Mieszkaniowy zawrót głowy

Rynek mieszkaniowy jest jednym z tych segmentów gospodarki, które bardzo mocno reagują na zmieniającą się sytuację ekonomiczną. Jego kondycja zależy bowiem wyłącznie od tego, czy na budowane mieszkania znajdą się chętni. Drożejące kredyty, wzrost bezrobocia, spadek w gospodarce. To wszystko może doprowadzić do problemów. 

Na szczęście dziś nikt nie myśli o powyższych zjawiskach w kategorii realnego scenariusza. Buduje się dużo dzięki wysokiemu popytowi na mieszkania. 

– O aktywności kupujących świadczy chociażby sukces programu Mieszkanie dla Młodych, a także szybkie wyczerpanie się puli środków dostępnych w tym roku na dopłaty do mieszkań oddawanych w 2017 r. – komentuje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. 

Tylko w II kwartale w całej Polsce sprzedano aż 15,1 tys. mieszkań. Deweloperzy w tym czasie wybudowali 17,7 tys. nowych lokali. Jak wynika z danych REAS, tak dużo nie budowano nawet przed kryzysem z lat 2007–2009.

– W ostatnim półroczu deweloperzy przyspieszali z wprowadzaniem inwestycji przede wszystkim po to, by zmieścić się z realizacją w terminie umożliwiającym skorzystanie przez nabywców z rządowej dopłaty do zakupu – tłumaczy Paweł Sztejter, partner zarządzający w REAS.

Cały ten rok był oszałamiający. Wyczerpanie się w kilka miesięcy wszystkich środków przewidzianych na program MdM w 2016 r. wynika, po pierwsze, z wygaszania samego projektu, a po drugie, z bardzo dobrej sytuacji na rynku kredytowym. Stopy procentowe są niskie, dzięki czemu więcej osób osiąga zdolność kredytową. Ponadto od 2017 r. zaostrzone zostaną warunki uzyskania kredytu, co skłania zainteresowanych do jak najszybszego zaciągnięcia pożyczki i zakupu mieszkania.

– Wyraźnie rosnący w ostatnich kwartałach popyt na rynku nieruchomości z pewnością stanowił zachętę do uzupełniania oferty o nowe projekty. Potwierdzeniem tego w przypadku Ronsona jest fakt, że tempo sprzedaży mieszkań w naszych inwestycjach niemal pokrywa się z tempem uzupełniania oferty. W lipcu wprowadziliśmy do sprzedaży pierwszy etap największego w naszej historii osiedla – Miasto Moje przy ulicy Marywilskiej na Białołęce, gdzie powstanie ok. 1,5 tys. mieszkań. Wszystkie kwalifikują się do programu MdM – mówi Gutowski.

Za sprawą „efektu MdM” wielu innych deweloperów podjęło decyzję o wejściu w projekty, dzięki którym klienci będą mogli skorzystać z finansowania. – Co trzecia wprowadzona do sprzedaży w II kwartale faza inwestycji miała przynajmniej jedno mieszkanie, które dało się zakwalifikować do tego programu. Deweloperzy byli przy tym nagradzani za uzupełnianie oferty, bo możliwość wyboru z szerokiej gamy mieszkań tym bardziej przyciągała nabywców do biur sprzedaży. W samej tylko Warszawie od kwietnia do czerwca sprzedano ponad 5,6 tys. mieszkań, a w całym półroczu 11,5 tys. – tłumaczy Sztejter.

Idzie nowe

MdM nie będzie istniał wiecznie. Program zostanie zamknięty w 2018 r. Oznacza to, że zniknie jeden z największych „wspomagaczy” rynku. Nowy rząd przedstawił własny program – Mieszkanie+. Problem w tym, że będzie on zupełnie inny od dotychczasowego. 

Po pierwsze, Mieszkanie+ będzie się koncentrować na uboższych warstwach społeczeństwa, zamiast na sektorze własnościowym i warstwach zamożniejszych, jak było dotąd. Wspierane będzie budownictwo socjalne oraz proces oszczędzania na potrzeby wkładu własnego. W skrócie – nikt nie otrzyma „gotówki do ręki”. 

– Nowy program mieszkaniowy oznacza zasadniczą zmianę w kierowaniu głównego strumienia pomocy publicznej – mówi przedstawiciel REAS Polska. 

Konsekwencje są na razie trudne do przewidzenia. Pewne jest, że spadnie popyt na mieszkania. Negatywny wpływ będzie tu miało zaostrzenie warunków uzyskania kredytu: od 2017 r. każda osoba kupująca swoje M4 i korzystająca z finansowania bankowego będzie musiała mieć wkład własny będący równowartością co najmniej 20 proc. wartości mieszkania.

Czy oznacza to, że rynek czeka kryzys? Niekoniecznie. Deweloperzy szukają już nowych szans. Jedną z nich jest budowa droższych apartamentów i loftów. Inny pomysł to wsparcie zupełnie nowego trendu na polskim rynku: mieszkań powstających od razu z myślą o wynajmie.

Nie tylko na sprzedaż

Teoretycznie mieszkania na wynajem to sprawa znana od dawna na rynku, szczególnie w Warszawie. Ostatnie lata przyniosły jednak całkiem nową jakość. Do tej pory takie lokale wynajmowały innym najczęściej osoby prywatne. Miało to swój „urok”. Wynajem od osoby prywatnej obarczony jest ryzykiem, jak choćby możliwość nieuprawnionego wejścia właściciela do mieszkania czy wypowiedzenia umowy najmu bez wyraźnej przyczyny.

Ale zaszły duże zmiany. Coraz mniej Polaków stać na własne mieszkanie. Zaostrzające się warunki kredytowe sprawiają, że wynajem staje się często jedyną szansą na funkcjonowanie jako samodzielne gospodarstwo domowe. Jednocześnie brakowało rozwiązań, które mogłyby Polaków usatysfakcjonować, takich jak możliwość wynajęcia mieszkania na długi, kilkuletni okres, bezpośrednio od dużej firmy zajmującej się tylko i wyłącznie tego typu wynajmem.

Dowód na to, że zapotrzebowanie na taką usługę istnieje, dostarczył program Mieszkanie na Wynajem stworzony przez BGK. Projekt rozwija się powoli, jednak duże zainteresowanie ze strony potencjalnych wynajmujących skłoniło do podobnych inwestycji w Polsce niezależnych międzynarodowych graczy.

– W połowie roku miały miejsce dwie bardzo istotne dla tego sektora transakcje, które oznaczały wejście do naszego  kraju dwóch dużych funduszy: Catella  Real Estate AG i Bouwfonds Investment  Management – zauważa Sztejter.

Oba fundusze wykupiły łącznie prawie 300 mieszkań. Planowane są kolejne inwestycje. To ważny sygnał dla rynku. Jak podkreśla Sztejter, inwestycje te mają bardzo pozytywne konsekwencje. Po pierwsze, przyspieszają proces standaryzacji umów i warunków najmu oraz wzajemnych zobowiązań wynajmującego i najemcy. Po drugie, pojawia się na rynku bogata, profesjonalnie przygotowana oferta najmu.

Jest i druga strona medalu. Jak wynika z danych REAS, w samej tylko Warszawie w 2015 r. aż 17 proc. zakupionych mieszkań miało charakter inwestycji dla indywidualnych inwestorów. Pojawienie się profesjonalnej oferty międzynarodowych firm może uderzyć w ten rynek. 

Co dalej?

Prawdopodobnie jeszcze przez kilka najbliższych kwartałów będziemy mieli do czynienia z hossą na rynku mieszkaniowym. Później wkroczy on na mniej korzystny dla deweloperów etap cyklu.

Ale szansą wciąż pozostaje rządowy program Mieszkanie+. Chodzi dokładnie o jego fragment, jakim jest Narodowy Program Mieszkaniowy. Zgodnie z jego założeniami będzie można wykupić wynajęte mieszkanie, pod warunkiem podpisania umowy najmu na co najmniej 30 lat oraz podwyższenia czynszu o 20 proc. Według wstępnych szacunków rządu, dla Warszawy średni czynsz ma wynieść 20 zł za m2 miesięcznie. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 oznacza to miesięczny wydatek 1 tys. zł. Jeśli wynajmujący chcieliby je wykupić, co miesiąc musieliby płacić 1,2 tys. zł. 

Oczywiście wszystko to nie oznacza, że nagle zabraknie chętnych na kupno mieszkania od dewelopera i skorzystanie z kredytu. Znaków zapytania jest jednak wiele, a część niewiadomych rozjaśni dopiero uchwalenie ustawy. Ma to nastąpić w tym roku, a cała machina związana z wynajmem mieszkań wystartuje w 2017 r. 

Co to jest MdM

Program Mieszkanie dla Młodych został stworzony jeszcze za rządów Platformy Obywatelskiej. Działa od 2014 r., a jego celem jest wspieranie mieszkalnictwa poprzez dofinansowanie wkładu własnego niezbędnego do zakupu mieszkania przez młodych ludzi. Aby zostać beneficjentem MdM, trzeba spełnić szereg warunków: wiek do  35  lat, kredyt na co najmniej 15 lat w kwocie będącej równowartością nie mniej niż 50 proc. wartości mieszkania oraz wartość tego ostatniego nieprzekraczająca określonej wysokości podawanej przez rząd. Ponadto nie każdy budynek mieszkalny nadaje się do tego, by kupić w nim lokal w ramach MdM. Liczą się tylko te, gdzie wartość jednego mkw. nie przekracza wysokości ustalonej przez BGK (instytucję finansującą projekt). Zgodnie z opublikowanym pod koniec II kwartału dokumentem, cena 1 m2 mieszkania w Warszawie nie może przekroczyć ok. 6,3 tys. zł. Dla porównania, w Krakowie jest to 5,2 tys. zł. 

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

Największą popularnością cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe o stosunkowo niewielkim metrażu i w lokalizacjach, które pozwalają na sprawny dojazd do centrum miasta. Dotyczy to praktycznie wszystkich rynków i znajduje potwierdzenie także w naszych inwestycjach. Mniejsze mieszkania w takich projektach, jak nasze warszawskie Espresso i City Link czy poznańska Kamienica Jeżyce, sprzedają się w bardzo szybkim tempie, najczęściej jeszcze na etapie budowy. Znacznie dłużej czekają na nabywców mieszkania cztero- lub pięciopokojowe o dużej powierzchni.