wyniku dokonywania nierozważnych inwestycji czy zmian w sytuacji na rynku. Jest to naturalne ryzyko umowy długoterminowej zawieranej z podmiotem gospodarczym, szczególnie prowadzącym działalność w branży budowlanej, która jest wrażliwa na koniunkturę gospodarczą – podsumowuje Leszek Chmielewski.

---

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej
Leszek Chmielewski, kancelaria Chmielewscy & Partnerzy

Istotne punkty umowy: 

● postanowienia dotyczące odstąpienia (prawie zawsze są niewystarczające, bywa że nabywca nie ma zagwarantowanego prawa odstąpienia nawet w przypadku, gdy zmienia się znacząco cena, jaką ma zapłacić, lub zmianie ulega przedmiot umowy – zostaje wtedy więźniem niekorzystnej umowy)

● warunki płatności i odbioru dotyczące terminów realizacji inwestycji (należy upewnić się, że nabywca otrzyma lokal niezwłocznie po zapłacie całości i że poszczególne transze płatności będą skorelowane z harmonogramem realizacji inwestycji)

● postanowienia dotyczące hipotek i bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu (do tej pory tylko w paru z dziesiątek analizowanych w kancelarii Chmielewski & Partnerzy umów deweloperskich nie wymagały one poprawy 

lub uzupełnienia, a oferowane przez deweloperów zgodnie z ustawą minimalne zapewnienia to niestety zbyt mało dla ochrony interesów nabywcy)

● postanowienia dotyczące miejsc postojowych (wielu nabywców nie wie, że w ich konkretnej umowie nie kupują na własność miejsca parkingowego, a jedynie prawo do  korzystania z niego – zdarzało się, że uprawnienie to zapisano tak niekorzystnie, że w późniejszym okresie mogło rodzić konflikty ze wspólnotą mieszkaniową i generować dalsze opłaty)

● postanowienia dotyczące odbiorów technicznych, zmian w projekcie budowlanym, odpowiedzialności za wady lokalu

● postanowienia dotyczące kar umownych, odsetek za opóźnienie, opłat eksploatacyjnych i innych potencjalnych kosztów, jakie mogą być nabywcy naliczone (tu kreatywność niektórych deweloperów bywa imponująca)

● postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną i dozwolonej na terenie nieruchomości i w lokalu nabywcy działalności (bywa, że nabywcy kupują lokal, w którym nie mogą prowadzić planowanej przez siebie drobnej działalności gospodarczej, lub jest on zasłonięty wielkopowierzchniową reklamą czy też umieszczony tuż nad całodobowym sklepem monopolowym)

-

Ewa Kuczyńska, kancelaria prawna GFP_Legal

Odpowiednia weryfikacja dewelopera i zgromadzenie dużej ilości informacji na jego temat daje nie tylko większe przekonanie o wiarygodności i rzetelności dewelopera, ale również pomaga w późniejszych negocjacjach warunków umowy. Nieraz zdarzało się bowiem, że klientom kancelarii udawało się zmienić umowę na korzystniejszą dla siebie. Wprawdzie negocjacje z deweloperem nie należą do najprostszych, jednak warto wykonać ten wysiłek, aby cieszyć się swoim wymarzonym mieszkaniem. 

Tomasz Kołodziejczyk, RedNet Consulting

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera m.in. obowiązek przejrzystego opisania projektu, standardu realizacji, warunków odstąpienia, w prospekcie informacyjnym wskazania inwestycji planowanych do realizacji w promieniu 1 km, posiadanie rachunku powierniczego, gdzie pieniądze chronione są przez bank oraz obowiązek zawierania umowy deweloperskiej. Te uregulowania systemowe sprawiły, że upadłości firm deweloperskich należą do rzadkości, a rynek deweloperski stał się bardziej profesjonalny.