Mieszkania znów zaczęły drożeć. Co dzieje się na rynku nieruchomości

W Krakowie przeciętna cena ofertowa osiągnęła już poziom 16 000 zł za m², co jest poziomem o 26% wyższym niż przed rokiem. Ponadto okazało się, że w II kw. 2024 r. rosły nie tylko ceny w ogłoszeniach. Z najnowszych danych NBP wynika, że niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły ceny transakcyjne. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W II kw. 2024 r. do niemal 8% wzrosło również oprocentowanie udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych. W rezultacie drugi miesiąc z rzędu spadała dostępność mieszkań kupowanych przy udziale kredytu.

Wzrosty na rynku mieszkań w lipcu

Po zaledwie miesiącu przerwy ceny mieszkań znów zaczęły rosnąć. W ciągu miesiąca mieszkania w Katowicach zdrożały aż o 9,7%, w Szczecinie o 4,7%, a w Sosnowcu o 4,1%. Tak duże zmiany to jednak wyjątki. Przeciętna zmiana w porównaniu do poziomów z lipca wyniosła 1%. Duże wzrosty widać natomiast w porównaniu rocznym. Przeciętnie ceny w badanych miastach są o 16% wyższe niż przed rokiem. W tym okresie najmocniej wzrosły ceny w Krakowie (26%), a najsłabiej w Sosnowcu (7%).

Rosną nie tylko ceny w ogłoszeniach, ale również w transakcjach

NBP właśnie opublikował dane na temat cen transakcyjnych w II kw. 2024 r. Wynika z nich, że rosły nie tylko ceny w ofertach sprzedaży, ale również w zawieranych transakcjach. Ceny nowych mieszkań w 7 największych miastach są o 19% wyższe niż przed rokiem, a używanych o 18%. Wzrost w porównaniu do poziomu sprzed roku nie jest jednak zaskoczeniem, ponieważ uwzględnia okres drugiej połowy ubiegłego roku, gdy ceny błyskawicznie rosły.

Niezwykłe jest to, że ceny w II kw. br. były znacząco wyższe niż w I kw. br. Na rynku widać było bowiem znaczące spowolnienie. Tymczasem spadków niemalże nie było. Jedyne wyjątki to rynek wtórny w Szczecinie (-1,5% q/q) oraz rynek pierwotny w Rzeszowie (-1,2% q/q) i Bydgoszczy (-0,8% q/q). W pozostałych badanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W tym pierwszym nowe mieszkania były aż o 10,1% droższe niż w pierwszym kwartale tego roku, a używane o 9,5%. W Gdyni były to wzrosty odpowiednio o 9,6% i 8%.

Jeśli chodzi o największy rynek nieruchomości w Polsce, czyli Warszawę, to mocniejszy wzrost pojawił się na rynku wtórnym (+2,4% q/q) niż na pierwotnym (+0,8%). Po tych wzrostach średnia cena m² dla nowego mieszkania wynosi 16 021 zł, a dla używanego 15 123 zł.

Kredyty hipoteczne również drożały

Kolejna zła wiadomość jest taka, że w II kw. wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z danych NBP wynika, że w tym roku najniższe oprocentowanie (średnio 7,59%) miały kredyty wypłacone w lutym. Później z każdym kolejnym miesiącem było coraz drożej. Najnowsze dane pokazują stawki z czerwca, kiedy to średnia wynosiła już 7,93%.

Choć poziom wynagrodzeń wciąż rośnie, to był zbyt mały, aby zrekompensować połączenie droższych kredytów i wyższych cen mieszkań. W rezultacie mieliśmy drugi kwartał z rzędu spadku dostępności zakupu mieszkania przy udziale kredytu. Zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) wymagał zapłacenia raty wynoszącej 4 498 zł (okres spłaty 30 lat, wkład własny 10%). W przypadku pary zarabiającej po 80% średniego wynagrodzenia pierwsza rata pochłaniała 48% dochodu netto. W ostatnich latach tak źle było tylko w II i IV kw. 2022 r. (po 52%) oraz w I kw. 2023 r. (48%), ale wtedy mieliśmy wyższy poziom stóp procentowych.

W sierpniu stałe oprocentowanie w części banków spadło poniżej 7%

Na pocieszenie warto dodać, że zmieniają się prognozy dotyczące poziomu stóp procentowych. Rosną szanse na znaczące obniżki stóp procentowych w najbliższych latach. W rezultacie kilka banków niedawno obniżyło poziom oferowanego oprocentowania stałego poniżej 7%. Dla przykładu, w ING Banku Śląskim może ono wynieść 6,73%, w Velo Banku 6,71%, a w PKO BP 6,85%.

Co ciekawe, w statystykach NBP tych obniżek możemy nie zobaczyć. Wręcz oprocentowanie udzielanych kredytów może dalej rosnąć, ponieważ coraz więcej kredytobiorców może wybierać oprocentowanie zmienne. W momencie udzielenia kredytu jest ono wyższe niż oprocentowanie stałe, więc może zawyżać statystyki. Jego zaletą jest jednak to, że nie trzeba czekać kilku lat, aby odczuć spadek raty po obniżkach stóp procentowych.