Magazyn: zbudować czy wynająć?

Małe i średnie przedsiębiorstwa od zawsze wolały budować własne magazyny. Dzięki temu ponosiły mniejszy miesięczny koszt, niż gdyby je wynajmowały, i miały komfort bycia „na swoim”. Nie bez znaczenia była też stabilna lokalizacja. Jednak w ostatnich latach podejście firm zaczęło się zmieniać. Coraz częściej decydują się na wynajem powierzchni magazynowej m.in. za sprawą lekcji wyniesionej z kryzysu. Niejedno przedsiębiorstwo miało bowiem ogromne kłopoty finansowe lub nawet upadło wskutek obciążenia, jakim było utrzymywanie pustego magazynu bez nowych zamówień i bez możliwości sprzedaży budynku.

Niemniej własny magazyn wciąż ma swoje zalety. Opłacalność jednej czy drugiej opcji zależy zresztą w dużym stopniu od charakteru działalności danej firmy i jej planów rozwoju. – Tu nie ma prostych i jednoznacznych odpowiedzi – mówi Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w firmie doradczej JLL.

Plusy i minusy obu rozwiązań

Po pierwsze, trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, czy koniecznie chcemy (i potrzebujemy) mieć własny magazyn. Jeśli niekoniecznie, warto zrobić symulację kosztów budowy nowego obiektu oraz kosztów wynajmu istniejącego, a następnie porównać je, uwzględniając wszystkie koszty towarzyszące i oszacowane ryzyka inwestycyjne.

W przypadku wynajmu kluczowe są m.in. niezbędne wydatki na adaptację danej powierzchni i szacunkowa ocena, jak duże jest prawdopodobieństwo gwałtownego zmniejszenia naszego na nią zapotrzebowania, np. z powodu zakończenia dużej umowy z danym odbiorcą i niepojawienia się w to miejsce innych kontraktów. Ale trzeba również wziąć pod uwagę możliwość zaistnienia odwrotnego scenariusza, czyli niespodziewanego podpisania dużego kontraktu. – Dziś sytuacja w gospodarce jest bardzo dynamiczna. Firmom coraz trudniej przewidzieć, ile będą potrzebować powierzchni magazynowej i produkcyjnej w perspektywie długoterminowej – zwraca uwagę Renata Osiecka, partner zarządzająca w agencji AXI IMMO.

Kolejnym istotnym czynnikiem jest czas. – Budowa zajmie go więcej – ostrzega Tomasz Mika. Uzyskiwanie odpowiednich pozwoleń i stawianie budynku na działce, która już do nas należy, może potrwać od 12 do 18 miesięcy. To często zdecydowanie za długo. W dodatku małe i średnie przedsiębiorstwa zwykle potrzebują najwyżej kilku tysięcy metrów kwadratowych powierzchni i mogą ją od ręki wynająć w największych parkach magazynowych w Polsce. Modułów w tym rozmiarze jest sporo.

Wynajem jest też wygodny z tego powodu, że nie trzeba myśleć o przyszłości budynku czy zarządzaniu nim, a poza tym można zwiększać lub zmniejszać wynajmowaną powierzchnię w zależności od potrzeb. Oczywiście, w ramach oferowanych przez rynek możliwości. Obecnie minimalny okres najmu wynosi trzy lata, ale podpisywane są również umowy na 10, 15, a nawet na 30 lat z klientami, którzy chcą sobie zapewnić stabilną działalność w dobrze dobranej lokalizacji i w dostosowanym do indywidualnych wymagań obiekcie.

Minusem wynajmu jest to, że trzeba się przygotować na wyższe bieżące koszty związane z korzystaniem z magazynu. Składają się na nie czynsz, opłata eksploatacyjna i media. – Można przyjąć, że czynsz to średnio 2,5–3 euro za m2, opłaty eksploatacyjne wynoszą przeciętnie 1 euro za m2, do tego dochodzą opłaty za media, według zużycia – szacuje Tomasz Mika. Różnica między wysokością bieżących kosztów wynajmu a analogicznymi kosztami zawiadywania własnym magazynem sprowadza się zatem głównie do czynszu, który w przypadku powierzchni wynoszącej 3 tys. m2 może wynieść łącznie nawet 40 tys. zł miesięcznie.

Jeśli przedsiębiorca posiada grunt, do tego w dobrej lokalizacji, lepszym rozwiązaniem może się okazać postawienie na nim własnego magazynu. Szczególnie, gdy przyszłość firmy zapowiada się stabilnie, a w grę wchodzi raczej mniejszy projekt. Ryzyko towarzyszące takiej inwestycji to, rzecz jasna, związanie się z nią na długie lata, a także konieczność uzyskania pozwoleń administracyjnych na budowę (co przy trudnym czy nieżyczliwym sąsiedztwie może znacząco opóźnić oddanie obiektu to użytku).

Kolejna sprawa to konieczność zatrudnienia odpowiednich pracowników. – Własny magazyn to też szereg obowiązków na poziomie operacyjnym, związanych z zarządzeniem obiektem, jego odpowiednią amortyzacją czy przystosowaniem do nowych wymagań – przypomina Renata Osiecka. Dlatego każdy przedsiębiorca, przed podjęciem decyzji, musi starannie przeanalizować swoją indywidualną sytuację.

Opcje niestandardowe

Warto wiedzieć, że firmy nie są postawione w sytuacji zero-jedynkowej i mogą też skorzystać z rozwiązań oferujących zalety zarówno budowy, jak i wynajmu.

Pierwsza niestandardowa możliwość to BTS (Build to Suit), czyli „buduj na miarę”. Polega ona na tym, że deweloper stawia magazyn dostosowany do potrzeb konkretnego klienta, po czym wynajmuje mu powierzchnię, pozostając właścicielem obiektu. Łączy to zalety wynajmu ze stawianiem własnego, dopasowanego budynku. Gdy umowa się kończy, magazyn można wynająć innej firmie. Trzeba jednak znaleźć dewelopera, który zrealizuje tego rodzaju projekt. W przypadku powierzchni mniejszej niż 10 tys. m2 nie będzie to łatwe, ale nie jest niemożliwe. Na przykład firma Rhenus Data Office wprowadziła się w 2015 r. na teren Segro Logistics Park Warsaw w Nadarzynie, wynajmując taki skrojony na miarę magazyn o powierzchni 5 tys. m2.

Jest jeszcze kwestia długości umowy. – Jeśli budynek, uwzględniając specyficzne potrzeby najemcy, odbiega od standardu, to wymagana umowa najmu będzie dłuższa – mówi Tomasz Mika.

Kolejne niestandardowe rozwiązania to formuła „zaprojektuj i zbuduj”. Przedsiębiorstwo wynajmuje generalnego wykonawcę, który przygotuje całą inwestycję, a następnie ją zrealizuje. Inwestor musi jednak posiadać działkę. Znacząco redukuje to ryzyko: doświadczony wykonawca potrafi bowiem zmniejszyć koszty inwestycji i uniknąć takich komplikacji, jak źle przygotowany projekt lub nieumiejętnie poprowadzony proces zdobycia pozwoleń na budowę.

Zresztą nie zawsze trzeba mieć własny teren. Wariantem „zaprojektuj i zbuduj” jest tzw. fee development, kiedy to deweloper na własny koszt stawia budynek na swoim terenie, a na koniec sprzedaje magazyn zamawiającemu. Przedsiębiorca nie musi więc szukać działki, co upraszcza całą procedurę i zmniejsza ryzyko inwestycyjne, związane z ubieganiem się o pozwolenia na budowę, ewentualną blokadą przedsięwzięcia przez sąsiadów czy z procesem budowlanym.

Poprawia się oferta dla MSP

Zmiany – polegające na tym, że coraz więcej przedsiębiorstw decyduje się na wynajem magazynu, zamiast go budować – dobrze widać choćby w Warszawie. Jak zauważa Renata Osiecka, ze względu na niską podaż działek przemysłowych, wysokie ceny najmu i dużą konkurencję w walce o grunty, wiele firm po długich poszukiwaniach terenu nie większego niż 5 tys. m2, decyduje się w końcu na wynajem powierzchni w parkach magazynowych poza granicami stolicy.

Generalnie, rośnie jakość oferowanych powierzchni, a także konkurencja o klienta, co wpływa na obniżanie cen. – Dawniej budowano tylko tzw. big boxy, czyli wielkie budynki magazynowe, mające po kilkadziesiąt tysięcy m2 powierzchni, a dziś powstają coraz częściej mniejsze moduły, pozwalające na elastyczne dzielenie powierzchni, co dla małych i średnich przedsiębiorców może być bardzo istotne – podkreśla Tomasz Mika. 

Koszt budowy własnego magazynu

Oto, co trzeba wziąć po uwagę, szacując wydatki związane z postawieniem magazynu (dane za AXI IMMO):

• koszt gruntu: zależy od lokalizacji – w okolicach dużych miast wydamy od 120 do 300 zł za m2, a w skrajnych przypadkach nawet do 500 zł (w obrębie Warszawy i Krakowa)
• koszty projektu, uzyskania pozwoleń na budowę i prawne: od 10 do 12 proc. kosztu inwestycji
• koszt infrastruktury: w zależności od charakteru działki – od 8 do 10 proc. kosztu inwestycji
• koszt ewentualnego kredytu zaciągniętego na budowę: w zależności od umowy z bankiem (różny w różnych bankach i uzależniony od stopy WIBOR)
• koszt budowy – średnio w Polsce, dla obiektu o powierzchni 5 tys. m2 na działce liczącej 8 tys. m2, kupionej za średnią cenę rynkową – ok. 5,5 mln zł; bez kosztów eksploatacyjnych