Obrót ziemią: jeden wielki ból głowy

Pierwszy problem związany z nowymi przepisami wynikał z niepewności, jaka panowała praktycznie do ostatnich dni przed ich wejściem w życie. Ostateczne brzmienie (po akceptacji poprawek Senatu przez Sejm) ustawa uzyskała 14 kwietnia. Prezydent Duda podpisał ją 26 kwietnia, a obowiązuje od 1 maja. Choć główne jej założenia były znane już kilka miesięcy wstecz, nie wiedziano np., jakiej wielkości działki będzie obejmować (obecnie wiadomo, że powyżej 5 ha) i jak będzie wyglądać kwestia sprzedaży przedsiębiorstw posiadających nieruchomości rolne. 

– Zaledwie promil firm zdawał sobie sprawę z konsekwencji tej ustawy i choćby częściowo przygotował się na jej wejście w życie – mówi Paweł Gazda, radca prawny. 

Do tego promila zaliczały się duże przedsiębiorstwa: już od miesięcy masowo skupowały ziemię rolną, na której przewidywały możliwe inwestycje. – Jak najszybciej przejmowane były nieruchomości, które można zagospodarować pod magazyny. Firmy kupowały także działki spekulacyjne, objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ze względu na zakładany wzrost ich wartości – opowiada Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie doradczej Axi Immo. Chodziło o to, że jeśli grunt jest objęty takim planem, który przewiduje dla niego użytek produkcyjny, usługowy czy mieszkaniowy, nie będzie najmniejszego problemu z jego ewentualnym odrolnieniem, a następnie realizacją inwestycji. 

Ci, którzy mieli już wcześniej nieruchomości rolne, bardzo często stosowali też fortel polegający na tym, że przenosili je do nowych spółek, które tworzono wyłącznie w tym celu. Przewidywali bowiem, że po zmianie przepisów ewentualna sprzedaż takich nieruchomości będzie się wiązała z ryzykiem upaństwowienia jej właściciela, czyli wykupienia całej firmy przez Agencję Nieruchomości Rolnych (posiadającą, w myśl nowej ustawy, prawo pierwokupu). Nawet gdyby to miała być cała ogólnopolska sieć sklepów, w której ogromnych zasobach ziemskich grunty rolne stanowiłyby raptem 6 ha (choć to raczej skrajny i mało prawdopodobny przypadek). Wydzielone spółki to zabezpieczenie przed tego rodzaju scenariuszem. – Co prawda na razie nie słychać, żeby Skarb Państwa korzystał ze swego prawa do pierwokupu – zauważa Paweł Gazda. 

Natomiast mniejsze przedsiębiorstwa w ogromnej większości nie poczyniły tego rodzaju przygotowań. Tymczasem, jak twierdzą eksperci, ceny działek, które nie są problematyczne z punktu widzenia zmienionych przepisów, poszły zdecydowanie w górę. Choć o ile konkretnie, trudno na razie oszacować. 

Nawiasem mówiąc, nowe prawo stworzyło furtkę, która umożliwia nabywanie ziemi rolnej nie tylko przez rolników. Może ją kupić także Kościół. Rzeczywistość nie znosi próżni i już zdarzają się sytuacje, gdy przedsiębiorca dogaduje się z księdzem, by ten formalnie nabył nieruchomość faktycznie przeznaczoną dla jego firmy. 

Tak wiele zależy od gmin...

Jeśli chodzi o grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości dotyczy ich tym bardziej, że, jak zauważa Forystek, problemem jest także sama definicja nieruchomości rolnej w rozumieniu nowej ustawy. Jedyne, co nie jest tutaj dyskusyjne i sporne, to stwierdzenie, że taką nieruchomością nie jest ta, która jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania na cel inny niż rolny. 

Niestety tego rodzaju plany obejmują niewielką część kraju. W przypadku największych polskich miast – średnio od 20 do 30 proc. ich powierzchni. W mniejszych gminach jest jeszcze gorzej. Problemem są tutaj wysokie koszty procesu uchwalania planów zagospodarowania i fakt, że zajmuje to mnóstwo czasu. Nic nie zapowiada, by to się miało zmienić. – Aktualnie np. większość gmin z potencjałem do rozwoju inwestycji magazynowych nie ma uchwalonych planów, a co gorsza, część z nich nie ma aktualnych studiów zagospodarowania przestrzennego, co jeszcze wydłuży procedury planistyczne – dodaje Renata Osiecka. 

Paradoksalnie, przepisy ustawy, które miały chronić przed rozwojem spekulacyjnego handlu gruntami i zapobiec wykupywaniu ziemi przez obcokrajowców, w największym stopniu uderzają w tych, którzy już dziś posiadają grunty rolne lub w te polskie podmioty, które chciałyby nabyć tego rodzaju grunty w celu innym niż uprawa ziemi czy hodowla zwierząt. – W poprzednich realiach inwestorzy niejednokrotnie kupowali tereny, które były formalnie ziemią rolną, ale spełniały przesłanki do uzyskania na nie decyzji o warunkach zabudowy pod budowę nieruchomości komercyjnych. Teraz to niemożliwe – ujmuje rzecz Józef Forystek. 

Co więcej, jeśli firma nabyła ziemię rolną przed laty, przekształciła ją w większości w tereny budowlane, a dziś chciałaby czy potrzebowała sprzedać pozostałe, nieodrolnione jeszcze działki, musi się liczyć z faktem, że grunty te (np. w obrębie miasta) mogą się okazać „niesprzedawalne”. Jeżeli byłaby w sytuacji, że musi się pozbyć obciążających ją aktywów, bo straciła np. płynność finansową, to nowe przepisy mogłyby się okazać dla niej nawet gwoździem do trumny. – W tej chwili nie słychać, aby firmy popadały z powodu tych regulacji w kłopoty. Sądzę jednak, że wynika to ze zbyt krótkiego czasu, jaki upłynął, odkąd one obowiązują – komentuje Forystek. 

Upaństwowienie za bezcen?

Przedsiębiorcy muszą pamiętać jeszcze o jednym. Jak już wspomnieliśmy, ustawa daje ANR prawo pierwokupu spółek, które posiadają grunty rolne. Jest to niestety możliwe także w momencie, gdy dochodzi do zmian dotyczących ich właścicieli – wystarczy, że do takiej firmy wejdzie nowy wspólnik lub jeden z dotychczasowych będzie chciał sprzedać część jej udziałów. – Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła nabyć spółkę – przestrzega Forystek. 

A co w przypadku śmierci udziałowca? Prawo jest tutaj niejasne, zatem pozostaje czekać na ewentualne wyroki sądów rozpatrujących sporne sprawy. 

Pierwsze miesiące obowiązywania ustawy pokazują, że wartość ziemi rolnej spadła. ANR co kwartał publikuje średnie jej ceny w każdym województwie. I tak, hektar tego rodzaju gruntów w województwie pomorskim kosztuje od maja średnio 39 027 zł. Przed wejściem ustawy w życie było to 41 227 zł. Cena zmalała o 5 proc. I zapewne to nie koniec obniżek. 

Spadek wartości ziemi to duży problem zwłaszcza dla przedsiębiorców, którzy mają teren w dobrej lokalizacji. Nie jest pewne, w jaki sposób agencja wyliczy jego wartość rynkową. Do tej pory cena uzależniona była wyłącznie od klasy danego gruntu rolnego. Zgodnie z tą logiką ziemia trzeciej klasy, położona w granicach dużego miasta tuż przy kluczowej drodze wyjazdowej, jest tańsza niż grunt pierwszej klasy na zapadłej prowincji. 

Osobna kwestia to wykup spółek posiadających grunty rolne jako część swych aktywów. Brakuje tu jakichkolwiek przykładów, bowiem do maja ANR nie miała tego rodzaju uprawnień. Nie wiadomo, czy, w jaki sposób i za ile będzie chciała przejmować takie firmy. 

Czy przedsiębiorcy są bezbronni? W teorii, po zgłoszeniu chęci wykupu przez ANR, mogą zrezygnować ze sprzedaży albo odwołać się od wyliczonej przez nią stawki do sądu. Lecz biorąc pod uwagę tempo funkcjonowania polskiego wymiaru sprawiedliwości, trudno oczekiwać, by sprawę udało się szybko załatwić. 

Hipoteki, wierzytelności i przeczekiwanie

Wobec tylu niejasności i ryzyk, trudno się dziwić, że banki nie chcą finansować inwestycji, gdzie zabezpieczeniem byłaby hipoteka na działce rolnej, której w razie czego nie mogłyby przejąć. Kolejny kłopot to działania komorników. W tym momencie nie wiadomo, w jaki sposób mogliby oni prowadzić egzekucje wierzytelności z nieruchomości rolnych. I co np. z przedsiębiorstwami, które chcą wyczyścić swój bilans, sprzedając niespłacane wierzytelności, gdy dłużnikiem jest ktoś, kto dysponuje głównie (albo tylko) aktywami rolnymi? O wiele trudniej teraz znaleźć kogoś, kto takie długi od nich odkupi. 

Rząd, co prawda, po prawie dwóch miesiącach funkcjonowania omawianej ustawy ogłosił, że chce zmienić jej zapisy na takie, które umożliwią ustanawianie bankowej hipoteki na działkach rolnych czy egzekwowanie z nich zobowiązań przez komornika. 

Wreszcie kwestią otwartą pozostaje przyszłość samej ustawy. W opinii wielu przedsiębiorców jest ona niezgodna z konstytucją. Z tego względu część z nich nie podejmowała przed jej wejściem w życie takich działań jak szybkie nabywanie atrakcyjnych działek spekulacyjnych czy tworzenie odrębnych „rolnych” spółek. Wbrew pozorom ta taktyka nie musi być naiwna. W maju tego roku Komisja Europejska wezwała Bułgarię, Litwę, Łotwę, Słowację i Węgry do przestrzegania przepisów unijnych w sprawie nabywania gruntów rolnych. Wszystkie te kraje wprowadziły w ostatnich latach przepisy, które znacznie ograniczyły możliwość obrotu ziemią. Zgodnie z decyzją komisji mają teraz kilka miesięcy na ich zmianę. Rozwiązania zastosowane w polskiej nowelizacji są znacznie bardziej restrykcyjne niż w każdym z powyższych państw. Według nieoficjalnych informacji komisja bada obecnie naszą ustawę. 

Oznacza to, że prawdopodobnie nakaże Polsce jej zmianę. Wcześniej podobny wyrok może wydać Trybunał Konstytucyjny. Stan zawieszenia nie jest korzystny dla przedsiębiorców, bo rodzi niepewność. Pytanie także, czy ustawodawca weźmie sobie ewentualnie do serca zalecenia KE i TK. Na razie polskie firmy muszą mierzyć się z tym, co nawarzył. 

Paweł Gazda, radca prawny

Spółka, która posiada kilka hektarów ziemi rolnej w perspektywicznej lokalizacji i do tej pory traktowała ją jako inwestycję, może się srogo zawieść. Krąg nabywców takich gruntów jest poważnie ograniczony. To sprawia, że ich wartość jest niższa. Sytuacji nie ułatwia fakt, że banki nie chcą udzielać kredytu na nieruchomości rolne, nawet jeśli inwestor chciałby zbudować na takiej działce pawilon handlowy. 

Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo

Firmy zawczasu podjęły działania mające na celu zakup działek, które przez najbliższe lata zostaną wykorzystane pod inwestycje. Najczęściej deweloperzy poszukiwali ziemi w strategicznych lokalizacjach, np. w pobliżu dróg ekspresowych. Właściciela zmieniały również pojedyncze nieruchomości w miejscach drugoplanowych, ale mających duże perspektywy na przyszłość. 

Józef Forystek, partner zarządzający kancelarią Forystek & Partnerzy

Wiele firm wciąż czeka na pierwsze decyzje Agencji Nieruchomości Rolnych. Ustawa dopuszcza sytuację, w której podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym może uzyskać zezwolenie prezesa ANR na zakup nieruchomości rolnej, jednak liczba warunków, jakie podmiot ten musi spełnić, a ponadto zbyt duża uznaniowość wydawania takiej decyzji sprawiają, że jest to droga obarczona bardzo dużym ryzykiem niepowodzenia.