Skąd popłynie kapitał na nieruchomości?
Z prawie 1 biliona dolarów zainwestowanych w nieruchomości komercyjne na świecie w okresie 12 miesięcy do I kwartału 2019 roku, jedną trzecią stanowiły inwestycje transgraniczne. Kanada, USA, Chiny kontynentalne oraz Singapur były głównymi transgranicznymi inwestorami w tym okresie.
Według opublikowanego przez Knight Frank raportu „Active Capital” długoterminowe obniżenie wzrostu PKB oraz stóp procentowych pod koniec cyklu przyczynia się do wzrostu transgranicznego przepływu kapitału, mając na celu zarówno dywersyfikację ryzyka, jak i osiągnięcie większych zysków.
Raport ujawnił, że w pierwszym kwartale 2019 roku fundusze kapitałowe, zarządzający aktywami oraz firmy działające na rynku nieruchomości (REOC - real estate operating companies) należały do najbardziej aktywnych podmiotów, inwestując w różnorodne aktywa, od biur w Madrycie, po centra handlowe w Hong Kongu.
W kontekście tego, że fundusze private equity są jednym z głównych wskaźników transgranicznego przepływu kapitału, raport Knight Frank ujawnił że w pierwszym kwartale 2019 roku, Chiny kontynentalne oraz Hong Kong zaabsorbowały ponad 5 miliardów dolarów międzynarodowego kapitału, pochodzącego z funduszy private equity. Zgodnie z analizą danych Real Capital Analytics (RCA) przeprowadzoną przez Knight Frank, w tym samym okresie, wolumen inwestycji na rynku biurowym i handlowym w Japonii przekroczył 1,3 miliarda dolarów, z kolei w Norwegii i Finlandii zainwestowano 1,7 miliarda dolarów pochodzących z funduszy private equity w porównaniu z kwotą 706 milionów dolarów w całym 2018 roku. W międzyczasie, w związku z napływem turystów oraz dobrymi wynikami gospodarczymi miast we Włoszech, fundusze private equity zainwestowały w tym kwartale 510 milionów dolarów w hotele oraz biura w całym kraju.
Badania rynku przeprowadzone przez Knight Frank przewidują rotacje w alokacji funduszy private equity zainwestowanych w nieruchomości. Zakładają one, że większym zainteresowaniem od biur i nieruchomości handlowych będzie cieszyć się sektor przemysłowy i nieruchomości alternatywnych. Prognozuje się, że do końca 2023 roku sektor przemysłowy będzie stanowić 20 proc.takich portfolio, natomiast sektor nieruchomości alternatywnych do 50 proc. (włączając akademiki, co-living, opiekę zdrowotną i inne).
- Istnieje wiele argumentów, dla których warto inwestować w nieruchomości, szczególnie w okresie obowiązywania niższych stóp procentowych w dłuższym terminie. Taka sytuacja może zapewnić względną stabilność oraz dochód w porównaniu z inwestycjami w akcje i obligacje. Jednakże inwestorzy muszą rozważyć ryzyko, jakie mogą ponieść oraz zidentyfikować metody osiągnięcia zwrotu bez konieczności zwiększania skali ryzyka - powiedział Andrew Sim, Head of Global Capital Markets w Knight Frank.
Niepewność dotycząca fazy cyklu na rynku nieruchomości oraz perspektywy zwrotu powodują, że inwestorzy zainteresowani są różnymi rodzajami ekspozycji w zakresie nieruchomości, włącznie z sektorami nieruchomości alternatywnych, takimi jak domy spokojnej starości, opieka zdrowotna oraz inwestycjami w sektorze PRS (private rented sector).
- Niektórzy inwestorzy reinwestują swoje aktywa, podczas gdy inni wchodzą na rynek nieruchomości poprzez różne środki ekspozycji, jak na przykład przejęcia firm z sektora proptech lub zapewnianie środków na finansowanie zadłużenia. Ponadto, oczekujemy, że fundusze private equity będą zainteresowane inwestycjami w centra danych, konkretne podsektory przemysłowe, jak na przykład chłodnie, oraz modele biznesowe kierowane przez operatorów w sektorach specjalistycznych – dodał Andrew Sim.
W trzecim roku, w którym publikowany jest raport Active Capital, jego autorzy zidentyfikowali dziesięć najbardziej prawdopodobnych źródeł kapitału transgranicznego w 2019 roku, informując, że na prognozę tę wpływ mają majątek, swoboda finansowa, innowacje, obciążenia podatkowe oraz bezrobocie. Głównymi źródłami kapitału są Niemcy, Japonia, Luksemburg, Norwegia, Katar, Singapur, Szwajcaria, Tajwan, Zjednoczone Emiraty Arabskie oraz Stany Zjednoczone.
