Jeszcze jeden sposób na szybką gotówkę

Leasing zwrotny nieruchomości pozwala dostać konkretny zastrzyk gotówki, a zarazem uwolnić zamrożone aktywa. Najpierw sprzedajemy leasingodawcy np. lokal użytkowy albo motel, a potem go od niego wynajmujemy (bądź komuś podnajmujemy), spłacając raty leasingowe. Kiedy upłynie termin obowiązywania umowy, będziemy mogli swą nieruchomość odkupić po z góry określonej cenie (która jest wypadkową czasu trwania kontraktu, wartości budynku i efektów negocjacji). Stąd słowo „zwrotny” w nazwie tego rozwiązania. – Przedmiotem transakcji mogą być także obiekty, które mają dopiero powstać – mówi Andrzej Sugajski, dyrektor generalny Związku Polskiego Leasingu. 

Do 2013 r. minimalny okres takiego leasingu wynosił 10 lat. Potem skrócono go do pięciu lat, co, jak zauważa Sugajski, „branża leasingowa przyjęła z zadowoleniem”. 

Tarcza podatkowa

Gdy przedsiębiorca sprzeda w ten sposób nieruchomość, zyskuje gotówkę – to plus. Jednak traci prawo własności budynku i jeszcze musi regularnie spłacać raty – to minus. Biorąc pod uwagę konieczność ich regulowania, opłaty wnoszone na początek i ewentualne późniejsze odkupienie nieruchomości, może się wydawać, że np. w stosunku do kredytu inwestycyjnego nie jest to interesująca forma pozyskania kapitału. Jednak tzw. tarcza podatkowa, uwolnienie środków finansowych i brak obciążenia zadłużeniem (o czym niżej) mogą sprawić, że będzie to bardziej atrakcyjna czy sensowna opcja, choć oczywiście zależy to od indywidualnej sytuacji danej firmy. Jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach. 

Zacznijmy od tarczy podatkowej. – Lea-sing zwrotny nieruchomości jest strukturą finansowania, która daje przedsiębiorcy wymierne korzyści podatkowe – mówi Agnieszka Kaczyńska, dyrektor Departamentu Nieruchomości i Inwestycji Strukturyzowanych mLeasing. 

Rzecz w tym, że raty leasingowe stają się kosztem uzyskania przychodu, a przy tym, zgodnie z prawem, koszt ten jest wyższy niż tradycyjna amortyzacja nieruchomości. Standardowo amortyzacja nowego budynku trwa 40 lat. W tym czasie jego właściciel może wliczyć w koszty jego całkowitą wartość początkową. W przypadku leasingu okres, w którym wartość ta byłaby zaliczana do kosztów podatkowych, ulega dużemu skróceniu. 

Według Agnieszki Kaczyńskiej korzyści związane z fiskusem są tu co najmniej dwukrotnie wyższe niż w przypadku rozliczania nieruchomości posiadanej na własność (nawet do 6,45 proc. wartości obiektu wobec 2,5 proc. odpisu amortyzacyjnego). Generalnie zależą od okresu obowiązywania umowy leasingowej – im ten jest krótszy, tym lepiej (choć oznacza to też spłacanie wyższych rat). Koszt podatkowy w formie rat leasingowych może sięgnąć ok. 5,4 proc. przy 10-letnim okresie finansowania, a w przypadku 5-letniego okresu – owych atrakcyjnych  6,45 proc. – Przy umowie 5-letniej w koszty zostanie wliczone około 1/3 wartości nieruchomości – mówi Andrzej Sugajski. 

Weźmy biurowiec o wartości 10 mln zł. Jego właściciel może wpisać w koszty działalności 250 tys. zł rocznie. Jeśli budynek jest leasingowany na 10 lat, wpisze już 540 tys. zł rocznie. Dla firm oznacza to, że stosując powyższe odliczenia od podatku, w efekcie zapłacą znacznie mniejszy VAT i będą miały wyższe zyski. W przypadku kredytu bankowego takich możliwości nie ma. 

Przedsiębiorcy muszą jednak pamiętać, że firma, która rozlicza się poprzez zryczałtowany podatek dochodowy, nie skorzysta w pełni z tarczy podatkowej. Taką szansę mają jedynie podmioty rozliczające się w VAT. 

Inne korzyści

Leasing zwrotny nieruchomości można też wykorzystać do znaczącego podniesienia wartości aktywów spółki. Generalnie bowiem realna wartość nieruchomości (szczególnie tej przeznaczonej na wynajem) jest wyższa niż koszt jej budowy. Wartość księgowa obiektu jest więc zaniżona w stosunku do rzeczywistości. Sprzedaż nieruchomości w ramach leasingu zwrotnego opiera się jednak na wartości realnej, co oznacza nie tylko uwolnienie środków wykorzystanych wcześniej do wybudowania nieruchomości, ale także pozyskanie dodatkowej gotówki. 

Rozwiązanie to przydaje się także do optymalizacji kosztów firmy, jeśli konsoliduje ona kredyty. Skorzystanie z niego może pomóc jej w spłacie droższych, krótkoterminowych pożyczek i poprawić jej płynność finansową. 

Kolejny argument za: otrzymana gotówka może posłużyć do realizacji nowej inwestycji (np. budowy fabryki), która przyniesie wyższe zyski niż koszt rat leasingowych (oczywiście najlepiej, by owoce tej inwestycji pojawiły się, zanim skończy się spłacanie rat). 

Wreszcie ostatnia zaleta, ale zdecydowanie nie najmniej ważna. Pozyskanie kredytu bankowego wiąże się z obciążeniem bilansu spółki. Trudniej jest potem np. dostać kolejny kredyt. W sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo pilnie potrzebuje gotówki, brak takiej możliwości może doprowadzić nawet do procedury upadłościowej. Leasing jest bardziej przystępny, bo opiera się na aktywach już posiadanych przez firmę (więc leasingodawca jest w bezpieczniejszej sytuacji niż kredytodawca), umożliwia także pozyskanie poważnych środków finansowych, które, dobrze zainwestowane, nie tylko spłacą koszt rat, ale również pozwolą firmie przetrwać. 

Teoretycznie, zawsze też można nieruchomość po prostu sprzedać. Problem w tym, że trzeba znaleźć kupca. W przypadku np. magazynu może to być trudne. Przy leasingu zwrotnym nie trzeba też ponosić np. kosztów i trudów przeprowadzki czy remontu obiektu i ewentualnie łatwo go potem znów przejąć na własność. 

Dla kogo to rozwiązanie

Jak zgodnie zauważają eksperci, największym wyzwaniem dla przedsiębiorcy jest pogodzenie się z faktem, że przestaje być właścicielem nieruchomości. Oczywiście firma może prowadzić własną działalność w budynku, zagwarantowaną przez akt notarialny. Problem w tym, że ponosi ona zań nadal pełną odpowiedzialność. Leasingobiorca musi bowiem wykupić ubezpieczenie, które pokryje ewentualne zdarzenia losowe, jak choćby pożar. To dodatkowo podnosi koszty leasingu (o kilka procent, przy czym wiele tu zależy od wybranej firmy ubezpieczeniowej i wartości nieruchomości). 

Ponadto nie każdy budynek czy lokal podpada pod to rozwiązanie. – Jesteśmy w stanie finansować nieruchomości o wartości minimalnej 3 mln zł netto. Wyjątek stanowią lokale usługowe i biurowe. W ich przypadku wartość powinna przekroczyć 1,5 mln zł netto – opisuje Wojciech Księżopolski, ekspert z pionu sprzedaży bankowej i biznesu korporacyjnego w Raiffeisen-Leasing Polska. Każda firma leasingowa ma tu własne wymagania. 

W przypadku Raiffeisen-Leasing jest także inna bariera. – W ramach leasingu nieruchomości możemy finansować jedynie spółki kapitałowe – mówi Księżopolski. To wyklucza jednoosobowe działalności gospodarcze i spółki osobowe. 

Sama procedura uzyskania leasingu jest podobna do tej, jak przy udzieleniu kredytu bankowego, ale kładzie się większy nacisk na ocenę wartości nieruchomości. – Zwracamy uwagę na takie czynniki, jak lokalizacja, rok budowy, sposób wykorzystania, powierzchnia budynku, a także na dane finansowe firmy ubiegającej się o leasing – wymienia Agnieszka Kaczyńska. 

Problem z podpisaniem umowy leasingowej mogą mieć też oczywiście przedsiębiorstwa, których nieruchomości nie mają uregulowanego stanu prawnego. – Nasi klienci powinni być przygotowani na to, że do analizy sytuacji prawnej nieruchomości będziemy wymagać więcej dokumentów – zwraca uwagę Księżopolski. 

Mniejsi się tym interesują

Po leasing zwrotny nieruchomości wciąż najczęściej sięgają wielkie firmy. – Szacunki ZPL za 2015 r. pokazały, że korzystały z niego głównie przedsiębiorstwa ze średniorocznymi obrotami przekraczającym 20 mld zł. Drugą, lecz znacznie mniej liczną grupę stanowiły firmy z obrotami do 5 mld zł – mówi Andrzej Sugajski. 

Ale ostatnio także mali i średni przedsiębiorcy przekonują się do takiej formy finansowania. – O ile kilkanaście lat temu sięgały po nią głównie duże korporacje mające zagranicznych udziałowców, którzy znali to rozwiązanie ze swoich rodzimych krajów, o tyle teraz leasing nieruchomości jest równie często wykorzystywany przez małe i średnie firmy z kapitałem wyłącznie polskim – zauważa Agnieszka Kaczyńska. 

Skądinąd „często” to w tym wypadku pojęcie względne. Co prawda firmy leasingowe, ze względu na klauzule poufności, niechętnie informują o swoich klientach, ale wiadomo, że skala rynku nie jest wielka. Jak zdradza przedstawiciel Raiffeisen-Leasing, średnio w ciągu roku jego spółka zawiera łącznie 12 takich umów. – Biorąc pod uwagę kwoty i specyfikę tego rodzaju transakcji, to bardzo dużo – stwierdza. 

Względnie niewielka liczba transakcji wynika m.in. z istnienia alternatywy, jaką jest kredyt. Jego uzyskanie jest szybsze i mniej pracochłonne (m.in. z powodu mniej dokładnej wyceny nieruchomości), a poza tym, w przypadku mniejszych firm, leasing może być postrzegany jako ryzykowny z powodu utraty prawa własności. Kredyt jest też o tyle łatwiejszą opcją, że większość małych i średnich przedsiębiorstw zwyczajnie nie posiada nieruchomości wartych kilka milionów złotych. Jeśli jednak firma spełnia stawiane przez banki kryteria oraz rozlicza się jako podatnik VAT, leasing zwrotny nieruchomości może przynieść jej więcej korzyści finansowych niż standardowy kredyt (za sprawą tarczy podatkowej), a w dodatku nie musi ona zwiększać swego zadłużenia. 

Oczywiście, nie zawsze jest dla firmy bardziej korzystny. Weźmy przypadek spółki deweloperskiej Marvipol. W 2013 r. przez kilka miesięcy negocjowała leasing zwrotny biurowca Prosta Tower. Ostatecznie do transakcji nie doszło. Firma pozyskała poza tym tradycyjny kredyt, który pozwolił jej refinansować zadłużenie i uwolnił 25 mln zł gotówki na jej nowe inwestycje. 

Dlaczego nie zdecydowała się na leasing? Nieoficjalnie wiadomo, że zabrakło porozumienia w sprawie kwoty, jaką bank BPS miał wypłacić za budynek. Prawdopodobnie suma ta nie była na tyle interesująca, by Marvipol chciał pozbyć się praw do nieruchomości. Kredyt okazał się w tym wypadku rozwiązaniem łatwiejszym do zaakceptowania. Obciążył wprawdzie bilans spółki, ale jej sytuacja finansowa była na tyle korzystna, że nie odbiło się to na ocenie jej zdolności kredytowej. Gdyby ówczesne zadłużenie dewelopera było wyższe, leasing mógłby okazać się jedyną możliwością pozyskania środków finansowych. 

Wszystko zatem zależy od sytuacji: masz nieruchomość, brakuje ci pieniędzy, posiadasz już kredyt bankowy? Leasing  zwrotny może być optymalnym rozwiązaniem. Posiadasz nieruchomość, ale nie chcesz stracić nad nią kontroli i stać cię na jeszcze większe obciążenie pożyczkami? Kredyt może okazać się wygodniejszy. Najważniejsza jest chłodna analiza i wybór oferty, która najlepiej do ciebie pasuje. 

--------------------------

Wojciech Księżopolski, ekspert z pionu sprzedaży bankowej i biznesu korporacyjnego w Raiffeisen-Leasing Polska

Małe i średnie przedsiębiorstwa niestety rzadko korzystają z leasingu zwrotnego. Większość z nich prowadzi swoją działalność na jednej nieruchomości, która bardzo często jest zabezpieczeniem kredytów i finansowań krótkoterminowych, z których firma nie może zrezygnować. Jeśli będzie posiadała kolejne nieruchomości, to ma szansę  na skorzystanie z leasingu. 

--------------------------

Kiedy szanse, że skorzystasz z leasingu zwrotnego nieruchomości, są duże

1. Twoja nieruchomość spełnia wymogi leasingodawcy, jeśli chodzi o jej wartość (w zależności od typu nieruchomości i firmy leasingowej, wartość ta musi przekraczać co najmniej 1 mln zł, a często kilka milionów). Firmy leasingowe czasem akceptują zewnętrzny operat szacunkowy, częściej jednak same dokonują wyceny. 
2. Nieruchomość nie posiada wad prawnych. 
3. Twoja firma została pozytywnie zweryfikowana pod kątem jej możliwości finansowych (podobnie jak przy ubieganiu się o kredyt). 
4. Na etapie negocjacji z firmą leasingową dobrze skalkulowałeś okres obowiązywania umowy (im krótszy, tym wyższe korzyści podatkowe, ale jednocześnie wyższa rata leasingu), a także cenę ostatecznego odkupienia nieruchomości. Warto postarać się tu o wynegocjowanie jak najniższej stawki, bo w momencie trwania leasingu będzie to po prostu bardzo trudne. 
5. Uwzględniłeś w kosztach tego  rozwiązania ubezpieczenie nieruchomości na czas obowiązywania umowy i z twoich kalkulacji wynika, że w twojej sytuacji w sumie wszystko  to ci się opłaci.