Magazyn na lata. A dokładnie?

Podejmując decyzję o wynajęciu powierzchni magazynowej, każdy potencjalny najemca musi odpowiedzieć sobie na kilka kluczowych pytań. Szczególnie istotnym elementem, jaki dana firma powinna przeanalizować to optymalny czas trwania umowy najmu powierzchni magazynowej - pisze w komentarzu Paulina Kozłowska, młodszy negocjator, dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Obecnie na rynku polskim przyjęło się, że standardowa długość podpisywanych umów najmu to 3-5 lat. Coraz częściej jednak spotykamy się z sytuacją, że w przypadku nowych inwestycji deweloperzy, po analizie warunków komercyjnych, przyjmują strategię zakładającą minimum kontrakty 5-letnie. Jest to trend, który można zaobserwować u wszystkich „wielkich graczy” w branży nieruchomości magazynowych. Oczywiście strategia biznesowa właścicieli nieruchomości nie jest jedynym czynnikiem warunkującym długość okresu najmu. W całym procesie istotne znaczenie ma rodzaj prowadzonej przez potencjalnego najemcę działalności oraz skala adaptacji powierzchni, jaka wiąże się z tym najmem.

Najemcy prowadzący działalność produkcyjną zazwyczaj decydują się na wynajem powierzchni na okres dłuży niż 5 lat. Podyktowane to jest zarówno kosztem modyfikacji powierzchni, jakie narzuca prowadzona działalność, jak i inwestycją w maszyny. W takim przypadku koszty ewentualnej relokacji są bardzo wysokie, dlatego tego typu najemcy są otwarci na rozmowy o kontraktach długoletnich. Podobnie sytuacja kształtuję się w branży logistycznej, gdzie najemca kładzie duży nacisk na zwiększoną ilość bram i doków.

Co do zasady, im więcej modyfikacji najemca zamierza wprowadzić na powierzchni, tym należy się spodziewać, że deweloperzy będą oczekiwać zobowiązania się dłuższym okresem najmu. Związane jest to z koniecznością amortyzacji kosztów realizacji takich zmian. Oczywiście każdy przypadek należy traktować indywidualnie, ponieważ stopień ingerencji w standard powierzchni może być bardzo różny. Przykładem mogę być coraz bardziej popularne inwestycje typu BTS, czyli powierzchnie „szyte na miarę”.

BTS-y to obiekty realizowane pod konkretnego najemcę, zazwyczaj zawierające dużą ilość adaptacji powierzchni uzgadnianych już na etapie planowania bądź budowy obiektu. W przypadku tego typu projektów kontrakty podpisywane są na minimum 7-10 lat.

Czy w takim razie na rynku nie ma miejsca dla klientów poszukujących powierzchni „na krótko”? Jak wiadomo od każdej zasady są odstępstwa i oczywiście zdarzają się transakcje, gdzie umowa najmu dotyczy okresu od roku do dwóch lat. Takie przypadki są rozpatrywane przez deweloperów indywidualnie i mają niewielki udział w strukturze popytu, stanowiąc zaledwie 5 proc. wszystkich transakcji najmu zawartych w okresie ostatnich 12 miesięcy, tj. od początku kwietnia 2018 do końca marca 2019 roku.

Decyzja odnośnie czasu trwania najmu jest decyzją indywidualną każdej firmy i ciężko jednoznacznie wskazać na czynniki, które mają ją determinować. Zapewne nie bez znaczenia jest fakt, iż decydując się na kontrakty długoterminowe najemca może oczekiwać bardziej atrakcyjnych warunków komercyjnych niż w przypadku umowy na przykład 3-letniej.