Czy doczekamy się w Polsce REIT-ów?

Na hasło „fundusz nieruchomości” portfele inwestorów w Polsce nie otwierają się już tak ochoczo jak dekadę temu, gdy perspektywa organizacji Euro 2012 i rosnące ceny mieszkań mydliły oczy nawet sceptykom. Trudno się dziwić, zwłaszcza po kwietniowej aktualizacji aktywów przez fundusz BPH Nieruchomości: po 10 latach inwestycji jego klientom z każdych 100 zł zostały 64 gr. 

Jednak na świecie już ponad 50 lat temu wynaleziono inne niż fundusze formy zbiorowego inwestowania w nieruchomości. Płacą one regularną dywidendę (co najmniej raz w roku), przeznaczając na nią nawet 100 proc. osiąganych zysków, nie mają złych lat, nie przechodzą restrukturyzacji, często zaś obok dywidendy dają też zyski z wyceny lub realny (w żywej gotówce) zwrot, jeśli dokonają korzystnej transakcji. 

Poznaj REIT-y

Chodzi o Real Estate Investment Trusts. Zwykle działają w formie spółek akcyjnych i najczęściej inwestują w nieruchomości komercyjne, jak biurowce, magazyny, galerie handlowe – w pracujące obiekty, które generują stałe strumienie gotówki od najemców. Te pieniądze, po odliczeniu kosztów utrzymania i modernizacji nieruchomości, trafiają później do inwestorów w formie dywidendy. 

Niby nic w tym nowego, ale od typowej spółki akcyjnej REIT różni się rozliczeniem z fiskusem. Chodzi o to, że podatek nie jest tu pobierany podwójnie (od zysku spółki i od dywidendy), ale tylko raz – przy wypłacie zysków akcjonariuszom. W Polsce alternatywą dla tego rozwiązania mogą być inwestycje w mieszkania pod wynajem, gdzie podatek (od uzyskanego dochodu) też jest pobierany raz i w dodatku mniejszy (8,5 proc.). 

Sama idea REIT-ów – jak wiele innych finansowych pomysłów – narodziła się w USA. Już w 1960 r. prezydent Dwight Eisenhower podpisał ustawę zwalniającą je z podwójnego opodatkowania. W ustawie tej chodziło o to, by inwestorzy detaliczni mieli większe szanse na inwestowanie w duże nieruchomości. O ile bowiem zamożnego człowieka stać na kupno mieszkania na wynajem, a wyjątkowo zamożny może zbudować cały portfel takich mieszkań, o tyle pojedyncze osoby nie są w stanie nabywać całych biurowców, galerii handlowych czy parków magazynowych. REIT-y to właśnie umożliwiły i trzeba dodać, że akurat w Stanach Zjednoczonych spisują się znakomicie – kapitalizacja tych firm, notowanych na giełdzie w Nowym Jorku, sięgnęła w marcu tego roku 931 mld dol. (wycena rynkowa ich odpowiedników w Europie wyniosła 340 mld euro). 

Według danych przedstawionych na kwietniowej konferencji branżowej w Warszawie przez Radosława Świątkowskiego, partnera Reino Partners (o tej spółce i jej działaniach nieco niżej), w USA w REIT-y zainwestowało ok. 70 proc. gospodarstw domowych (także poprzez inwestycje pośrednie, jak fundusze inwestycyjne i emerytalne). Średnio firmy te wypracowały w latach 1971–2015 (gdy było też po drodze kilka kryzysów) roczną stopę zwrotu rzędu 11,4 proc., wliczając w to wypłacone dywidendy (z grubsza połowa tej wartości) i wzrost notowań ich akcji. 

W Europie – to już dane European Public Real Estate Association zaprezentowane na tej samej konferencji – przez ostatnie 15 lat (a więc wliczając kryzys z końca ubiegłej dekady) REIT-y wypracowały dla swoich akcjonariuszy średnio 8,8 proc. zwrotu. W tym samym czasie szeroki rynek akcji dał zarobić 3,2 proc. Z kolei roczna stopa wypłaconej dywidendy za ostatnich pięć lat wyniosła w rozwiniętych krajach Europy przeciętnie 4,8 proc. 

Polska biurowcami stoi

REIT-y operują również u nas, ale trzeba szybko dodać, że nie są to polskie spółki. Biurowców, galerii handlowych czy magazynów wysokiej klasy nad Wisłą nie brakuje, a ich wartość NBP ocenia na 200 mld zł. Przy 5-procentowej stopie dywidendy mogą wygenerować 10 mld rocznego dochodu (a przychód nawet dwukrotnie większy), który najczęściej trafia do zagranicznych właścicieli, w tym oczywiście także na konta akcjonariuszy z Niemiec czy Wielkiej Brytanii. 

W Polsce typowe REIT-y, a więc dopuszczające masowy udział w swych przedsięwzięciach rodzimych inwestorów detalicznych, jeszcze nie funkcjonują, a bariery są głównie natury podatkowej i prawnej. Najważniejszym zadaniem ich zwolenników jest przekonanie resortu finansów, że spółki działające jako REIT-y powinny być opodatkowane tylko jeden raz – w momencie wypłaty dywidendy inwestorom. Inaczej interes nie będzie konkurencyjny wobec wspomnianych już mieszkań na wynajem, zaś daniny, które mogłyby trafić do kasy państwa, wyjadą za granicę za sprawą optymalizacji podatkowych, tak jak to się dzieje obecnie. 

Sam projekt powołania REIT-ów w Polsce liczy sobie już 10 lat, ale początkowo wiązano go głównie z rynkiem mieszkaniowym (jego skarlałą formułę realizuje Bank Gospodarstwa Krajowego pod hasłem „Fundusz Mieszkań na Wynajem”). Dziś pilotem legislacyjnym projektu jest Giełda Papierów Wartościowych, której zależy na ożywieniu publicznego rynku (a wprowadzenie REIT-ów na parkiet mogłoby w tym dopomóc), przy czym założenie jest takie, że firmy te inwestowałyby u nas wyłącznie w powierzchnie komercyjne. Wstępny projekt przewiduje też, że na mocy ustawy musiałyby wypłacać akcjonariuszom, w formie dywidendy, co najmniej 80 proc. zysków. 

Dywidenda to zresztą nie jedyny sposób zarabiania na REIT-ach. Raz kupiony obiekt może przecież z czasem zyskiwać na wartości, a gdyby udało się go korzystnie sprzedać, pieniądze mogłyby wrócić do inwestorów jako nadzwyczajna wypłata środków. Oprócz tego notowane akcje REIT-ów pozwalają inwestorom zarabiać na nich (i tracić) jak na każdych innych. 

No i jeszcze jedna sprawa, ważna dla każdego, kto ma normalny portfel inwestycyjny: REIT-y mogą pomóc zdywersyfikować związane z nim ryzyko. 

Praktyka wyprzedza prawo

Jak to zwykle bywa, najbardziej rzutcy przedsiębiorcy nie czekają, aż posłowie przegłosują (lub nie) przygotowywany latami akt. Pierwsze REIT-y w Polsce już powstały, choć mają formułę funduszy inwestycyjnych zamkniętych (FIZ), a nie spółek akcyjnych, z czym łączą się istotne ograniczenia. 

Z punktu widzenia drobnego inwestora główną barierą jest bilet wstępu – w FIZ nie można zainwestować mniej niż równowartość 40 tys. euro. Po drugie, nie może w nim uczestniczyć więcej niż 149 inwestorów, co oznacza tylko oferty na rynku prywatnym. A takie oferty oznaczają skąpe informacje o produkcie. 

W 2013 r. swój nieruchomościowy FIZ stworzył Capital Park. Jako aktywa trafiły do niego nieruchomości handlowe (kilkadziesiąt powierzchni pod modnymi adresami). Sam Capital Park zatrzymał dla siebie 15 proc. certyfikatów funduszu, aby przekonać inwestorów, że jedzie z nimi na tym samym wózku. Według mocno nieoficjalnych informacji dywidenda wypłacana uczestnikom tego FIZ (formalnie rzecz biorąc, nie jest to nawet dywidenda, bo fundusze jej nie wypłacają) wynosi ok. 7 proc. 

Nieco mniej tajemniczy jest Radosław Świątkowski ze wspomnianego wcześniej Reino. Jego spółka także utworzyła FIZ, który w 2014 r. za 29 mln euro kupił od Skanskiej biurowiec w Krakowie. Fundusz zgromadził 50 inwestorów, którym statut gwarantuje wypłatę co roku 6 proc. dywidendy. 

Jednak na większą skalę FIZ-y nie mogą pełnić funkcję REIT-ów, czego najlepszym dowodem jest ich mała liczba. A to z powodu ustawy o funduszach inwestycyjnych: muszą być zarządzane przez licencjonowane podmioty. Tymczasem menedżerowie funduszy ze strony TFI najczęściej nie mają żadnego przygotowania, jeśli chodzi o takie aktywa jak biurowce czy magazyny. Tego rodzaju obiektami inaczej się zarządza, inne jest też tutaj zarządzanie ryzykiem, część kosztów jest dublowana. W efekcie inwestorzy nie zarabiają tyle, ile mogliby, a ochrona, jaką daje licencjonowany podmiot, jest dyskusyjna. 

Dlatego Reino stworzyło spółkę Reino Dywidenda Plus SA, która ma ambicję stać się pierwszym polskim REIT-em notowanym na GPW. Spółka już zarządza nieruchomościami, wypłaciła też pierwszą dywidendę (5 proc. w skali roku – i taką wartość ma zapisaną w statucie). Jej prospekt emisyjny został złożony w Komisji Nadzoru Finansowego 30 marca i być może jeszcze w I półroczu zostanie przeprowadzona publiczna emisja jej akcji. Reino chce zebrać środki na zakup kolejnych biurowców, tym razem w Poznaniu (łącznie za 90 mln euro). W przyszłości – jeśli bariery podatkowe zostaną w Polsce zniesione – mogłaby wypłacać wyższe dywidendy i dokonywać kolejnych inwestycji. 

Sądząc z tempa, w jakim znikają z rynku obligacje korporacyjne z kolejnych publicznych emisji, Polacy mają ogromny apetyt na inwestycje dające stały dochód, bez skomplikowanej konstrukcji prawnej i nadmiernego ryzyka. Formuła REIT-ów, zrozumiała nawet dla laików, potencjalnie jest więc przepisem na sukces. 

Na co uważać

Ale zysków bez ryzyka oczywiście nie ma. Zarządzaniem nieruchomościami nie mogą zajmować się przypadkowi ludzie. Wbrew pozorom tacy menedżerowie mają znacznie więcej zajęć niż tylko pilnowanie, czy wszyscy najemcy zapłacili w terminie. Jeśli kiedyś będziemy mieli wybór, powinniśmy stawiać na te firmy, które mogą pochwalić się największym doświadczeniem w zarządzaniu tego typu projektami. 

Poza tym REIT-y zwykle posiłkują się długiem. Nie ma w tym niczego niezwykłego – formuła ich działania sprawia, że mogą pożyczać pieniądze bardzo tanio, a dzięki środkom z banków są w stanie zwiększyć skalę działania i wypracować większe zyski dla akcjonariuszy. Chodzi jednak o to, aby dług nie stanowił zbyt dużej części ich pasywów, ponieważ nieoczekiwany kryzys może przekształcić „pewną, opartą na stałych strumieniach gotówki inwestycję” w bankruta, który na gwałt musi sprzedać aktywa, żeby spłacić bank. Na szczęście nawet w okresach ostrych kryzysów najemcy biur z reguły solidnie uiszczają należności i naprawdę więcej jest argumentów za inwestycją w REIT-y niż przeciwko. Żebyśmy jeszcze faktycznie mieli taki wybór... 

Nie tylko mieszkania czy biurowce

Na świecie REIT-y inwestują nie tylko w takie nieruchomości, jak budynki komercyjne czy mieszkalne, ale coraz częściej także w inne, bardziej nieoczywiste. Spółka American Tower specjalizuje się np. w infrastrukturze przekaźnikowej i wedle opinii ekspertów jest odporna na silne oddziaływanie wzrostu czy spadku cen nieruchomości, na zmiany w stopie zatrudnienia itp. Inna firma zza oceanu, CyrusOne, inwestuje w kolokacje centrów danych, a z kolei Power REIT – m.in. w nieruchomości związane z energetyką, np. w ziemię pod farmy solarne. Fakt, że wchodzi w zieloną energię, uważa się jednak na razie za działanie mocno ryzykowne i przez to nietypowe jak na REIT.

Opr. AH