Luksusowa alternatywa dla inwestorów

Polski rynek nieruchomości premium jest 8-krotnie mniejszy od londyńskiego i 10-krotnie od tego na Manhattanie. Wkracza jednak w fazę dynamicznego rozwoju i przez najbliższe lata będzie rósł – przewiduje Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty. 

Wzrost ten jest odbiciem coraz większej liczby rodzimych milionerów (tzw. HNWI – High Net Worth Individuals – z majątkiem płynnym wartym ponad milion dolarów). Co prawda, nadal jest ich w Polsce bardzo mało: jak podaje firma doradcza KPMG, niecałe 50 tys. W dużo mniejszej Grecji jest ich blisko dwa razy tyle, w Hiszpanii, która ma podobną do nas liczbę ludności, 386 tys., a we Francji 2,5 mln. 

Rynek się rozkręca

– Jeszcze kilka lat temu zamożni klienci o wyszukanym guście zderzali się z brakiem podaży. Obecnie mają coraz większe możliwości wyboru – mówi Wojciechowski. Pojawiły się takie budynki, jak choćby  Złota 44 w śródmieściu Warszawy (obecnie własność konsorcjum Amstar i BBI Dvelopment), która jest najwyższym wyłącznie mieszkalnym wysokościowcem w UE. Przypominająca żagiel 52-piętrowa wieża, zaprojektowana przez Daniela Libeskinda, oferuje 287 przestronnych apartamentów, których wnętrza urządziła renomowana pracowania Woods Bagot. Niedaleko znajduje się kolejny mieszkalny wysokościowiec, 160-metrowy Cosmopolitan wybudowany przez Tacit Investment. Zaprojektowała go pracownia innego światowej sławy architekta, Helmuta Jahna. 

Pomimo takich spektakularnych realizacji rynek jest nadal płytki, ale dzięki temu ma duży potencjał wzrostu. Według KPMG i Tacit Investment będzie się zwiększał o 5–7 proc. rocznie i w 2020 r. jego wartość może sięgnąć 1,5 mld zł (dziś wynosi ok. 1,2 mld zł). 

Jednym z najważniejszych kryteriów uznania danej nieruchomości mieszkalnej za luksusową jest jej cena. Sotheby’s ustaliła, że w polskich warunkach powinna ona wynosić minimum 2 mln zł lub co najmniej kilkanaście tysięcy złotych za mkw. Jednak to, co w Warszawie kosztuje milion, w innych miastach Polski można kupić za 600–700 tys. zł. Kolejne decydujące kryteria to efektowna architektura, najwyższej klasy wykończenie i wyposażenie, a przede wszystkim – lokalizacja (w tym umiejscowienie lokalu w samym budynku – w końcu ostatnie piętro jest tylko jedno). Żeby apartament mógł być naprawdę luksusowy, musi się znajdować w jakimś wyjątkowym i prestiżowym rejonie miasta, jak stare centrum, okolice dużego parku, sąsiedztwo teatrów lub opery, albo w pobliżu nadmorskiej plaży czy też w miejscu ze wspaniałym widokiem na Tatry. 

Gdzie szukać luksusowych nieruchomości? – Przede wszystkim w centrach pięciu największych polskich miast, czyli Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Krakowa. Oprócz tego w podmiejskich enklawach luksusu takich jak Konstancin-Jeziorna pod Warszawą, w miejscowościach wypoczynkowych nad Bałtykiem jak Mielno i Kołobrzeg, a także w górach, chociażby w Zakopanem  – wylicza Wojciechowski, który dodaje, że największym powodzeniem cieszą się apartamenty w centrach miast, bijąc na głowę pałace czy dworki. Towarem deficytowym są apartamenty na ostatnich kondygnacjach, z tarasami i ładnym widokiem. W Warszawie jest ich tak mało, że Sotheby’s prowadzi listę oczekujących na nie klientów. Chodzi tu o penthousy zarówno w nowoczesnych budynkach, jak i w odrestaurowanych kamienicach. 

Na wynajem

Duża część zamożnych klientów kupuje luksusowe apartamenty, ponieważ chcą bezpiecznie ulokować swój kapitał, a przy tym, w czasach niskich stóp procentowych, szukają bardziej dochodowej alternatywy dla oferty banków. Planują często odsprzedać kiedyś swoją nieruchomość, tym bardziej że ceny takich luksusowych aktywów są w Polsce wciąż stosunkowo niskie na tle zachodnioeuropejskich, co pozwala zakładać, że inwestycja zdecydowanie nabierze wartości. Zanim jednak właściciel spienięży zysk, zwykle przeznacza swój nabytek pod wynajem, aby generował dochód. 

– Stopa zwrotu i wzrost wartości nieruchomości zależą zarówno od lokalizacji, jak i od usytuowania lokalu w samym budynku – mówi Piotr Śliwka, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty. 

W przypadku wynajmu zwrot wynosi średnio od 2 do 3 proc. rocznie, po odliczeniu wszystkich kosztów poza podatkiem, ale w najlepszej lokalizacji może sięgnąć 4, a nawet 5 proc. Można czasem dostać więcej, np. w przypadku niektórych apartamentów we wrocławskim Sky Tower udało się wynegocjować 7 proc. Generalnie jest to bezpieczny i stały dochód, dużo bardziej odporny na zawirowania rynkowe i kryzysy niż uzyskiwany z wynajmu mieszkań w segmencie popularnym, choć zwrot w tym drugim przypadku jest nieco wyższy (ok. 6 proc.). 

Kolejna przewaga to tzw. bezobsługowość inwestycji. Apartamenty na najwyższych piętrach sprzedawane są często z opcją zarządzania. Jeśli kupuje się w pakiecie kilka lub kilkanaście zwykłych mieszkań za podobną kwotę, trzeba jeszcze do ich obsługi zatrudnić zarządcę, co obniża rentowność inwestycji. Dlatego zamożni klienci coraz chętniej inwestują w apartamenty luksusowe. 

Second home

Jest też sporo klientów-kolekcjonerów luksusowych nieruchomości kupujących apartamenty w różnych prestiżowych budynkach. Nie wynajmują ich, tylko przeznaczają na tzw. second homes („drugie domy”, używane od czasu do czasu dla wypoczynku czy jako mieszkania gościnne, i często traktowane jako lokata kapitału). 

Utrzymanie takiej nieruchomości kosztuje mniej więcej tyle, co, w przeliczeniu na metr kwadratowy, utrzymanie mieszkania w bloku z lat 70. – Jest to jakieś kilkanaście złotych za metr kwadratowy, z tym że środki przeznaczone w starszych budynkach na fundusz remontowy, w przypadku nowych idą na obsługę dodatkową, np. na recepcję, ochronę, concierge czy możliwość skorzystania z sauny i basenu – zauważa Śliwka. 

Zdarza się też, że nieruchomość jest kupowana tylko z myślą o późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Nie jest wynajmowana ani nie jest „drugim domem”. Arkadiusz Wojciechowski nieraz był świadkiem, jak na rynek wchodził apartament w stanie deweloperskim w budynku, którego budowa zakończyła się kilka lat wcześniej. 

Wartość luksusowej nieruchomości może na rynku warszawskim wzrosnąć po pięciu latach o połowę, a po 10 – nawet o 100 proc. Dotyczy to jednak najbardziej unikalnych inwestycji (np. w Sopocie czy centrum stolicy), a szczególnie tzw. butikowych, gdy w budynku znajduje się nie więcej niż kilkanaście mieszkań. O ile średnio potrafi zdrożeć takie aktywo? Tego niestety nikt nie wie, bo liczba transakcji na polskim rynku wtórnym jest zwyczajnie zbyt mała, by prowadzić stosowne wyliczenia. 

Rodzaje luksusu

Apartamenty luksusowe – mają w swoim standardzie atrakcyjną lokalizację, ciekawą architekturę, udogodnienia dla mieszkańców w formie całodobowej ochrony czy miejsc do odpoczynku. 

Apartamenty superluksusowe – cechują się atrakcyjną lokalizacją, wysokim standardem obsługi oraz licznymi udogodnieniami dla mieszkańców dostarczanymi na wysokim poziomie. 

Apartamenty ultraluksusowe – do nich zaliczane są najbardziej luksusowe nieruchomości na świecie, cechujące się bardzo ekskluzywną lokalizacją rozpoznawalną bryłą architektoniczną i obsługą klasy pięciogwiazdkowego hotelu. 

Na podstawie: „Rynek dóbr luksusowych w Polsce”, KPMG

Karolina Kaim, prezes Tacit Investment

Klientów kupujących apartamenty premium możemy podzielić na cztery główne grupy. Pierwsza to ci, którzy kupują i od razu się wprowadzają. Druga to osoby, które będą w nich tylko pomieszkiwać. Kolejna to właściciele, którzy planują wprowadzić się w przyszłości, a do tego czasu będą swój apartament wynajmować, i wreszcie ci, którzy od razu decydują się na wynajem. Według naszych doświadczeń stopa zwrotu z inwestycji w apartamenty premium to ok. 5 proc. rocznie. To bardzo dobry wskaźnik w porównaniu do innych sposobów na inwestowanie kapitału. Warto pamiętać, że każda dobra nieruchomość z czasem zyskuje na wartości, a apartamenty premium są bezpieczne, bo to rynek odporny na zawirowania. Wśród naszych klientów są tacy, którzy kupują więcej niż jeden apartament, ale świadomie odmawiamy tzw. zakupów pakietowych (czyli kilkudziesięciu apartamentów naraz) realizowanych np. przez fundusze. Taki „hurtowy” zakup negatywnie wpływa na wartość docelową nieruchomości, a pośrednio na inwestycje pozostałych klientów. Transakcje pakietowe są obecne głównie w niższych segmentach rynku. 

Jak kalkulowany jest zwrot

Jest to albo tzw. gwarantowana stopa zwrotu, albo zysk z wolnego czynszu. Gwarantowana stopa wypłacana jest przez operatora budynku co roku jako dywidenda, czyli umówiony procent od kwoty zainwestowanej w zakup apartamentu. Pieniądze wypracowywane przez wszystkie lokale trafiają do wspólnej puli i z niej dopiero płacone są dywidendy (czynsze). Stopa ta jest niezależna od stopnia obłożenia poszczególnych mieszkań, przez co czasem operator sporą część naszego prawdziwego zysku zatrzymuje dla siebie. Nie wszyscy jednak sprzedają apartamenty z gwarantowanym czynszem. Wówczas sami rozliczamy media, szukamy najemcy, windykujemy należności itd. (lub zatrudniamy zarządcę, co jest kosztem wpływającym na rentowność). 

Ceny za mkw. w wybranych luksusowych apartamentowcach w Polsce i na świecie

Cosmopolitan, Warszawa – średnio 6,7 tys. euro

Angel Wawel, Apartament Królewski, Kraków – średnio 6,8 tys. euro

La Playa Palace, Sopot – do 7,5 tys. euro

Sky Tower, penthouse, Wrocław – średnio 10 tys. euro

Złota 44, Warszawa – do 11,3 tys. euro

Meier Rothschild, Tel Aviv – od 8 tys. euro

Millennium Tower, San Francisco – od 10 tys. euro

Apartament przy nabrzeżu, Sydney – do 24 tys. euro

Hyde Park One, Londyn – od 75 tys. euro

Tour Odeon, Sky Penthouse, Monako – średnio 91 tys. euro

One Beacon Court, Nowy Jork – średnio 95 tys. euro

Happy Valley, Hongkong – do 120 tys. euro

Źrodło: KPMG