Mieszkanie jak hotel

Planujesz kilkudniowy wypad do innego miasta, ale ceny hoteli przyprawiają tam o zawrót głowy? Zamiast ciasnych kilkunastu metrów kwadratowych, na których nie da się spędzić czasu inaczej, niż śpiąc lub oglądając telewizję w łóżku, wolisz niedrogi apartament z oddzielną sypialnią (i drugą dla dzieci), z w pełni wyposażoną kuchnią, a nawet kawałkiem ogródka? Rynek udostępnia już coś takiego również w Polsce, burząc krew hotelarzom i zaspokajając potrzeby rosnącej grupy chętnych. A także zapewniając zyski coraz większej liczbie właścicieli mieszkań, domów i wolnych pokoi, z których część uczyniła z ich krótkoterminowego najmu sposób na życie czy nawet prowadzenie firmy. 

Bez internetu ani rusz

Cały pomysł nie miałby szans bez upowszechnienia się internetu. Dzięki wyspecjalizowanym portalom najpierw mogliśmy porównywać ceny pokoi w hotelach, ale w dalszej kolejności po prostu musiało przyjść prezentowanie w ten sam sposób prywatnych kwater. Mieszkania małe i duże, apartamenty, domki wakacyjne, wille z basenem i pokoje do podnajęcia na poddaszu w zamieszkiwanym przez gospodarzy lokalu – wybór jest tu znacznie bogatszy niż w przypadku tradycyjnych hoteli czy pensjonatów. 

Posiadacz nieruchomości, który sądzi, że znalazłby się chętny, by przemieszkać w niej kilka czy kilkanaście dni, może zamieścić ofertę – najczęściej za darmo – w jednym lub kilku specjalnych portalach i spokojnie czekać na odzew turystów. 

Niektóre serwisy gotowe są wysłać własnego fotografa, by zrobił profesjonalne zdjęcia lokalu, inne zadowolą się zdjęciami i opisem nadesłanymi przez właściciela. Wszystkie proponują pomoc w zredagowaniu oferty i jej przetłumaczeniu na inne języki – bo przecież nie ma powodu, by zamykać się na gości z zagranicy. Tak przygotowane ogłoszenie trafia później do ogromnej bazy poszczególnych serwisów, z których największe dysponują już milionami lokali rozsianych po całym świecie. Oferta wynajmu czeka tam na zainteresowanych, którzy w kryteriach wyszukiwania zaznaczą swoje preferencje dotyczące kierunku i daty podróży, wielkości i standardu „miejscówki” oraz jej lokalizacji. 

Ta ostatnia jest kluczowym elementem powodzenia całego przedsięwzięcia. Jeśli chodzi o duże miasta, nie trzeba proponować luksusowo wyposażonego apartamentu (choć uzyskałoby się zań cenę z najwyższej półki), może to być całkiem zwyczajne mieszkanie (byle czyste). Jednak musi się znajdować w centralnych dzielnicach. Turyści nie chcą poznawać topografii podmiejskich blokowisk – wolą po wyjściu z budynku szybko znaleźć kawiarnię czy restaurację i nie tracąc zbyt wiele czasu, znaleźć się w muzeum, na koncercie czy w biurze klienta, do którego przyjechali na negocjacje. Bo w tej usłudze klientela biznesowa jest równie ważna, co zwykli turyści. Co jednak wcale nie oznacza, że mieszkanie wyposażone w skręcane meble, bez zmywarki, ekspresu ciśnieniowego, windy i parkingu podziemnego jest skazane na porażkę. Jedni przyjeżdżają bowiem na negocjacje handlowe, inni na rozmowy w sprawie pracy, a jeszcze inni na wykłady na studiach zaocznych, i ich oczekiwania są różne. 

Ile można zarobić

W przypadku mieszkań stawki zaczynają się od 100 zł za dobę (nieco taniej wynajmowane są pojedyncze pokoje w zamieszkanym przez właściciela lokalu), a górny pułap przekracza nawet 1 tys. zł (za przestronny apartament z prawdziwego zdarzenia). Serwisy internetowe nie wpływają na żądania wynajmujących, ale pomagają we właściwej wycenie, podając wysokość średnich stawek w danych lokalizacjach i przy określonym standardzie. Można wziąć sobie te wskazówki do serca albo nie.

Podane stawki pozwalają osiągać dochód z grubsza trzy razy wyższy od tego z tradycyjnego najmu długoterminowego, lecz pod warunkiem uzyskania 100-procentowego obłożenia, co jest trudne. Rynek najmu krótkoterminowego podlega bowiem takiej samej sezonowości, z jaką zmaga się branża hotelarska. Oznacza to wysokie obłożenie w miejscowościach turystycznych wiosną i wczesną jesienią, nieco słabszy okres latem oraz flautę zimą (naturalnie, pomijając góry). Zresztą nawet w tzw. sezonie wysokim niełatwo o pełne obłożenie. 

Każdy przypadek jest inny, ale ogólnie można założyć, że jeśli będzie się ono kształtować na poziomie 30–50 proc., uda się osiągnąć przychody porównywalne z najmem długoterminowym. Jeżeli frekwencja zbliży się do 70 proc., przychody mogą być 2-krotnie wyższe. 

Taka perspektywa skłania oczywiście do rozważań, czy nie opłacałoby się kupić mieszkań na kredyt i zamieścić oferty w odpowiednich portalach, ale znacznie mniej kłopotliwym rozwiązaniem jest jednak wynajęcie mieszkania i podnajmowanie go (oczywiście za zgodą właściciela). Koszt raty kredytu i wynajmu może być zbliżony, ale w tym pierwszym przypadku powstaje długoterminowe zobowiązanie wobec banku, a w razie rezygnacji z całego przedsięwzięcia trzeba szukać kogoś, kto kupi lokal obciążony hipoteką, nie mówiąc już o zaangażowaniu własnego kapitału. Natomiast gdy podnajmujemy, wystarczy wypowiedzieć umowę właścicielowi. 

Tam, gdzie pojawiają się przychody, są i koszty. Wynajmujący płacą z góry stawkę określoną w ogłoszeniu. Pieniądze pobiera serwis ogłoszeniowy, który w dniu przyjazdu gości przekazuje je właścicielowi lokalu (zwanemu najczęściej „gospodarzem”), pobierając prowizję sięgającą 3–5 proc. ceny. Prowizje są zatem zbliżone do tych dla tradycyjnych agencji pośrednictwa nieruchomości. Od „gospodarza” zależy, czy chce też pobrać kaucję, co nieco ogranicza konkurencyjność ogłoszenia (alternatywą jest ubezpieczenie ruchomości w mieszkaniu). Kaucja nie powinna być przesadnie wysoka, ale wystarczająco dokuczliwa, żeby wybić z głowy myśl o dewastacji, np. rzędu 100 euro. Goście nie martwią się o zużycie prądu, wody, wywóz śmieci czy czynsz dla administracji – te opłaty obciążają właściciela. Dochodzą do tego koszty dodatkowe – wymiany ręczników i pościeli, sprzątania. Dbanie o utrzymanie lokalu w dobrym stanie pozwoli uzyskać dobre opinie klientów, co może przyciągnąć kolejnych lub sprawić, że dotychczasowi będą chętniej wracać do „swojego” miejsca w obcym mieście. 

Gdy wszystkie te czynności wykonuje się samodzielnie, a goście nie mają specjalnych wymagań (np. dotyczących zabezpieczeń antyalergicznych), koszty serwisu nie obniżają istotnie rentowności. Ale gdy zarządza się kilkoma lokalami, wynajęcie pomocy może okazać się już nieodzowne. Część właścicieli apartamentów radzi także, aby 10–15 proc. przychodów przeznaczyć na budżet remontowy. Drobne naprawy, malowanie, wymiana najszybciej zużywających się sprzętów zdarzają się w lokalach wynajmowanych na krótko znacznie częściej. 

Niektórzy właściciele mieszkań starają się zwiększyć swe przychody i zarazem atrakcyjność danego lokalu, oferując odpłatnie drobne usługi – śniadania, prasowanie, możliwość zamówienia biletów na spektakl czy koncert itd. Część z tych usług – zwłaszcza dotycząca gastronomii – wymaga jednak, by ten, kto je świadczy, przebywał w bezpośrednim sąsiedztwie. 

I tu dochodzimy do kolejnej przeszkody – jeżeli dysponuje się jednym czy dwoma lokalami, trudno zarządzać nimi na odległość. Biznes opiera się na możliwości codziennego ich doglądania. Oczywiście, gdy w grę wchodzi większa firma zarządzająca kilkudziesięcioma placówkami (a są i takie), skala przedsięwzięcia wymusza zupełnie inne rozwiązania. 

Prawo i podatki

Ryczałtowa stawka 8,5 proc. jest bardzo popularna w przypadku najmu długoterminowego, bo najlepiej się wtedy sprawdza (rzecz jasna w przypadku osób fizycznych, dla których najem długoterminowy nie stanowi przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej). Chociaż bowiem nie można wtedy wliczać do kosztów uzyskania przychodu żadnych wydatków związanych np. z remontem lokalu, to już przy odpowiedniej konstrukcji umowy najmu z przychodów można wykluczyć opłaty za media. W przypadku najmu krótkoterminowego tak się nie da, gdyż goście nie płacą za media na podstawie osobnego rachunku. Ale nie tylko z tego powodu lepsze będzie opodatkowanie na zasadach ogólnych niż ryczałt, a najlepsze – wzięcie najmu pod skrzydła prowadzonej działalności gospodarczej. 

Po pierwsze, uzyskiwane przychody są w tym wypadku nieregularne. Szczególnie w grudniu, styczniu i lutym jest spora szansa, że ich nie będzie, o ile nie celujemy w studentów, którzy z kolei opuszczają lokale latem (trzeba więc zostawić sobie rezerwę na pokrycie kosztów w tym okresie z własnej kieszeni). W słabszych miesiącach uzyskane przychody mogą okazać się niewystarczające na pokrycie kosztów administrowania nieruchomością, dobrze jest więc mieć możliwość wykazania straty, która pomniejszy dochód do opodatkowania w kolejnych miesiącach. Również początkowe koszty inwestycji (remont, wyposażenie) i następujące po nich wydatki na naprawy, sprzątanie, wymianę sprzętów, pomogą obniżyć płacony podatek, gdy rozliczamy się na zasadach ogólnych. 

Zwolennicy wynajmu krótkoterminowego podkreślają jeszcze jedną jego przewagę nad długoterminowym. W przypadku terminowej umowy najmu, opłaconej zresztą z góry, właściciel lokalu ma – w razie konieczności – możliwość usunięcia niechcianych lokatorów, prawo do tego przysługuje mu zresztą także wówczas, gdy doszło do złamania umowy czy regulaminu korzystania z lokalu (np. miały miejsce akty wandalizmu, nieprzestrzeganie ciszy nocnej itp.). W przypadku wynajmu długoterminowego możliwości eksmisji są dużo bardziej ograniczone (poza notarialnym zawarciem umowy o najmie okazjonalnym). 

Coś za coś

Szacowanie rentowności z najmu krótkoterminowego przypomina pisanie biznesplanu i jest trudniejsze niż zakładanie średniej rentowności z najmu długoterminowego, głównie ze względu na liczne puste okresy i nieznany rzeczywisty poziom obłożenia danej lokalizacji w dobrym czasie. Aby zarobić więcej niż na najmie długoterminowym, należałoby osiągnąć średnie obłożenie w skali roku wynoszące ok. 45 proc. To oznacza, że w trzech najlepszych miesiącach powinno ono sięgać nawet 80 proc., aby zrównoważyć gorszy, zimowy sezon. Komu uda się osiągnąć taki wynik, ten może liczyć na rentowność w wysokości 6–9 proc., wyraźnie wyższą niż 4–5 proc. przy najmie długoterminowym. 

Na rynku istnieje też możliwość zlecenia zarządzania mieszkaniem w zamian za stały przychód (chodzi o wynajęcie lokalu osobie lub firmie, która będzie prowadziła w nim najem krótkoterminowy). Pozwala to uzyskać rentowność nieco wyższą niż przychód z najmu długoterminowego, rzędu 6 proc. netto, ale trzeba pamiętać, że gwarancja tego zarobku jest warta tyle, ile wiarygodność tego, z kim zawarliśmy stosowną umowę. 

Dopiero posiadanie kilku lokali pozwala uczynić z najmu krótkoterminowego sposób na życie. Biznes ten bywa przy tym absorbujący czasowo, trudno więc mówić w jego przypadku o dochodzie pasywnym. Coś za coś.