Rozliczanie wynajmu mieszkań od 2022. Jak to robić na ryczałcie?

Do niedawna w przypadku wynajmu więcej niż jednego mieszkania, a także wynajmu krótkoterminowego potencjalnie największym ryzykiem podatkowym dla osób które chciały rozliczać się ryczałtem było zakwalifikowanie prowadzonej działalności jako działalności gospodarczej.  Ryczałtem można było bowiem rozliczać tylko tzw. najem prywatny, natomiast osoby wynajmujące lokale w ramach działalności gospodarczej musiały rozliczać się natomiast tzw. skalą podatkową. 

Od 1 stycznia 2021 r. znowelizowano przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne umożliwiający zastosowanie zryczałtowanego podatku od najmu również w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej. 

Od stycznia 2022 r., w ramach Polskiego Ładu rząd szykuje kolejne zmiany w zakresie opodatkowania najmu lokali.  Zgodnie z zaproponowanymi przez Ministerstwo Finansów w dniu 26 lipca 2021 r. zmianami  tzw. najem prywatny będzie mógł być opodatkowany tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. 

Projekt ustawy zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych(…), przewiduje bowiem, iż dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Źródło o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 to właśnie dochody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Do tej pory regulacja ustawy o PIT stanowiła, iż dochody te są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu. Jednocześnie zgodnie z projektem zmianie ulegnie przepis art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który do tej pory przewidywał możliwość opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu. Zgodnie z jego nowym brzmieniem: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Skutkiem dokonanych zmian będzie brak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów uzyskania przychodów. W szczególności dotknie to osoby stosujące odpisy amortyzacyjne, w ich przypadku obciążenia podatkowe mogą znacznie wzrosnąć. Większe podatki zapłacą także Ci, którzy ponoszą duże koszty remontu wynajmowanych lokali oraz osoby które wynajmują mieszkania kupione na kredyt. 

Dobra wiadomość dla podatników jest taka, że zaproponowana nowelizacja nie ingeruje na dzień dzisiejszy w stawki zryczałtowanego podatku od najmu. Mają one wynosi tak jak dotychczas 8,5% od kwoty czynszu najmu do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100.000 zł. 

Właściwy do opłacania podatku od najmu jest urząd skarbowy dla miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia np. wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli dwie osoby będące współwłaścicielami nieruchomości opłacają podatek od najmu każdy z nich opodatkowuje 50% przychodów. Wpłaty powinny być dokonywane na indywidualny rachunek podatkowy, tzw. mikrorachunek podatkowy.