Willa czy biurowiec?

W ostatnich latach wiele polskich przedsiębiorstw przeszło podobną drogę jak Playsoft, znany deweloper gier komputerowych. W 2004 r., jako startup, wynajmował w Gdańsku niewielkie mieszkanie, by po kilku latach przeprowadzić się do biurowca, a od 2013 r. – do jednego z największych kompleksów biurowych Trójmiasta, czyli Olivia Business Centre. Decyzja o przenosinach to konsekwencja rozwoju firmy, która zatrudniała coraz więcej programistów (dziś ma ok. 80 pracowników), liczył się też prestiż, szczególnie istotny dla jej partnerów biznesowych. 

– Charakterystyczną cechą startupów jest szybkie tempo rozwoju i elastyczność działań, dlatego wiele z nich w bardzo krótkim czasie osiąga dynamikę rozwoju, przy której dłuższe funkcjonowanie w mieszkaniach staje się utrudnieniem w dalszym wzroście – mówi Łukasz Jędrychowski z agencji nieruchomości Nuvalu Polska. 

Jednak dzisiaj, w dobie spadających kosztów najmu, o wyprowadzce z mieszkania czy z pokoi podnajętych w willi albo w instytucji oferującej staroświeckie warunki, zaczynają myśleć także inne mniejsze firmy. 

Frontem do klienta

Zdaniem analityków nie da się dokładnie określić, jak duży jest popyt na  powierzchnie biurowe wśród firm z sektora MSP. Według PARP pod koniec 2014 r. w Polsce działało prawie 1,8 mln firm małych i średnich zatrudniających łącznie 6,2 mln osób. Nie wiadomo jednak, jak dużą powierzchnię biurową wykorzystywały. 

– Jedyny pewnik zarówno wtedy, jak i dziś, to fakt, że większość z nich miała siedzibę w prywatnym mieszkaniu lub domu – mówi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki, pośredniczącej w wynajmie biur m.in. dla małych i średnich firm. 

Oceny nie ułatwiają też takie zjawiska jak popularyzacja pracy zdalnej. Mimo to sam fakt istnienia olbrzymiej liczby firm potrzebujących nawet niewielkiej powierzchni wskazuje na duży potencjał, który zaczyna być dostrzegany przez właścicieli biur, starych i nowych. Tym bardziej że jednocześnie wzrosła podaż powierzchni i zaczyna się walka nie tylko o dużego klienta. 

– Właściciele budynków biurowych, zwłaszcza tych starszych, wybudowanych co najmniej kilkanaście lat temu, są coraz przychylniej nastawieni do małych najemców, skłonni np. do wydzielania mniejszych modułów, o co kilka lat temu było trudno – zauważa Brochocki. 

Bo dostosowanie biura do potrzeb niewielkich przedsiębiorstw nie jest łatwe. Te, które opuszczają mieszkania, poszukują zazwyczaj przestrzeni nie większej niż ok. 100 m2. Statystyczny biurowiec dysponuje zaś powierzchnią piętra przekraczającą 1000 m2. Dzielenie tego na moduły łączy się z dużymi zmianami (jak ponowne ułożenie instalacji, przemieszczanie ścian) i rozwiązywaniem takich problemów jak dostęp do wind czy klatki schodowej. Niemniej podejmuje się ten trud, bo sytuacja wygląda dziś inaczej niż wtedy, gdy popyt ze strony większych firm był na tyle duży, że dzielenie piętra było mało opłacalne. Obecnie, choćby w kontekście stolicy, już od kilku kwartałów mówi się o rynku najemcy. 

– Warszawski rynek już dawno nie był tak sprzyjający dla firm potrzebujących nowej powierzchni biurowej lub zainteresowanych powiększeniem przestrzeni. Możliwości wyboru lokalizacji i standardu budynku rosną, a wraz z nimi apetyt na lepsze warunki najmu – zwraca uwagę Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE Polska. 

A Andrzej Brochocki dodaje, że wiele tzw. kamienic biurowych o wysokim standardzie, ze względu na swoją kubaturę i strukturę pięter, od razu oferuje stosunkowo niewielkie moduły, które cieszą się dużym zainteresowaniem. 

Pomimo tych daleko idących zmian, masowych przenosin z willi i mieszkań jakoś na razie nie widać, ale zaczyna się ruch, szczególnie w Warszawie. Agenci podkreślają, że wcześniej tyle małych i średnich przedsiębiorstw nie pytało o możliwości przeprowadzki do prawdziwego biurowca i ich liczba wciąż rośnie. 

Co zniechęca

Masowych przenosin nie widać z prostego powodu: za drogo. Wprawdzie koszty wynajmu powierzchni biurowej spadły o 10 do 20 proc. w ciągu ostatnich czterech lat, ale wciąż są za wysokie. Na dodatek czynsze liczone są w euro, więc podlegają wahaniom wraz z kursem słabego obecnie złotego. 

Jak podaje firma doradcza Savills, w centrum Warszawy za metr kwadratowy w nowych biurowcach wysokiej klasy płaci się ok. 22 euro miesięcznie, a w tych starszych – ok. 19,5 euro. Bardziej odległe lokalizacje, jak Służewiec Przemysłowy czy dalsze okolice Al. Jerozolimskich, to wydatek 14 euro. Do tego trzeba doliczyć tzw. service charge, czyli koszty  powierzchni wspólnych (od 20 do 25 zł za m2 w centrum, w pozostałych lokalizacjach nawet 16 zł) i opłaty „licznikowe”. Tymczasem, w przypadku 100 m2 powierzchni, całkowity koszt wynajmu mieszkania w najdroższych częściach miasta potrafi być nawet dwukrotnie niższy (ok. 5 tys. zł miesięcznie). 

Gdzie indziej w Polsce jest taniej. W Łodzi najemca znajdzie takie biura, gdzie zapłaci miesięcznie 8 euro za m2. W Krakowie przy założeniu, że firma wynajmuje 100 m2, w starszym biurowcu będzie musiała zapłacić za miesiąc 1100 euro (stawka 11 euro za m2). Przy kursie 4,4 zł za euro daje to prawie 5 tys. zł czynszu plus opłaty eksploatacyjne. Ale w tym samym mieście można znaleźć mieszkania przygotowane pod biura za nieco ponad 2 tys. zł. Ogólnie rzecz biorąc, wynajem nowoczesnego biura w dużych aglomeracjach poza stolicą to koszt od 10 do  14 euro za metr. 

Co zachęca

Ale sytuacja jest dynamiczna: nowoczesnych biur ciągle przybywa i stają się coraz tańsze, przynajmniej w Warszawie. Łatwiej także znaleźć wolne pomieszczenia w starszych biurowcach, liczących ponad 10 lat. Może nie są tak ekologiczne i zaawansowane technicznie jak te nowsze, ale wciąż są dobrze przygotowane pod potrzeby najemców. Trzeba się jednak liczyć z mniej wydajną klimatyzacją czy brakiem systemów pozwalających oszczędzać energię. 

Poza tym, choć cena jest ważna, nie tylko ona ma duże znaczenie. Firmy bardzo często decydują się na wejście do nowoczesnego biurowca z powodu wyższego standardu pomieszczeń i komfortu pracy oraz podniesienia prestiżu w oczach klientów, kontrahentów i potencjalnych pracowników. Nieraz bardziej dogodna jest też lokalizacja. Wszystkie te względy doceniają np. małe firmy doradcze, księgowe, PR-owe czy kancelarie prawne – czyli z branż, w których kluczowy jest bezpośredni kontakt z klientami. 

– W kompleksach biurowych łatwiej również o udogodnienia skierowane do pracowników: kantyny, restauracje, kluby fitness, szatnie dla rowerzystów z prysznicami czy centra konferencyjne – mówi Dominik Reszetko, konsultant w firmie Savills. 

To ostatnie jest o tyle istotne, że małe, ambitne firmy muszą rywalizować o talenty z dużymi, a jakość miejsca pracy potrafi mieć tu ogromne znaczenie. Przedsiębiorstwa IT bardzo często borykają się np. z brakiem dobrych informatyków, a tych coraz trudniej kusić, gdy przybywa nowych, bardzo atrakcyjnych przestrzeni, jak np. warszawskie biuro Google’a oferujące pracownikom siłownię, możliwość pogrania w gry wideo czy kolorowe sale konferencyjne. 

Połączyć wodę z ogniem

Chętni do przeprowadzki do nowoczesnego biurowca, którzy nie dysponują pokaźnym zasobem gotówki, mają kilka skutecznych sposobów, by uczynić to jak najtaniej, negocjując obniżenie stawek poniżej standardu. 

Jednym z rozwiązań są tzw. powierzchnie wynikowe. To niewykorzystane, niewielkie przestrzenie, które pozostają po podzieleniu piętra w biurowcu pomiędzy duże firmy. Są one niezbyt interesujące dla wielu potencjalnych najemców, dlatego wynajmuje się je za niższą stawkę. 

Inna możliwość to powierzchnie niepełnowartościowe. – Na przykład o niższej wysokości, ulokowane na antresolach, z gorszym dostępem do światła dziennego – mówi Andrzej Brochocki. 

Popularne stają się również biura serwisowane – chodzi o podnajem powierzchni na bardzo małą skalę, często nawet, by postawić tam jedno biurko. Zawieramy umowę nie z właścicielem nieruchomości, ale z pośredniczącym operatorem, współpracującym z wieloma właścicielami. W biurach serwisowanych można wynegocjować elastyczny termin najmu z krótkim okresem wypowiedzenia – to plus w porównaniu do biurowców komercyjnych, gdzie minimalny okres to trzy lata w przypadku budynków starszych i pięć lat w przypadku nowych. 

Sposobów na połączenie mniejszych kosztów z prestiżem i innymi atutami jest więcej, a najczęściej jest to element drogi do wynajęcia w końcu pełnowymiarowego biura. 

Łukasz Jędrychowski, Senior Property Broker, Nuvalu Polska

Duża konkurencja na rynku, która wpływa na coraz niższe czynsze i ogólnie – na koszty najmu biura, powoduje, że w większości przypadków wydatki związane z wynajęciem powierzchni w starszych budynkach biurowych mogą być niższe niż w innego rodzaju lokalach, jak mieszkania, przy jednoczesnym zapewnieniu lepszych warunków i komfortu w prowadzeniu biznesu.