Jeśli nie mieszkania, to co?

Dekadę temu firma KPMG przeprowadziła badanie wśród zamożnych Polaków (o zarobkach przekraczających 20 tys. zł brutto). Połowa z nich inwestowała w nieruchomości, było to dwa razy więcej niż np. w akcje. Od tamtej pory… właściwie nic się nie zmieniło. Nieruchomości – mieszkania czy działki inwestycyjne – pozostają numerem 1 na liście najbardziej atrakcyjnych aktywów w oczach w miarę zamożnego Polaka. W 2022 r. raport „Postawy Polaków wobec finansów” przygotowany na zlecenie Fundacji Think! i Fundacji Citi Handlowy im. L. Kronenberga potwierdził, że czołówka listy przebojów pozostaje niezmienna. Inwestuje 23 proc. Polaków, z czego połowa – w nieruchomości. Akcje i obligacje wybierane są zaledwie przez 7-8 proc. ankietowanych.

Czy to błąd? Nie. Problemem jest natomiast to, że inwestycje w nieruchomości wykonywane są bezrefleksyjnie, często na kredyt, z myślą „jakoś to będzie”. A można inaczej.

Miłość do domu i ziemi

Dlaczego Polacy kochają nieruchomości? Z dwóch powodów: historycznych i empirycznych. Zacznijmy od historii. Własny dom czy duże mieszkanie to synonim wysokiego statusu – tak było i wciąż tak jest. Było to szczególnie widoczne w czasach PRL, kiedy to dostęp do własnej nieruchomości uzależniony był w dużej mierze od znajomości. Przy skrajnych niedoborach mieszkań dawało to specjalny status ich właścicielom. Głód mieszkaniowy nie malał także w III RP. Czasem wbrew rozsądkowi. W 2002 r. było o 1,6 mln gospodarstw domowych więcej niż dostępnych mieszkań. W 2012 r. luka mieszkaniowa szacowana była na 3–3 mln mieszkań. Obecnie (przełom 2023 i 2024 r.) wynosi 1–2 mln. Tylko jak to możliwe, skoro w ciągu ostatnich 15 lat rocznie oddaje się od 150 do 250 tys. mieszkań, a od dawna umiera więcej Polaków niż się rodzi?

Odpowiedzi są trzy. Jedna to zmiany społeczne – maleje średnia liczba osób w ramach jednego gospodarstwa domowego. W 2011 r. było to średnio 3,11 osoby; w 2021 r. już 2,99. Druga odpowiedź – mamy do czynienia z dużymi migracjami ludzi ze wsi i miasteczek do miast. W ciągu ostatnich 20 lat ludność aglomeracji warszawskiej zwiększyła się o prawie 30 proc., w tym samym czasie obserwujemy znaczny odpływ mieszkańców ze wsi i małych miasteczek. Efekt? Szacuje się, że ok. 1,8 mln lokali mieszkalnych w Polsce nie jest zamieszkana. Trzecia – imigracja. Od 2014 r. do wybuchu wojny w Ukrainie na stałe przebywało w Polsce od 1 mln do nawet 2 mln Ukraińców. Podczas wojny liczba ta mogła wzrosnąć nawet do 4 mln (oczywiście, tymczasowo). To miało wpływ na popyt na mieszkania (głównie na wynajem, ale to skłoniło do spekulacyjnego ich kupowania przez osoby posiadające zdolność kredytową napompowaną niskimi stopami procentowymi).

No dobrze, ale co to oznacza dla inwestycji? Powyższe czynniki sprawiają, że popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. To napędza ceny. I w tym momencie przechodzimy do empirycznych przyczyn inwestycji w mieszkania. Wyobraźmy sobie, że w 2006 r. kupiliśmy zwykłe, 50-metrowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie. Cena? Około 275 tys. zł (szacunkowo 5,5 tys. zł/mkw.). To samo mieszkanie dziś warte jest… 900 tys. zł. Jeśli kupiliśmy je wówczas za gotówkę, oznacza to stopę zwrotu 227 proc. w ciągu 18 lat. Szacunkowo, zysk z wynajmu mieszkania przez ten czas (odliczając podatki i koszty związane np. z niewynajętym mieszkaniem lub okresowym remontem) mógł wynieść nawet 200-300 tys. zł. Oznacza to ponad trzykrotny zwrot z kapitału. Dla porównania, gdybyśmy w 2006 r. te same 275 tys. zł włożyli w fundusz odzwierciedlający indeks WIG 20 na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (WIG20)… to stracilibyśmy kilkanaście tysięcy złotych, nie uwzględniając inflacji. Oczywiście, to trochę absurdalny przykład (kupowanie jednego aktywa finansowego przeczy jakiejkolwiek idei inwestowania długoterminowego). Tyle że, jeśli zrobilibyśmy to samo dla amerykańskiego S&P500 (500 największych amerykańskich firm), to nasz zysk wynosiłby… prawie czterokrotność kapitału!

Według Kowalskiego kupowanie akcji „obarczone jest większym ryzykiem”, a nieruchomość „to prawdziwe aktywo”. W rzeczywistości jest inaczej. Inwestowanie na rynkach finansowych może być bezpieczne i stabilne, a jeśli weźmiemy pod uwagę obecne ceny mieszkań i demografię w naszym kraju, to szansa na uzyskanie tak dużych zwrotów z inwestycji, jak było to w latach 2006-2024, jest niewielka. Poza tym trzeba pamiętać o takich ryzykach jak „zły” najemca czy olbrzymie wahania stóp procentowych – jeśli mieszkanie kupujemy na kredyt. Wisienką na torcie jest płynność inwestycji. Pieniądze ze sprzedaży akcji czy obligacji dostaniemy maksymalnie w ciągu kilku dni na konto. Proces sprzedaży mieszkania to w najlepszym przypadku kilka tygodni. Realnie może on zająć nawet pół roku – albo i dłużej, jeśli sytuacja na rynku jest trudna.

Jak bezpiecznie inwestować

Na potrzeby tego tekstu skoncentrujemy się na bezpiecznym, długoterminowym inwestowaniu. Oczywiście, na giełdach da się zarobić kosmiczne pieniądze w krótkim terminie (w ubiegłym roku hitem był trzykrotny wzrost cen akcji firmy NVIDIA), ale jest to obarczone bardzo dużym ryzykiem. My szukamy alternatywy dla – z założenia – pewnej formy inwestycji, jaką są nieruchomości. Dlatego też musimy przyjąć założenie, że inwestujemy w długim terminie, czyli w perspektywie co najmniej kilku lat. Jak to zrobić skutecznie? Kluczem do sukcesu są tzw. portfele inwestycyjne, czyli podzielenie posiadanych przez nas aktywów finansowych na kilka kupek (np. akcje, obligacje, surowce), a następnie kupowanie produktów finansowych w taki sposób, by ich wartość osiągnęła ustalony przez nas poziom. Przykładowo, najbardziej klasyczny portfel (dla porządku, dziś uznawany za bardzo nieefektywny) składa się w 60 proc. z akcji i 40 proc. z obligacji.

W połowie 2023 r. dom maklerski mBanku przygotował ciekawy raport przedstawiający historyczne stopy zwrotu takiego portfela z lat 2001-2022. Akcje reprezentował fundusz MSCI ACWI (odzwierciedlający wyceny światowego rynku akcji), a obligacje Bloomberg Global Aggregate Bond (obligacje państwowe z całego świata).

Wnioski? Pomimo dwóch olbrzymich kryzysów na rynkach (2008 r. i 2020 r.), taki portfel dawał średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 11 proc. W przypadku powyższego przykładu mieszkanie na Ursynowie daje średnioroczną stopę zwrotu (uwzględniając wynajem) ok. 8 proc.! Oczywiście pamiętamy, że od zysku z inwestycji w fundusze należy zapłacić podatek dochodowy. Z drugiej strony jest to całkowicie „bezobsługowy” proces – wystarczy kupić i już, bez radzenia sobie z lokatorami (lub poszukiwania nowych) i wydawania pieniędzy na remonty. Poza tym w powyższym przypadku uwzględniamy prostą strategię „kup i zapomnij”. Jeśli już po nabyciu aktywów będziemy zbierali oszczędności i podczas spadków kursów kupowali za te pieniądze te same instrumenty, powyższa stopu zwrotu może być znacznie wyższa niż wyliczona przez ekspertów. W przypadku mieszkań takiego komfortu nie mamy ze względu na bardzo dużą kwotę potrzebną na ich zakup.

Pamiętajmy też, że portfel 60/40 jest bardzo konserwatywny i od dawna odradzany przez ekspertów. Jacek Lampart (twórca oprogramowania dla inwestorów oraz autor bloga i kanału na YouTubie specjalizujący się w inwestowaniu długoterminowym) pod koniec 2021 r. wyliczył, że portfel 80/20 (czyli 80 proc. światowych akcji i 20 proc. obligacji) w horyzoncie czasowym 5 lat od niemal 90 lat nigdy (!) nie był „na minus”. A średnioroczna stopa zwrotu z lat 1926-2019 (czyli jeszcze przed pandemicznym załamaniem, a następnie historycznym boomem) wynosiła 8,85 proc. Znów – mówimy o bardzo prostej inwestycji dostępnej w wielu polskich biurach maklerskich, którą możemy kupić z własnego komputera, bez potrzeby angażowania dużego kapitału i bieżącego zarządzania (przykładowo, regularny rebalancing portfela – czyli sprzedaż lub zakup aktywów tak, by ich udział w portfelu wynosił w tym przypadku 80/20 proc. – podnosi stopę zwrotu o kilka punktów procentowych).

Dziś funkcjonuje jeszcze prostsze narzędzie. W 2020 r. pojawiły się fundusze ETF „LifeStrategy”, które zakładają od razu określony udział akcji i obligacji w ramach jednego instrumentu finansowego. Rebalancing jest tu dokonywany automatycznie. Minusem jest na pewno długość istnienia produktu – pojawiły się w grudniu 2020 r., czyli ich historia jest dość młoda, ale strategia inwestycyjna – jak wykazał wspomniany już Jacek Lampart – jak najbardziej skuteczna.

Powyżej wspominamy o bardzo prostych portfelach, w których gromadzi się wyłącznie światowe akcje i obligacje. Oczywiście można je nieco bardziej komplikować. Zamiast jednego ETF na światowy rynek akcji, możemy kupić ETF na amerykański indeks S&P500 (który historycznie dawał lepsze stopy zwrotu) albo kilka funduszy na różne kraje/rejony świata. Portfel można też uzupełnić np. spółkami dywidendowymi.

Inwestowanie dywidendowe

To jeden z najbardziej popularnych sposobów inwestowania długoterminowego w USA. Obecnie na giełdzie w Nowym Jorku funkcjonuje 67 spółek, które od co najmniej 25 lat nieprzerwanie wypłacają dywidendę, której kwota z roku na rok jest coraz wyższa! Niektóre (w tym tak znane, jak Coca-Cola czy Procter & Gamble) robią to od ponad sześciu lat! W Polsce rynek kapitałowy jest znacznie młodszy, ale również i u nas znajdziemy kilkanaście spółek, które od co najmniej 10 lat nie tylko dzielą się dywidendą, ale także jej wysokość jest coraz wyższa.

Co to oznacza dla ciebie? Możesz kupić akcje tych spółek, które należą do grona „dywidendowych arystokratów”, kalkulując oczywiście, która inwestycja jest najbardziej opłacalna. To trudniejsze niż proste kupowanie funduszy ETF, ale działa podobnie jak wynajem mieszkania (tyle że bezobsługowo). Kupujesz akcje raz, a następnie co roku otrzymujesz z nich dywidendę, którą możesz dalej reinwestować, np. kupując ponownie akcje tej samej spółki. Taka strategia wiąże się jednak z pewnym ryzykiem, bo to, że spółka płaci dywidendy od 10 lat nie oznacza, że będzie to robiła przez kolejne 10 czy 15 lat. Poza tym trzeba uwzględnić możliwe zmiany cen jej akcji. Nawet, jeśli zarząd firmy nie popełnia żadnych dużych błędów, a spółka regularnie wypłaca dywidendę, to np. czynniki zewnętrzne mogą sprawić, że ceny akcji drastycznie spadną. Nawet, jeśli będziesz zarabiał co roku, to potencjalny zysk nie będzie tak atrakcyjny, bo same akcje sprzedasz ze stratą.

Z drugiej strony można inwestować też w spółki dywidendowe z USA. Jeszcze do niedawna wiązało się to z koniecznością płacenia wysokiego podatku dochodowego (oddzielnie w USA – 15 proc. i w Polsce – 19 proc.). Od kilku lat kolejne biura maklerskie wprowadzają jednak formularze, które pozwalają obniżyć ten podatek. Przy tym scenariuszu trzeba też pamiętać, że na wyniki naszej inwestycji wpływają również wahania kursów walutowych. W ciągu ostatniego roku złoty umocnił się w porównaniu do dolara o 6 proc. Oznacza to, że jeśli rok temu kupiliśmy akcje amerykańskiej spółki i przez ten rok pozostały na identycznym poziomie, to w praktyce po ich sprzedaży dostaniemy o 6 proc. mniej pieniędzy liczonych w złotych, niż pierwotnie płaciliśmy. Działa to także w drugą stronę – im słabsza jest nasza waluta, tym lepszy zwrot z inwestycji.

Jeszcze mała uwaga na marginesie – w długim terminie złoty osłabia się względem euro czy dolara, co sprzyja inwestowaniu w akcje czy obligacje wyrażone w tych walutach.

Inne pomysły

Osobom, które nie chcą się bawić w samodzielne zakładanie i prowadzenie konta maklerskiego, polecamy dwa sposoby. Pierwszy to zakup detalicznych obligacji skarbowych indeksowanych inflacją o długim terminie wykupu (4 lub 10 lat w przypadku „zwykłych” oraz 6 lub 12 lat w przypadku osób, które otrzymują środki z programu 500+, a obecnie 800+). Oczywiście ich oprocentowanie nie jest spektakularne (obecnie waha się od 6,5 do 7,15 proc. za pierwszy rok, a następnie marża od 1,25 do 2 proc. plus inflacja). Jest to arcybezpieczny środek lokowania oszczędności, którego wadą w porównaniu z mieszkaniami naturalnie jest niższa stopa zwrotu. Inny pomysł to lokaty strukturyzowane oferowane przez większe banki. W dużym uproszczeniu to połączenie zalet lokaty (bezpieczeństwo wpłaconych środków, najczęściej powiększoną o pewną, gwarantowaną marżę) z zaletami inwestycji na rynkach kapitałowych (możliwy spory zysk, nie do osiągnięcia przy bezpiecznych inwestycjach). Czy to lepszy pomysł niż kupno mieszkania? Zaletą jest niska kwota minimalna (np. 10 tys. zł) oraz gwarancja wpłaconych środków plus zerowa obsługowość.

Inna alternatywa to kupno udziałów w funduszach inwestycyjnych otwartych. Łączy to prostotę inwestowania na rynkach kapitałowych (nie musimy mieć konta maklerskiego, wszystko robi za nas zarządzający – my tylko wybieramy fundusz, w który chcemy inwestować) z potencjalnie wysokimi stopami zwrotu, przy możliwości wyboru stopnia agresywności takiego produktu. Mamy bowiem zarówno konserwatywne fundusze inwestujące w obligacje, jak i ultraagresywne fundusze akcyjne. Jak wynika z tabeli prowadzonej przez serwis analizy.pl, w ciągu ostatnich pięciu lat średnioroczny zwrot na poziomie 8 proc. (podobnie, jak fundusz ETF), wygenerowało ok. 80 różnych polskich funduszy, a zwrot na poziomie inwestycji w mieszkania – ok. 50. Pamiętajmy! Wciąż nie mówimy o kwocie liczonej w setkach tysięcy złotych – najtańsze certyfikaty uczestnictwa można kupić za kilkanaście złotych.

Wnioski? Da się inwestować środki w łatwy sposób, na poziomie odpowiadającym inwestowaniu w mieszkanie, ale bez konieczności zamrażania olbrzymiej kwoty kapitału na kilkadziesiąt lat i bez martwienia się o to, czy za te kilkadziesiąt lat ktoś w ogóle będzie chciał je kupić. Nie trzeba do tego olbrzymiej wiedzy czy spędzania wielu godzin tygodniowo nad analizą wyników spółek. Dobrze zaplanowana inwestycja nie wymaga więcej pracy niż kilkanaście minut raz na kilka miesięcy. Chyba że mocniej wsiąkniemy w świat pomnażania pieniędzy – wtedy dopiero możemy próbować przechytrzyć rynek i ryzykować więcej w nadziei na lepsze zyski. O tym napiszemy innym razem.

Ważne – tym razem nie poruszamy alternatywnych inwestycji mieszkaniowych, takich jak condo- czy aparthotele oraz inwestowanie w procent udziałów w nieruchomości. Takie produkty dostępne są na rynku, ale wiążą się z bardzo dużym ryzykiem, mimo różnych obietnic deweloperów czy osób, które je tworzą. W tekście piszemy o inwestycjach sprawdzonych i bezpiecznych, które mogą stać się alternatywą dla zwykłego kupienia mieszkania uznawanego właśnie za bezpieczną formę inwestowania oszczędności.