Hossa na rynku mieszkaniowym trwa, ale widać już spowolnienie

W 2016 r. deweloperzy zanotowali rekordową sprzedaż. Duża podaż mieszkań sprawiła jednak, że mimo znaczącego popytu, ceny były stabilne lub tylko nieznacznie rosły. Bieżący rok zapowiada się podobnie, jednak już 2018 r. może przynieść widoczne schłodzenie koniunktury – wynika z najnowszego raportu E-Valuer Index 2017, przygotowanego przez Emmerson Evaluation.

Rynek pierwotny po raz kolejny pobił w 2016 r. rekordy sprzedaży. Powodem była przede wszystkim stosunkowo niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania, co wciąż zachęcało Polaków do lokowania kapitału właśnie na rynku mieszkaniowym. W rezultacie ponad 60 proc. wszystkich transakcji zostało dokonanych za gotówkę. Wysoki popyt na mieszkania był również stymulowany przez dobrą sytuację na rynku pracy, rosnące wynagrodzenia oraz rekordowo niskie bezrobocie, a także przez program Mieszkanie dla Młodych. Nie bez znaczenia pozostawały także stosunkowo tanie kredyty hipoteczne.

Duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie przełożyło się na dynamiczny wzrost cen – zwyżki cen transakcyjnych nowych mieszkań były bardzo niewielkie. Najmocniej (o 5 proc.) wzrosły w Krakowie, Lublinie i Opolu, ale już we Wrocławiu czy Poznaniu poszły w górę zaledwie o 1 proc., a w Kielcach wręcz spadły o 2 proc.

Analitycy Emmerson Evaluation przewidują, że 2017 r. nie przyniesie istotnych zmian koniunktury na rynku mieszkaniowym. – Czynniki stymulujące rekordowy popyt na nowe mieszkania w ubiegłym roku wpływają również na sytuację w roku bieżącym. Spodziewamy się utrzymania trendu zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, przynajmniej dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie – komentuje Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation. Ekspert dodaje też, że sprzedaż będzie wciąż napędzana przez dobiegający końca program Mieszkanie dla Młodych.

Perspektywy na 2018 r. są już jednak zupełnie inne. – Stracą na znaczeniu główne czynniki napędzające wysoką sprzedaż w ubiegłych latach – prognozuje Dariusz Książak. Prawdopodobna podwyżka stóp procentowych sprawi, że lokowanie oszczędności w mieszkania nie będzie już tak atrakcyjne w porównaniu do innych form inwestowania, w tym lokat bankowych. Kolejnym efektem wzrostu stóp procentowych będzie podrożenie kredytów hipotecznych, a tym samym spadek ich dostępności. Jednocześnie zakończony zostanie program MdM, a nowy program Mieszkanie Plus ma już zupełnie inny charakter. Jego głównym założeniem jest budowa mieszkań pod wynajem w przystępnej cenie, nie będzie więc zwiększał popytu na mieszkania deweloperskie. – Biorąc pod uwagę typowe dla rynku mieszkaniowego opóźnienie w reakcji na zmiany makroekonomiczne, zmiany trendu należy spodziewać się właśnie w 2018 r. Po kilku dobrych latach deweloperzy będą musieli zmierzyć się ze zmienioną, trudniejszą rzeczywistością – ocenia Dariusz Książak.