Flipper. Jak zarabia się na obrocie mieszkaniami

Czym jest flipping?

Do tego, że sektor nieruchomości w Polsce szaleje zdążyliśmy się już przyzwyczaić, jednak w ostatnim czasie coraz popularniejszy staje się flipping. Czym jest flipowanie? W dużym skrócie chodzi o inwestycję polegającą na zakupie nieruchomości do remontu, z zamiarem sprzedania ich zyskiem już po wyremontowaniu. Wydawać by się mogło, że nie ma w tym nic trudnego, ale w rzeczywistości nie każdy potrafi dużo zarobić na takiej działalności. 

Kim jest flipper?

Słowo flip wywodzi się z angielskiego house flipping, co oznacza tyle, co obrót domami i oznacza działalność polegającą na wyszukiwaniu nieruchomości, remontowaniu lub odświeżaniu ich, tylko po to, by móc sprzedać je z zyskiem, lub (rzadziej) zarabiać na ich wynajmie. Flipper zwykle kupuje lokal we własnym imieniu, na własny rachunek. Chce to zrobić tanio, dobrze, bez VAT - wszystko, żeby jak najwięcej zarobić. Musi przy tym zwrócić uwagę na szereg elementów - nie tylko lokalizację, rodzaj zabudowy, stan prawny, faktyczny i techniczny budynku i samego lokalu, ale także jego funkcjonalność, przeznaczenie, koszty bieżące i wiele innych. Aby zajmować się flipowaniem niezbędne są 3 elementy: wiedza na temat rynku nieruchomości i panujących na nim zasad, niezbędny kapitał inwestycyjny oraz  znajomość aktualnych regulacji prawnych dotyczących flipów. 

Jak przebiega flipping?

Flipowanie składa się z kilku etapów. Na początku należy wyszukać odpowiednią ofertę. Zwykle robi się to za pomocą portali internetowych lub ogłoszeń w prasie, popularne jest też śledzenie licytacji komorniczych czy przetargów organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe albo spółki skarbu państwa. Można także zatrudnić pośrednika, który informację o możliwości okazyjnego zakupu lokalu, zanim znajdzie się on na wolnym rynku. Jest to o tyle istotne, że mieszkania z potencjałem bardzo szybko znajdują nabywców.. Kolejnym etapem jest oszacowanie wartości i kosztów, a następnie analiza rynku. Dobry flipper orientuje się nie tylko w tendencjach panujących w krajowym sektorze nieruchomości, ale także zna prawidłowości lokalnego rynku. Jeśli flipperowi uda się znaleźć pożądany lokal, rozpoczyna się kolejna faza procesu czyli podnoszenie wartości mieszkania. Można ją przeprowadzić na kilka sposobów- poprzez remont, odświeżenie, zwiększenie liczby pomieszczeń czy tzw. home staging, zaaranżowanie przestrzeni w sposób poszukiwany przez potencjalnych nabywców. Potem pozostaje sprzedaż mieszkania, a po odzyskaniu kapitału inwestycja w kolejną nieruchomość i powtórzenie całej procedury.         

Ile zarabia flipper?

Włodzimierz Piwowarczyk, prezes Dynamic ocenia stopę zwrotu z inwestycji przy obecnej sytuacji rynkowej na około 20 proc. Mowa tu o pojedyczej inwestycji w jedno mieszkanie, ale proces flipowania umożliwia kupno i sprzedaż jednego lokalu częściej niż np. raz w roku. Jednocześnie na rynku można znaleźć perełki, czyli mieszkania o zaniżonej cenie rynkowej, które wygenerują większy zysk, taki jak 35 - 40 proc. ROI.

Co trzeba wiedzieć, by flipować?

Flipowanie ma oczywiście mnóstwo zalet, jednak do sprawnego przeprowadzenia całego procesu potrzebna jest ekspercka wiedza. Niekiedy zbiór fachowców musi połączyć siły, aby flipować z większą skutecznością. Przykładem jest przeprowadzanie samego remontu - czy mamy fachowców, z którymi współpracujemy czy posługujemy się firmami zewnętrznymi w modelu outsourcingowym. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Każdy flipper chce mieszkanie szybko kupić, wyremontować, podwyższyć wartość i sprzedać, po to, żeby zainwestowane pieniądze odzyskać i móc powtórzyć cały proces. Wydaje się, że to jest  proste, ale wystarczy, że nie dopilnujemy jednego elementu i cały proces jest zakłócony.

Ile trwa jeden flip, czyli długość jednej inwestycji

Włodzimierz Piwowarczyk twierdzi, że jeden flip w rozsądnych warunkach zajmuje sześć miesięcy. Ten okres może ulec nieznacznemu skróceniu lub wydłużeniu, bo często występują niezależne od nas czynniki. Na przykład przeprowadzenie inwestycji w nieruchomość objętą planem rewitalizacji wiąże się z większą liczbą formalności. Często miasto dysponuje prawem pierwszeństwa zakupu takiego obiektu, więc najpierw należy podpisać warunkową umowę nabycia nieruchomości, a następnie zawrzeć umowę przeniesienia własności. Wtedy czas realizacji wydłuża nam się o 3 - 4 tygodnie. Takie sytuacje należy uwzględnić w kalkulacji w taki sposób, żeby marża, którą chcemy uzyskać, rekompensowała nam zwłokę. Sam remont tez może trwać  3 - 4 tygodnie, a praktyka pokazuje, że ten czas raczej ulega wydłużeniu, niż skróceniu.

Zdarza się też, że przyjęta strategia pomaga uzyskać jeszcze szybszy zwrot z inwestycji. Przykładowo, fliperzy mogą postawić tylko na "cashowanie", czyli sprzedaż wyłącznie do klienta gotówkowego. Mając odpowiednie zaplecze można także "przyspieszyć z remontem". Im niższy koszt tych procedur, tym niższa cena sprzedaży, co również przekłada się na potencjalnie szybsze znalezienie chętnego do zakupu.

Kapitał niezbędny do flipowania

Aby zacząć flipować potrzeba jeszcze jednego kluczowego elementu - relatywnie dużych środków - przynajmniej na jedną transakcję oraz dodatkowe koszty remontu. Ewentualnością spotykaną na rynku jest współpraca kilku osób, którym łatwiej jest zebrać potrzebny kapitał. Ile pieniędzy potrzeba? Wszystko zależy od rynku, na jakim chcemy działać i przeciętnych cenach mieszkań. Przykładowo, w Warszawie średnie ceny mieszkań w przeciętnych dzielnicach wynoszą co najmniej 600 tys. złotych. Flipowanie zakłada kupno mieszkań poniżej ceny rynkowej, ale dużego mieszkania w cenie 200 tys. złotych na pewno nigdy nie znajdziemy. Dla porównania, w Sosnowcu pojedycze mieszkania rynkowo można kupić za 150 tys. złotych. Okazje i perełki to bardziej wydatek rzędu 100 tys. złotych.

Do tego należy doliczyć koszty remontu. Wszystko zależy od mieszkania, niewielkie odświeżenie to wydatek rzędu paru tysięcy złotych, ale np. generalny remont może nas kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych.