Kodeks Urbanistyczno-Budowlany, czyli rewolucja

Obecnie proces inwestycji budowlanych reguluje szereg  aktów prawnych, poczynając od przepisów dotyczących planowania przestrzennego, poprzez normy dotyczące  wpływu inwestycji na środowisko, aż po przepisy ustawy Prawo budowlane oraz inne przepisy okołobudowlane. 

W najbliższym czasie ma się to jednak zmienić. Po latach prac nad różnymi projektami kodyfikacji Prawa budowlanego do Sejmu ma niebawem trafić projekt Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego. 

W zakresie planowania przestrzennego kodeks ten, tak jak dotychczasowe przepisy, przewiduje zarówno istnienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, częściowo modyfikując jednak charakter prawny tych dokumentów. Ograniczona zostanie swoboda gmin w kształtowaniu ładu przestrzennego. Gminy będą mogły przeznaczać nowe tereny pod urbanizację (zwartą zabudowę, głównie miejską) dopiero, gdy przeprowadzone analizy potwierdzą, że obszar przewidziany dotąd pod zabudowę mieszkaniową jest za mały, by zaspokoić potrzeby mieszkańców. Z projektu kodeksu jasno wynika, że celem proponowanych przepisów jest ograniczenie niekontrolowanego rozpraszania zabudowy (przedmieść z rzadką zabudową). W świetle nowych przepisów wiele inwestycji będzie mogło być zrealizowanych tylko na obszarze, dla którego gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

Bez planu miejscowego nie powstaną zarówno zakłady grożące awariami przemysłowymi (np. zakłady chemiczne), jak i duże centra handlowe, inwestycje uciążliwe zapachowo, w tym fermy zwierząt, czy instalacje odnawialnych źródeł energii (np. farmy wiatrowe). 

Brak planu miejscowego uniemożliwi także inwestowanie na obszarach zagrożonych powodzią, nawet jeżeli nieruchomość leży na obszarach zabudowanych, w strefach nowej urbanizacji, ale również wśród działek letniskowych czy na terenie uzdrowiska. 

Ciekawą i oczekiwaną przez inwestorów instytucją prawną będzie natomiast umowa urbanistyczna. W umowie takiej inwestor zobowiąże się do wybudowania dróg, wodociągów czy kanalizacji, jeżeli gmina uchwali miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający mu realizację własnej inwestycji. Aby inwestor nie opóźniał wykonania inwestycji na rzecz gminy, będzie mógł zacząć korzystać z własnej inwestycji dopiero po wykonaniu inwestycji towarzyszących. 

W miejsce dzisiejszych opłat adiacenckich i rent planistycznych przewiduje się wprowadzenie jednolitej opłaty infrastrukturalnej. Opłata taka będzie nakładana na właścicieli nieruchomości położonych w obszarze wskazanym w planie miejscowym jako obszar ulepszenia nieruchomości, np. gdy wzrośnie wartość nieruchomości dzięki nowej wybudowanej drodze. Gmina nie będzie mogła zrezygnować z nałożenia opłaty. Opłaty infrastrukturalne będą nakładane w związku z budową dróg gminnych, w miastach na prawach powiatu także dróg powiatowych, jak również w związku z realizacją sieci wodociągowych i kanalizacyjnych. 

Dzisiejszą decyzję o pozwoleniu na budowę zastąpi zgoda inwestycyjna, która będzie miała szerszy zakres. Będzie mogła rozstrzygać również takie kwestie jak zgoda na realizację inwestycji na obszarze nieobjętym miejscowym planem (dzisiejsza decyzja o warunkach zabudowy) czy rozstrzygnięcie o podziale nieruchomości. 

Organ inwestycyjny (obecnie organ architektoniczno-budowlany) wyda zgodę inwestycyjną w formie decyzji administracyjnej, a w określonych przypadkach będzie mógł zastosować milczącą zgodę. Zakres wymogów niezbędnych do zrealizowania inwestycji i tryb prowadzenia procedury będzie zależał od kategorii inwestycji. Kodeks zakłada ich podział na sześć kategorii. Inwestycje przypisane do najniższej kategorii, jak remonty wewnątrz budynków, co do zasady nie będą w ogóle wymagały zgody inwestycyjnej. Inwestycje o najniższych kategoriach będą mogły powstać w oparciu o milczącą zgodę organu. 

Projekt Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego jest obecnie szeroko konsultowany, a projektodawcy zapowiadają zmiany w dotychczasowej treści. Z nieoficjalnych zapowiedzi wynika, że w połowie roku projekt kodeksu powinien trafić do Sejmu. Nie znamy jeszcze daty wejścia w życie nowych przepisów, niemniej z całą pewnością wszystkie strony procesu budowlanego będą musiały na nowo spojrzeć na inwestycje budowlane, ponieważ zmiany obejmą zarówno inwestorów, organy gmin odpowiadające za planowanie przestrzenne, organy budowlane, jak i organy nadzoru inwestycyjnego. Kodeks Urbanistyczno-Budowlany będzie bowiem stanowił jedną z największych reform całej gałęzi prawa dokonanych po 1989 r.