Okiem eksperta. Wielkie zmiany w prawie budowlanym. Sprawdź zanim zaczniesz szykować inwestycję

Nie ulega wątpliwości, że nowelizacja w wielu kwestiach porządkuje Prawo budowlane. Dzieje się tak m.in. w przypadku ujednolicenia katalogów robót na trzy kategorie: (i) wymagające pozwolenia na budowę, (ii) niewymagające pozwolenia na budowę, ale wymagające zgłoszenia, (iii) niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Pomimo, że nawet i te katalogi pewnie będą dawać jednoznacznej odpowiedzi na wszystkie przypadki, to taka konkretna kategoryzacja od dawna była potrzebna. Dla wielu inwestorów powinno być teraz jasne, że wolnostojącą altanę o powierzchni zabudowy do 35 m2 będzie można wybudować bez zgłoszenia, zaś wolno stojące: parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty – o powierzchni zabudowy do 35 m2 już po dokonaniu zgłoszenia właściwemu organowi, ale bez potrzeby uzyskiwania decyzji. Na zgłoszeniu będzie też można wybudować wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania zamyka się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Obszar oddziaływania powinien zaś określić architekt, który opracowuje projekt takiego domu, gdyż fakt zgłoszenia nie wyłącza obowiązku posiada wymaganego prawem projektu budowlanego.

Na pewno nowelizacja wprowadza duże zmiany dla architektów i projektantów, gdyż zmienia się struktura tegoż projektu budowlanego. Pomimo, że przepisy przejściowe pozwalają jeszcze przez 12 kolejnych miesięcy na składanie projektów według dotychczasowej struktury, to powoli należałoby prowadzić już prace projektowe z podziałem na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Tym bardziej, że choć pewnie początkowo będzie trudniej to docelowo zmiany powinny pozwolić na usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego. Nowelizacja wprowadza też zmiany w obowiązkach osób uczestniczących w procesie budowlanym. Przyszli inwestorzy oraz kierownicy budowy powinni dokładnie zapoznać się ze szczegółowymi obowiązkami, które nakłada na nich Prawo budowlane po zmianach. Warto zwrócić na to uwagę, gdyż w przypadkach, gdy nie będzie wymagane ustanowienie kierownika budowy, to na inwestora nakładane będą dodatkowe obowiązki.

Mówiąc o uczestnikach procesu, nie sposób nie wspomnieć o zmianie, która wpływa na krąg stron postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę. Z uwagi na doprecyzowanie definicji obszaru oddziaływania inwestycji, w wielu przypadkach może okazać się, że sąsiedzi, którzy do tej pory, często bezpodstawnie, składali odwołania, by przynajmniej odsunąć w czasie rozpoczęcie inwestycji, nie będą już uważani za stronę. Wydaje się, że ta zmiana faktycznie może przyspieszyć proces uzyskiwania decyzji ostatecznych.

Choć zapowiadano dalej idące zmiany to warto zwrócić uwagę i na te dotyczące odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Przede wszystkich po zmianach będzie można je uzyskać nie tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, ale i w przypadku wystąpienia o pozwolenie zamienne. Z drugiej strony zakazano udzielania zgód na odstępstwa w procesie legalizacji samowoli budowlanej. Zgody na odstępstwo tak jak dotychczas udzielać będzie organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia ministra wydanego w drodze postanowienia. Dodatkowo odstępstwa wymagać będą zgody wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wojewódzkiego konserwatora zabytków lub właściwego wojewódzkiego komendanta państwowej Straży Pożarnej, jeżeli dotyczy ono kwestii należących do kompetencji tych organów.

Nowelizacja zwiększa też trwałość decyzji wydawanych w procesie budowlanym. Do tej pory bez ograniczeń czasowych można było wnosić o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę lub na użytkowanie. Do decyzji wydanych w postępowaniach wszczętych po 19 września znajdzie zastosowanie pięcioletni termin na złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności. W przypadku pozwoleń na budowę po upływie pięciu lat od ogłoszenia lub doręczenia decyzji nie będzie można podważyć trwałości decyzji. Dla pozwoleń na użytkowanie termin ten liczony będzie od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Wreszcie, należy też wskazać, że nowelizacja wprowadza uproszczona procedurę legalizacyjną samowoli budowlanych (obok nie zamiast dotychczasowej). Takie postępowanie będzie mogło być przeprowadzone, gdy od zakończenia budowy obiektu (w całości lub części wybudowanego bez pozwolenia na budowę), upłynęło co najmniej 20 lat. Co więcej, w takiej procedurze nie będzie pobierana opłata legalizacyjna, która do tej pory stanowiła element zniechęcający do przeprowadzenia legalizacji.

Pomimo, że nowelizacja nie weszła w życie, to była już nowelizowana m.in. przez tzw. tarcze antykryzysowe. Główne zmiany wprowadzone w okresie epidemii dotyczyły ułatwień w budowie lub przebudowie wolno stojących masztów antenowych. W dobie, gdy pracujemy z domów, szybki internet i dobry zasięg w telefonie niewątpliwie są potrzebne. Od strony prawnej trudno ocenić, jak ta zmiana wpływa na jakość połączeń telefonicznych i przepustowość łączy internetowych.

Warto zwrócić uwagę, że epidemia przyspieszyła też pracę ministerstwa rozwoju nad informatyzacją procesu inwestycyjno-budowlanego. Zgodnie z zapowiedziami już od 19 września przez serwis Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego można składać część wniosków za pośrednictwem serwisu ePUAP. Z kolei już pod koniec roku w formie elektronicznej ma zostać uruchomiona możliwość składania wniosku o pozwolenie na budowę ze wszystkimi załącznikami. Prace nad rozwiązaniami prawnymi w tym zakresie nadal trwają, więc czy wskazany harmonogram zostanie dotrzymamy zależy teraz od szybkości prac w parlamencie.

Patrząc na wprowadzone nowelizacją zmiany Prawa budowlanego należy je ocenić pozytywnie. Usystematyzowały i uprościły one wiele elementów procedur w procesie budowlanym, zarówno na etapie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, jak i w przypadku legalizacji. Nic nie jest jednak idealne, a teraz pozostaje obserwować jak zmiana przepisów przełoży się na praktykę organów. W szczególności warto monitorować wprowadzane zmiany związane z informatyzacją, które jak nic innego mogą skrócić procedury budowlane.