Kredyty na dnie, mieszkaniówka na hamulcu. Zainteresowanie kredytami będzie spadać?
Listopadowe dane BIK nt. kredytów mieszkaniowych potwierdziły to, co już wiemy od dawna - konkretnie od końca pierwszego kwartału - brak zdolności kredytowej Polaków trzyma na hamulcu całą mieszkaniówkę. Na samym tylko rynku pierwotnym zaowocowało to w 2022 r. 38 proc. spadkiem sprzedaży na siedmiu największych rynkach w Polsce. Jednocześnie w końcówce roku obserwować mogliśmy stosunkowo nowe zjawisko, które zaczęło się we wrześniu i daje pewną nadzieję na to, że dalsze kilkunastoprocentowe spadki m/m chwilowo nam nie grożą. Wygląda na to, że od kilku miesięcy jesteśmy już w fazie uklepywania dna.
Porównując listopad 2022 do tego, co się działo w analogicznym miesiącu rok wcześniej, możemy mówić o kontynuacji załamania w kredytach hipotecznych. Ciężko w inny sposób określić spadki o 69,6 proc. w ilości udzielonych kredytów oraz 70,7 proc. w wartości.
Powody tego są oczywiste i niezmiennie takie same. Drastyczny spadek zdolności kredytowej o ponad połowę oraz dwukrotny wzrost rat kredytowych do poziomu, których potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zaakceptować. Obydwa mają tę samą genezę - cykl podwyżek stóp procentowych, rozpoczęty w październiku 2021 roku. Do obniżenia zdolności kredytowej dodatkowo przyczyniła się rekomendacja ze strony KNF nakazująca bankom zaostrzenie polityki liczenia zdolności kredytowej.
Inspiracje: Złota 44
Na szczęście od sierpnia 2022 r. comiesięczna tendencja spadkowa została zatrzymana. Właściwie każdy z ostatnich 4 miesięcy wyglądał bardzo podobnie, zarówno pod kątem ilości uruchomionych kredytów (6,5 do 6,7 tys.), jak również ich wolumenu (2,1-2,2 mld uruchomień). Również liczba nowo składanych wniosków o kredyt pozostaje od początku drugiego kwartału na zbliżonym poziomie, co wyraźnie sugeruje, że grudzień pod kątem uruchomionych kredytów nie powinien być gorszy od ostatnich miesięcy, a nawet jeżeli tak się stanie, będzie to bardziej wynikiem okresu świątecznego niż dalszego pogorszenia koniunktury. Pewne nadzieje na to daje również wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań w grudniu, który jak pokazują dane Otodom wyniósł na 7 największych rynkach deweloperskich ponad 30 proc. w porównaniu do listopada.
Powyższe, może wskazywać na to, że na rynku pozostali Ci klienci, którzy zarabiają na tyle dużo, że po prostu stać ich na kredyt, nawet w obecnych realiach rynkowych. Tę tezę zdaje się potwierdzać również fakt, że wg danych udostępnionych przez BIK, najmniejsze roczne spadki odnotowano w kredytach z przedziału powyżej 500 tys. zł (przy średniej kwocie uruchomionego kredytu w listopadzie na poziomie 328,44 tys).
W ostatnich miesiącach roku mieliśmy wprawdzie do czynienia z powolnym odbudowywaniem zdolności kredytowej ze względu na wzrost wynagrodzeń, zatrzymanie wzrostów cen nieruchomości oraz zapoczątkowany w listopadzie spadek stawki referencyjnej WIBOR. Czy to oznacza jednak, że najgorsze mamy już za sobą?
Tutaj odpowiedź nie jest aż tak jednoznaczna. Początek roku, zwłaszcza styczeń, z reguły historycznie charakteryzował się gorszymi odczytami w zakresie udzielonych kredytów hipotecznych i jeśli teraz będzie podobnie, to nie powinno to być specjalnym zaskoczeniem.
To, co może dodatkowo wstrzymać akcję kredytową w najbliższych dwóch kwartałach, to ogłoszony niedawno program “Pierwsze Mieszkanie”, który zgodnie z zapowiedziami wystartuje najwcześniej w lipcu 2023 r. Do czasu, w którym poznamy jego finalny kształt, część kredytobiorców mając w perspektywie możliwość zaciągnięcia kredytu na zdecydowanie korzystniejszym warunkach, może odłożyć w czasie decyzję o zaciągnięciu zobowiązania.
Nie oznacza to, że zainteresowanie kredytami spadnie, ono po prostu przesunie się w czasie.
Po stronie elementów zwiększających dostępność kredytu, jest zapowiadana zmiana w ofertach kredytowych stawki referencyjnej WIBOR na WIRON, jak również coraz częściej pojawiające się w przestrzeni medialnej informacje o możliwości poluzowania wymogów nałożonych przez KNF na banki w zakresie liczenia zdolności. Zatrzymaniu podwyżek stóp procentowych, które nie rosły od września, przypisywać możemy również względną poprawę nastrojów konsumenckich, które - co widać po wzroście liczby transakcji przed końcem roku - pozytywnie wpłynęły na skłonność do finalizowania transakcji. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej będzie utrzymywać ten poziom w kolejnych miesiącach, może zaowocować to całkiem niezłym otwarciem roku.
