Wzrosty na rynku mieszkaniowym coraz mniejsze

Sprzedaż nowych mieszkań liczona łącznie na sześciu największych rynkach w Polsce wzrosła o 6 proc. k/k. Spóźniony boom w Poznaniu i Łodzi pozwala myśleć o rekordach na zamknięcie roku - wynika z analizy JLL.

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w trzecim kwartale br. 16 100 mieszkań, o 6% więcej niż przed kwartałem. Wzrost sprzedaży odnotowany został niemal na wszystkich rynkach, za wyjątkiem Wrocławia. W Poznaniu, gdzie w ciągu kwartału nabywców znalazło 1 700 mieszkań, był to najlepszy kwartalny wynik w historii – czytamy w najnowszym raporcie JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q3 2019”.

Po wyraźnym spadku sprzedaży w trzecim kwartale ubiegłego roku (do 14 300 lokali) i trudnościach z uruchamianiem nowych inwestycji, sytuacja na rynku pierwotnym mieszkań zdaje się stabilizować. Firmy działające w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi uruchomiły w ostatnim kwartale sprzedaż 14 500 mieszkań, sprzedając w tym samym czasie 16 100. Łącznie w ostatnich 12 miesiącach do oferty trafiło 65,7 tys. lokali mieszkalnych, a sprzedanych zostało 64 200, co jest wynikiem zbliżonym do osiągniętego na 6 rynkach w całym 2018 r. Jak przewidują eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL podobnym wynikiem może zakończyć się również 2019 r.

- Wszystko wskazuje na to, że rok 2019 firmy deweloperskie działające w sektorze mieszkaniowym będą mogły zaliczyć do udanych. Nabywcy, wprawdzie nie bez zastrzeżeń, ale akceptują rosnące ceny. Wskazuje na to nie tylko utrzymująca się na wysokim poziomie sprzedaż mieszkań, ale także wyjątkowo wysoka liczba udzielonych kredytów hipotecznych z jaką mieliśmy do czynienia w pierwszym półroczu tego roku. Wolniejsze niż jeszcze kilka kwartałów temu tempo sprzedaży deweloperzy kompensują sobie utrzymaniem atrakcyjnych marż, dzięki czemu wartość rynku nie spada - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Poznań i Łódź nadrabiają straty

Realizujący się w większości miast scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu nie dotyczy dwóch najmniejszych spośród sześciu głównych rynków mieszkaniowych – Poznania i Łodzi.

W Łodzi, sprzedaż zrealizowana przez deweloperów w trzech kwartałach bieżącego roku wyniosła 4 800 mieszkań i już na koniec września dorównała wolumenowi transakcji odnotowanemu na tym rynku w całym 2018 roku. Wciąż wysokie jest również tempo wprowadzeń. W okresie lipiec-wrzesień do sprzedaży trafiło tam 1 000 nowych mieszkań, a oferta utrzymała się na wysokim poziomie 3 800. 

Z kolei w Poznaniu 1 700 sprzedanych mieszkań było najwyższym odnotowanym na tym rynku wynikiem w historii – o 24% wyższym niż kwartał wcześniej i o 74% wyższym niż przed rokiem. Zważywszy na dotychczasowe, równie wysokie wyniki odnotowywane na początku roku, spodziewać się można, że w całym roku sprzedaż na tym rynku przekroczy historyczny poziom 6 000. 

- Oba te rynki mają wciąż bardzo wysoki potencjał dla dalszego rozwoju. W minionych latach liczba transakcji w przeliczeniu na 1 000 mieszkańców w miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław sięgała nawet 16 -19 mieszkań, gdy w tym samym czasie w Poznaniu i Łodzi pozostawała na poziomie 4-8. Korzystna dla firm działających na tych rynkach jest również relatywnie większa dostępność terenów inwestycyjnych, co pozwala na zachowanie elastyczności w przygotowaniu kolejnych projektów i ogranicza presję na wzrost cen -wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL.

Polacy wciąż skłonni do dużych zakupów

- Badający skłonność do dokonywania przez Polaków zakupów GUS od kilku kwartałów informuje o dużym optymizmie. Co więcej wskaźnik obrazujący skłonność do dokonywania ważnych zakupów – w praktyce obejmujący mieszkania - oraz bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK), osiągnęły we wrześniu poziomy najwyższe w historii. „W tym kontekście utrzymanie obecnych wyników sprzedażowych, przy systematycznie rosnących cenach wydaje się realne, a deweloperzy nie widzą powodów, dla których mieliby cen nie podnosić - komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Przeciętne ceny metra kwadratowego, liczone dla lokali pozostających w ofercie na koniec września, wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału we wszystkich analizowanych aglomeracjach. Najwyższy wzrost w miał miejsce w Krakowie (3,7%) i Łodzi (3,5%). Mniejszą skalę miał wzrost cen w Trójmieście (2,3%), Wrocławiu (2,0%) i Warszawie (1,5%). W Poznaniu przeciętne ceny wzrosły nieznacznie, bo o 1%.  W porównaniu z wynikami sprzed roku na czterech rynkach: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, odnotowaliśmy dwucyfrowe wzrosty, mieszczące się w przedziale 10-15%. W dwóch pozostałych miastach wzrost cen był umiarkowany. W Łodzi średnie ceny były o 6,3% wyższe niż przed rokiem, a w Poznaniu o 3,4%.

Jak zauważają autorzy raportu „Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q3 2019”, obecna koniunktura oparta jest w dużym stopniu na popycie o charakterze inwestycyjnym. Transakcje tego typu stanowią dziś ok. 30% wszystkich realizowanych i choć inwestorzy indywidualni to grupa nabywców najbardziej skłonnych do rezygnacji z zakupu w momencie zmieniającej się sytuacji rynkowej – na razie nie maleje. 

- Czynsze najmu na rynku mieszkaniowym rosną niemal we wszystkich miastach, a utrzymujący się niski poziom stóp procentowych wciąż zniechęca do trzymania pieniędzy w banku. Nawet rosnące ceny zakupu, które potencjalnie zmniejszają rentowność inwestycji, nie odstraszają nabywców, bo dają nadzieję na wzrost wartości nieruchomości w czasie. Ochłodzenie entuzjazmu tej grupy mogą wywołać ewentualne zmiany regulacyjne dotyczące rynku najmu krótkoterminowego, o których coraz głośniej mówi się w branży. Przy tym, miejsce detalicznych zakupów inwestycyjnych w ogólnej puli transakcji w nadchodzących latach z powodzeniem mogą wypełnić pakietowe transakcje realizowane przez podmioty instytucjonalne, które coraz aktywniej działają w Polsce - komentuje Maximilian Mendel, dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych, JLL.